Grote sprong in plaats van laaghangend fruit 22 Artikel Foto'sbureaublij,saskiaHeister Grote sprong in plaats van laaghangend fruit 23 Artikel Grote sprong in plaats van laaghangend fruit Wilbert LeistraPappen en nathouden is funest. Maatregelen als laaghangend fruit lijken nu goed, maar voor de toekomst leveren ze te weinig op. Alleen een grote sprong leidt tot de gewenste energie besparing. Aan het woord is Jan Willem van de Groep van de SEV. Hij vertelt over de acties die de markt, overheid en corporaties moeten ondernemen om tot de gewenste grote sprong te komen. De focus in de woningsector ligt op nieuw. sloop/nieuwbouw of nieuw- bouw voeren de boventoon, stelt jan Willem van de Groep, programma- regisseur van het programma energiesprong bij de stuurgroep experi- menten Volkshuisvesting (seV). "Het werkelijke perspectief is echter heel anders: de woningvoorraad van nu is vrijwel hetzelfde als die van 2050. toch kijkt bijna niemand naar die voorraad vanuit dit perspectief. Het is van groot belang dat je nu acties afstemt op woningen die ook in 2050 ge- zond, comfortabel en betaalbaar zijn. Zorg voor kwaliteit, ook energiekwa- liteit, krijgt een heel andere betekenis als je bedenkt dat woningen gemid- deld 120 jaar mee moeten in Nederland. en als je bedenkt dat we in Nederland zo'n 7 miljoen woningen hebben, dan is innovatie een absolute noodzaak als je wilt zorgen voor kwaliteit. Probleem is dat de sector van oudsher traditioneel geori?nteerd is. Voor innovatie is een echte transitie nodig", aldus Van de Groep. Radicaal De bouwsector staat helemaal in het teken van het ePC-denken en het denken in energielabels. Dit denken moet volgens Van de Groep radicaal overboord, omdat het leidt tot ineffectieve en onbetaalbare systemen. "Grote sprongen door renovatie-ingrepen renderen beter dan nieuwbou- winvesteringen als de rekenmethodiek is gebaseerd op de langetermijn- waarde. Grote sprongen zullen een significant effect hebben op de woon- lastenontwikkeling van de voorraad. Het `labeldenken' waarbij gestapelde oplossingen leiden tot een hoger labelniveau, moet worden ingewisseld voor het denken in concepten. Dat zijn slimme, integrale oplossingen, waarmee met dezelfde middelen grotere en effectievere stappen kunnen worden gezet." De programmaregisseur noemt een voorbeeldproject in sneek dat wordt ondersteund door energiesprong. "Voor het zogenoem- de 1300 Woningenplan in de Friese stad worden nu al experimentele ener- gieneutrale concepten ontwikkeld van rond de 20.000 euro. in de huidige "Grote sprongen door renovatie-ingrepen renderen beter dan nieuwbouwinvesteringen als de reken- methodiek is gebaseerd op de langetermijnwaarde", stelt Jan Willem van de Groep, programmaregisseur van het programma Energiesprong. Grote sprong in plaats van laaghangend fruit 24 Artikel praktijk kan een woning met energielabel F/G hiermee nauwelijks 3 label- sprongen maken." Optimale balans De markt moet op zoek naar een optimale balans van deelsystemen, aldus Van de Groep. Hij illustreert het met een voorbeeld. "je moet van tevoren weten wat het effect is van een sterk ge?soleerde schil op een warmte- pomp en het daaraan gekoppelde warmteafgiftesysteem. Die effecten kunnen namelijk erg groot zijn. installateurs zijn geneigd om hun duurste state of the art-apparatuur toe te passen, terwijl voor bijvoorbeeld een passiefhuis een dergelijke pomp helemaal niet nodig is." De oplossing voor dit probleem ziet Van de Groep in het vormen van creatieve coalities. "slimme, betaalbare, integrale oplossingen kunnen bedrijven niet alleen ontwikkelen, dat moet samen met coalitiegenoten. samen op zoek naar nieuwe verdien- en marketingmodellen. Het aanbod kan op die manier ook veel breder worden. bijvoorbeeld door de klant voor een deel te ont- zorgen. Denk aan het aanbieden van een energieconcept inclusief bijbe- horende financiering, in de auto-industrie een gebruikelijk concept." Belemmeringen Van de Groep denkt dat de overheid zeker een rol kan spelen bij het stimu- leren van energiezuinige maatregelen, met name voor particuliere huis- eigenaren. in wezen doet zij dat natuurlijk, aangezien wij een door bZk- WWi gefinancierd programma zijn. Maar ze kan verder gaan, departement overstijgend wat mij betreft. "alleen al door bepaalde belemmeringen in wetgeving op te heffen. binnen het innovatieprogramma energiesprong zijn wij op zoek naar die belemmeringen. Zo is er bijvoorbeeld bouwregel- geving waardoor renovatie-ingrepen moeten worden getoetst met nieuw- bouwnormen, daar moeten we natuurlijk snel vanaf." een andere actie die de overheid kan nemen is gericht op de financi?le wereld. "De financiering van energiebesparende maatregelen is een be- lemmerende factor voor met name particulieren. kleine stappen kosten relatief veel geld. een grote energiesprong is interessanter en ook de pres- tatiegarantie richting hypotheekverstrekkers is gemakkelijker aan te tonen. uit recente gesprekken met banken blijkt dat zij best bereid zijn geld te verstrekken voor vergaande besparingen, als conceptaanbieders de pres- taties kunnen garanderen. De overheid zou dan voor de Nationale Hypo- theek Garantie (NHG) en autoriteit Financi?le Markten (aFM) moeten orga- niseren dat de woonquote daarop aangepast kan worden." De overheid kan ook bepaalde netwerken regisseren ten behoeve van de verduurzaming van de woningvoorraad. Van de Groep noemt pensioen- fondsen als voorbeeld. "Verduurzaming en het energiezuiniger maken van woningen is een goed renderende investering. Pensioenfondsen zouden vanuit dat perspectief het zorgvuldig opgebouwde pensioengeld best kun- nen investeren in de bestaande woningvoorraad. Daar moet slim over na- gedacht worden, samen met banken en energiebedrijven, met de over- heid als regisseur. ingrepen ter verduurzaming van een woning leiden tot een waardestijging van die woning. en daarmee stijgt ook de WoZ-waar- de. op dit punt kan de lokale overheid ook stimulerend werken, stelt Van de Groep. "Verlaag juist die WoZ-waarde bij een duurzaamheidsingreep. Dan pas stimuleer je de eigenaren tot het nemen van energiezuinige maat- regelen in plaats van dat je ze ontmoedigt." Van de Groep pleit ervoor dat particulieren die voor energiebesparende maatregelen kiezen zeker moeten weten dat de waarde ervan wordt ver- taald in de verkoopprijs van hun woning. "Het overdragen van hypotheek- leningen voor dergelijke maatregelen aan de volgende eigenaar zou hier- voor een oplossing kunnen zijn. je hebt het dan over objectgebonden financiering, in plaats van subjectgebonden. ook zouden makelaars en taxateurs de woonlasten moeten betrekken in de marktwaarde van een woning", stelt hij voor. ten slotte moet de overheid de marktcondities optimaliseren, vindt Van de Groep. "alleen op die manier kan de subsidiecultuur worden omzeild. sub- sidies zorgen aan de marktkant voor een vertraging voor innovatieve ont- wikkelingen door het ontbreken van de marktwerking. bij de gebruikers die subsidie aanvragen leidt het vaak tot teleurstellingen. Vaak is het potje al leeg voordat iedereen van het bestaan ervan weet." Herijking in de huurmarkt zijn veel corporaties op dit moment bezig met een herij- king van het portefeuille- en strategisch voorraadbeleid. Dit is vooral ge- richt op labelsprongen in combinatie met onderhoudsingrepen. Volgens Van de Groep doet dit geen recht aan twee zaken die op de lange termijn van belang zijn: betaalbaarheid en waardeontwikkeling. "Corporaties den- ken nog heel erg in doelen voor de korte termijn; hooguit 10 jaar vooruitkij- ken heeft de focus en wat daarna komt is nog niet bekend. terwijl vast- goed een gemiddelde levensduur van 120 jaar heeft. een flink deel van de voorraad van corporaties zal dus nog 60 tot 70 jaar mee moeten. Hier moeten andere ingrepen plaatsvinden dan in het deel met een beperkte levensduur. er bestaat momenteel een groot risico dat een beperkt aantal maatregelen ? in ons jargon als `laaghangend fruit' betiteld ? worden uit- gevoerd bij woningen met een potentieel forse levensduur. in die woningen wordt de komende 20 jaar vervolgens niet meer ge?nvesteerd. Corporaties moeten een goede visie en strategie ontwikkelen, gericht op betaalbare "Verduurzaming en het energiezuiniger maken van woningen is een goed renderende investering." Grote sprong in plaats van laaghangend fruit 25 Artikel huisvesting ? dat is immers hun maatschappelijke opgave ? en op waar- deontwikkeling van hun vastgoed, daarmee kunnen ze namelijk conti- nu?teit garanderen." Van de Groep noemt een grote consequentie van dit kortetermijnbeleid. "Het zijn vooral de mensen met de laagste inkomens die de dupe dreigen te worden, zij bewonen doorgaans het slechtste deel van de woningvoor- raad, het deel dat veelal niet wordt aangepakt. Gevolg: hoge energiekos- ten. Die kunnen bovendien het armoedebeleid en de schuldsanering bij gemeenten belasten als huishoudens hun energierekening niet meer kun- nen betalen. scenarioanalyses ? zoals het Woonlastenonderzoek tilburg dat door riGo is uitgevoerd ? laten zien dat zelfs bij verbeteringen tot label b dit probleem blijft bestaan. een betere aanbeveling voor het nemen van grote energiesprongen lijkt mij hier overbodig." Rekenmodel De seV werkt momenteel samen met corporaties aan een nieuw beslis- model voor de bestaande voorraad. een project wat kan rekenen op steun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het WsW (Waarborg- fonds sociale Woningbouw). "Wij merken dat veel projecten bij corporaties stranden, omdat ze met oude modellen worden doorgerekend. er kan geen sprake zijn van een onrendabele top bij een renovatie, dat komt al- leen omdat we met de verkeerde uitgangspunten rekenen. Wij willen aan de bestuurders en toezichthouders laten zien dat grote energiesprongen wel degelijk renderen. De opgave die bij nieuwbouw ligt ? energieneutraal in 2020 ? kan naar mijn mening ook worden behaald bij de bestaande bouw. Niet in dat korte tijdsbestek, maar als we goed ons best doen en nieuwe technologie?n slim benutten, is het in twintig jaar te doen. bedenk dat van het geld dat wordt gebruikt voor ??n nieuwbouwwoning ook drie grote renovaties kunnen worden uitgevoerd. Het is gewoon een kwestie van prioriteiten verschuiven", beweert Van de Groep. bij een aantal corporaties proeft de programmaregisseur die verschuiving van prioriteiten. "ik merk dat er toch al heel wat corporaties zijn met grote ambities op energiegebied. Het grote probleem is echter dat die ambitie slechts bij enkele mensen binnen zo'n corporatie leeft. oorzaak is vaak dat nieuwe kennis, opgedaan tijdens cursussen, seminars of andere kennise- venementen, niet terechtkomt bij de rest van de organisatie. Hierdoor stranden vaak goede plannen op de bestuurderstafel, omdat een goede onderbouwing ontbreekt. Deze eilandjescultuur moet worden doorbroken, niet alleen binnen de corporaties, maar ook tussen corporaties onderling. benodigde kennis kan namelijk bij een andere corporatie wel voorhanden zijn. Het is dus zaak om die kennis te delen", luidt de oproep van Van de Groep aan de corporaties. Slim & Snel Die kennisdeling staat ook centraal bij het experiment slim & snel van ener- giesprong. "er zijn talloze redenen te bedenken waarom de markt niet met passende concepten komt om aan de grote renovatieopgave te kunnen voldoen. Deze liggen zowel bij de vragers als bij de aanbieders. De vra- gende kant, de woningbouwcorporaties, zijn ? zoals hiervoor gememoreerd ? niet gewend om over de grenzen van hun eigen organisatie te kijken, om kennis te vragen of kennis te delen. Zij benaderen individueel de markt met kleinschalige projecten, die vanwege de beperkte schaalgrootte door de markt als te duur of te complex worden bestempeld. Doordat de aanbie- ders ook niet gewend zijn kennis te delen, zoeken zij de oplossingen te veel in een aaneenschakeling van deeloplossingen. Het gevolg is dat integrale concepten die veelvuldig kunnen worden toegepast en daardoor ook finan- cieel beter haalbaar zijn voor de opdrachtgevers, niet op grote schaal wor- den ontwikkeld. een echte duurzame oplossing ontbreekt dus." om de vragers en aanbieders dichter tot elkaar te laten komen, bestaat een deel van het experiment uit het coachen van beide partijen, geeft Van de Groep aan. "We dagen marktpartijen uit om met innovaties te komen die betaalbaar en effectief zijn en tot een hoge energiebesparings- en comfortniveau leiden. Daarnaast cre?ren we voor hen ook de kans om concepten en het bijbehorend proces eerst op kleine schaal te testen. Ze kunnen op basis van de resultaten worden verfijnd en vervolgens op een grotere schaal worden toegepast." slim & snel voert hiervoor grootschalige renovatie-experimenten uit in ver- schillende regio's in Nederland. binnen deze experimenten wordt samen- werking gezocht en gestimuleerd tussen woningcorporaties om gezamen- lijk een cluster projecten ? in totaal ongeveer 400 woningen per cluster ? ineens in de markt te zetten. "Dit betekent dat het cluster in zijn geheel aan een consortium wordt gegund, maar dat er fasering in de uitvoering zit, spreekt voor zich. Wij begeleiden de woningcorporaties om tot een col- lectieve opdracht te komen en helpen consortia om als slimme coalitie tot innovatieve oplossingen te komen", verduidelijkt Van de Groep. "Er bestaat momenteel een groot risico dat een beperkt aantal maatregelen ? in ons jargon als `laaghangend fruit' betiteld ? worden uitgevoerd bij woningen met een potentieel forse levensduur."