nr 6 2010 gulden regel voor de afweging36 gulden regel voor de afweging Bij de keuze voor de speci- fieke ingreep in de bestaande woningvoorraad spelen in algemene zin drie soorten kennis een rol: de benodigde feitenkennis, de expertise (ofwel ervaring) en de wijs- heid (ofwel begrip voor de context). Dit artikel richt zich op de kennis die ?berhaupt nodig is om de afweging te maken voor de toekomst van een woning, een bouwblok of een complex. Vijf invals- hoeken zijn te onderschei- den: de fysieke dragers, het tijdsperspectief, het proces, de kosten en de waarden. tekst jelle persoon en haico van nunen, BouwhulpGroep BV nr 6 2010 37 De fysieke Dragers Iedereen is er van overtuigd dat de bestaande voorraad de komende jaren een structurele kwaliteitssprong moet maken. In die zin heeft er een cruciale omslag in het denken plaatsgevonden. Juist de bewust- wording dat renovatie meer is dan conserveren of op de winkel passen, leidt bij corporaties tot een kennisbehoefte[1], die meer verband houdt met de toekomst en de te verwachten ontwikkelingen. Hoe komt men in de praktijk tot een goede afweging voor de aanpak van de woningen? Het startpunt is de fysieke kwaliteit. TijDsperspecTief Bij het beheren van woningen gaat het om de afweging tussen conser- veren (een beperkte onderhoudsbeurt, 15 jaar), renoveren (het up-to- date brengen van de kwaliteiten, 30 jaar) of om transformeren, (het toevoegen van kwaliteit, 45 jaar). Al deze ingrepen hebben een eigen exploitatietermijn. Het is telkens een afweging die gemaakt dient te worden, waarbij zowel de kwaliteit, in dit geval de aspecten, als de waarden in worden opgenomen. In beide zit een financi?le afweging die daarin een rol speelt. De ingreep moet echter wel in een groter geheel worden geplaatst. Woningen gaan gemiddeld meer dan 120 jaar mee. Bij het maken van een afweging moet dan ook worden gekeken naar de lange termijn. De gemiddelde woning in Nederland is 43 jaar oud [2]. Dat houdt in dat de volgende afweging die gemaakt wordt een effect heeft voor nog mini- maal 75 jaar. Ook dit is een invloed die in de afweging moet worden meegenomen. HeT proces Een goed proces is de voorwaarde van succes. Het kan technisch nog zo goed uitgedacht zijn, als het niet zo wordt gemaakt of op de juiste wijze op de markt wordt gebracht, wordt het een fiasco. In de praktijk moet de communicatie over de totstandkoming en het gebruik een veel dominantere rol krijgen. Renovatie dient tweerichtingsverkeer te zijn. Tijdens het proces, van programma tot en met uitvoering van de reno- vatie, moet extra aandacht worden besteed aan het versterken van de betrokkenheid van de bewoners. In de praktijk zijn hier verschillende vormen voor, waarvan de keuze afhankelijk is van de wensen van de opdrachtgever en van de fase in het proces. Te denken valt aan: klankbordgroep; tussentijdse terugkoppeling van de resultaten naar bewonerscom- missie en/of bewoners; volwaardige deelname van de bewoners aan de werkgroep/project- groep, die de renovatie begeleidt. De werkwijze kenmerkt zich vooral door een `open' proces met een vaste structuur van overlegmomenten, dat moeten leiden tot oplossin- gen waarvoor draagvlak te vinden is en op grond waarvan beslissingen kunnen worden genomen. Een open proces betekent, dat er naast inhoudelijke en procesmatige deskundigheid van de adviseur, inbreng is van betrokkenen. Denk hierbij aan bewonersenqu?te, modelwoning, sociaal plan, huisbezoeken en dergelijke. De bewoners hebben daarbij over het algemeen oog voor de huidige kwaliteit, terwijl de eigenaren, gezien de noodzakelijke investerin- gen, meer naar de gewenste toekomstige kwaliteit kijken. Beide invals- hoeken zijn re?el en zullen in het proces een plaats moeten krijgen. Op het moment dat de keuze in eerste instantie bij de individuele huur- der komt te liggen als het gaat om kwaliteitsaanpassing, zal ook de benadering van de bewoners wijzigen. Niet de buurt maar de woning en de bewoner staan dan centraal. Dan gaat het niet meer om inspraak, maar om de wensen van de klant en klanttevredenheid. Er wordt iets geboden wat past bij de vraag van de bewoner. kaDer 1 Bij een zorgvuldige afweging spelen de volgende aspecten een rol: 1 Het huidig gebruik van de woningen en de wensen van de zittende bewoners. 2 De vraag vanuit de verhuur- en woningmarkt. De fysieke kwaliteiten van woningen en hun omgeving. 3 Stedenbouwkundige/architectonische beoordeling. 4 Bouwtechnische en bouwfysische beoordeling. 5 Woontechnische beoordeling. kaDer 2 Van enqu?te naar modelwoning Om zo vroeg mogelijk in het proces een beeld te krijgen van wat de huidige bewoners van de kwaliteit van hun woning vinden en welke verbeteringen zij wensen, is het zinvol om een individuele, schrifte- lijke enqu?te te houden. De resultaten van de enqu?te vormen de basis voor de communicatie over mogelijke oplossingsrichtingen in de toekomst. Wanneer de plannen concreter worden, is het zinvol om modelwo- ningen te realiseren. Hiermee wordt de communicatie met bewoners mogelijk en kan tevens de uitvoering worden geoptimaliseerd. Van sociaal plan via huiskamertafel naar optimaal renovatie proces In het sociaal plan zijn de rechten en plichten van huurders en verhuur- der vastgelegd. Dit plan vormt het kader voor de individuele afspraken die met de huurders aan de huiskamertafel gemaakt en vastgelegd worden in contracten. Het uitvoeringsproces wordt zodanig ingericht dat er optimale keuzevrijheid kan worden geboden en dat er optimaal gebruik gemaakt kan worden van wisselwoningen binnen het complex. Van bewonersinspraak naar klanttevredenheid Binnen het overleg in samenspraak met bewoners zal steeds meer het accent worden verlegd naar de keuze van de individuele huurder. Analoog met de praktijk bij eigenaar-bewoners bij koopwoningen. nr 6 2010 gulden regel voor de afweging38 Om dit in de praktijk van alledag ook handen en voeten te geven, zullen de bestaande processen hierop moeten worden afgestemd. Niet de techniek moet dan overheersen in de communicatie met de bewoner, maar de vraag in de markt en bijbehorend passend aanbod. Er is dan een lange weg afgelegd van bewonersinspraak naar klanttevredenheid. kosTen en opBrengsTen Renoveren is financieel aantrekkelijk[3]. Hier past de volgende kantte- kening. Vanuit de bewoners met de kleinere beurs, biedt een huis met lage huur en meer energiegebruik meer speelruimte, dan een woning met meer energetische kwaliteit maar met een overeenkomstige hogere huur. In het laatste geval valt er voor de bewoner niet veel meer te sturen, zuinig stookgedrag levert namelijk niet veel meer op. Boven- dien worden de mogelijkheden om de huur na energiebesparende maat- regelen te verhogen via het overheidsbeleid vergroot (via punten in WWS). Met name voor de laagste inkomensklasse heeft dat conse- quenties. Het budgetaandeel van energie bij lagere inkomens en kleine huishoudens is veel hoger dan bij hogere inkomens: 7,5 procent bij lagere inkomens en 2,5 procent bij hogere inkomens[4]. Door het vaak geringe effect van energiebesparende maatregelen op het energiege- bruik wordt door de extra huurverhoging het vrij besteedbaar inkomen alleen maar verminderd. Tevens worden milieudoelstellingen en woonlasten verwisseld. Vanuit milieudoelstellingen is het verlengen van de levensduur de belangrijkste bijdrage die kan worden geleverd. Energiebesparing moet als het om het milieu gaat, altijd worden beschouwd in het kader van de lange termijn (60 jaar of meer). Woonlasten daarentegen betreffen de vraag en betaalbaarheid op dit moment. Juist vanuit deze beschouwing moet er in de praktijk worden gewerkt. En dit betekent dat een `gemiddelde' bewoner niet bestaat. WaarDen De invloeden van de vijf belangrijkste aspecten ? die in kader 1 worden genoemd ? zijn niet allemaal eenvoudig te defini?ren, maar ze spelen wel een rol in het bepalen van kwaliteit. Het zijn waarden die in de afwe- ging een rol spelen, of het nu een afweging voor onderhoud betreft of een tussen slopen of renoveren. Deze waarden staan vaak op de agenda en hun invloed kan verschillend zijn. Bij het afwegen gaat het dan ook niet alleen om de feitenkennis van de verschillende aspecten, maar meer over de context (expertise) waarin deze moet worden geplaatst. De benodigde kennis is aan te leren, het plaatsen van de (feiten)kennis in de juiste context is met name een kwestie van doen. De ervaringen die men met de bestaande bouw en met renoveren heeft, maken duidelijk welke waarde men van belang vindt. Woningen met een beperkte woontechnische kwaliteit worden behouden omdat ze in de cultuurhistorie een belangrijke plaats innemen, of beperkt gere- noveerd om de kosten-kwaliteitverhouding te optimaliseren. Het zijn waarden die de afweging kunnen be?nvloedden. Maar het is wel de vraag of deze waarden bij iedereen bekend zijn en ook benoemd worden. Een complex met een slechte bouwtechnische kwaliteit maar waar de sociale cohesie hecht is, zal, enkel beoordeeld op technische kwaliteit, wellicht worden gesloopt worden, maar gezien de sociale structuur in aanmerking komen voor een renovatie. We moeten zorgen dat niet alleen de aspecten bekend zijn, maar ook de onderliggende waarden een plek krijgen. inzicHT Door erVaring Al decennia lang wordt er gepoogd de afweging te objectiveren. Dat zal nooit lukken. Het enige wat kan worden nagestreefd is het verzamelen van objectieve feiten. De waardering van de afweging en de uiteinde- lijke keuze voor de gewenste kwaliteit in de tijd blijft een conceptuele aangelegenheid. Juist de visie op de samenhang levert het gewenste resultaat en blijft dus mede afhankelijk van het inzicht, dat gebaseerd is op ervaring en oog voor de context. Dus niet alleen verzamelen en rekenen, maar blijven zoeken naar het gewenste evenwicht in de tijd. Dit is de gulden regel in de afweging. kaDer 3 De waarden die een rol spelen in de afweging[5]: 1 Cultuurhistorie 2 Leesbaarheid en herkenbaarheid van de stad 3 Architectuur en stedenbouw 4 Beschikbare bouwcapaciteit 5 Milieu 6 Sociale betekenis van het wonen 7 Kosten-kwaliteitsverhouding (bestaande investeringen en betaalbaarheid) Bronnen: [1] `De Grote Renovatie Enqu?te', BouwhulpGroep, 2009/2010. [2] `Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment', Haico van Nunen, 2010. [3] `Renovatie beidt financieel meer ruimte', M. Liebregts en A. Verheij, Renova- tie 6, 2010 pagina 28-31. [4] `Energielastenbeschouwing, verschillen in energielasten tussen huishoudens nader onderzocht', NIBUD, Utrecht, november 2009. [5] `Sneller Renoveren', SBR , bouwlokalen, December 2006.