1 Goed voorbeeld doet volgen 24-10-2012 Woningcorporatie Portaal daagt de markt uit met niaNesto en de markt pakt de handschoen op. 35 inzenders meldden zich tijdens de eerste twee dagen van de Provada 2012. Uit de presentaties en aansluitende discussies is duidelijk geworden dat een omslag is gemaakt: de klant met zijn eisen en wensen staat centraal, het aanbod wordt op die klantvraag toegesneden. Een huurder van woningcorporatie Portaal kan straks een woning vinden met een huurprijs van 652 euro, zonder energierekening! Leve de recessie. Tekst John Mak, directeur W/E adviseurs en jurylid niaNesto, illustraties RauwCC Een revolutie in sociale woningbouw. NiaNesto is een baanbrekend projectoverstijgend platform, waarbij conceptaanbieders, gemeentes, corporaties ?n huurders samen unieke woningen realiseren. Binnen ??n jaar tijd ontstaat iets waar iedereen trots op kan zijn. De opzet van niaNesto is afgekeken van tv-programma's als The Voice of Holland: iedereen kan zich aanmelden om mee te doen, selectierondes met vak- en publieksjury's volgen en uiteindelijk zijn er vijf winnende ontwerpen. Op 22 november 2012 kiezen huurders, gemeentes en corporaties de winnaars. Een half jaar later betrekken de eerste huurders hun nieuwe woning. En dat is niet zomaar een woning. 2 Bovengemiddelde kwaliteiten Portaal legt de lat hoog. De gestelde eisen gaan over proces en resultaat waarbij de toekomstige bewoner daadwerkelijk zeggenschap krijgt. De klantwens staat centraal. Communicatie, in het bijzonder met gebruikers, moet onderscheidend zijn voor en tijdens de bouw, bij ingebruikname en bij nazorg. De samenwerking met opdrachtgever, andere conceptaanbieders en stakeholders moet anders dan gewoon uitgewerkt zijn. De winst is een vloeiend en snel proces: binnen vier maanden na de start van de bouw opleveren, totale ontwikkel- en realisatietijd: ??n jaar. De eisen aan het resultaat zijn niet misselijk. De stichtingskosten van een grondgebonden tussenwoning zijn maximaal 174.000 euro inclusief btw. Totale woonlasten voor de huurder bedragen 652 euro en de onderhoudskosten maximaal 700 euro per jaar over een periode van 50 jaar. Binnen deze strakke financi?le kaders moet de aanbieder een woning met bovengemiddelde kwaliteiten leveren. De prestaties zijn gedefinieerd aan de hand van de thema's van GPR Gebouw. Per thema moet minimaal een 7 worden gescoord met een gemiddelde van minimaal een 8. Op Energie is een energiekostenneutrale woning de basis, dat is in principe een 10 in GPR. Bij Milieu is FSC een basiseis, plus daarbij de wens zo veel mogelijk pure materialen toe te passen volgens cradle-to- cradle-principes. Voor het thema Gezondheid moet de woning aantoonbaar een goed comfort en binnenklimaat hebben. Woonkeur, Politiekeurmerk Veilig Wonen en SKW-garantie zijn de basis voor een goede Gebruikskwaliteit. Tot slot moet de woning Toekomstwaarde hebben door aanpasbaarheid van grootte en indeling, en door een hoge beeldkwaliteit. Conceptaanbieders Niet minder dan 35 conceptaanbieders presenteerden op de Provada hun idee?n aan de vakjury. Elke aanbieder kreeg 10 minuten voor presenteren, 5 minuten vragen en discussie en aansluitend een juryoordeel met rood (onvoldoende), groen (voldoende), zilver (goed) of goud (uitmuntend). Niet alle aanbieders bleken zich in alle criteria verdiept te hebben, wat voor enkelen resulteerde in een rode kaart. Een veel groter aantal was uitermate goed voorbereid en presenteerde goed tot zeer overtuigend. Na twee dagen selecteerde de jury elf conceptaanbieders die door zijn naar de volgende selectieronde. In een volgend artikel licht 3 een mede-jurylid een aantal van de elf aanbieders uitgebreid toe. Een beknopt overzicht met korte typering van onderscheidende punten: BAM Woningbouw W&R: bekende basis met gunstige prijs-kwaliteitverhouding, uitgewerkt energieconcept, servicegericht (24 uur) BlueCasco: sterke focus op prefabricage, zeer snelle bouwtijd en integrale kwaliteit, minder op communicatie met gebruiker Dura Vermeer/ PCS: leuke voorstellen zijn led- mannetje, oplaadpalen en witgoedlevering, scherpe prijs en complete opzet Groothuis Woningbouw: duurzame energie in architectuur ge?ntegreerd, bedrijfscultuur, veel waar voor je geld Klaassen Vastgoedontwikkeling: zeer scherpe prijs met veel ruimte voor aanvullende wensen, degelijk Koopmans-ERA/ LekkerEIGENhuis: nadruk op wens van de klant, minder duidelijke uitwerking op duurzaamheid Plegt-Vos: sterk op klantvraag gerichte uitwerking, minder op duurzaamheid Slokker Innovate: decennialang doorontwikkeld concept, technisch sterk, veel aandacht voor materiaalgebruik, minder voor klantcommunicatie Trebbe: scherpe prijs, snelle bouwtijd, veel aandacht voor klantwensen en hoge basiskwaliteit Volker Wessels/ Plus Wonen: op alle fronten sterk, in het bijzonder op het betrekken van de klant WeBuildHomes: het buitenbeentje, geen bouwconcept maar een open `app-store' voor woningen en woonproducten, innovatief en veelbelovend. De uitdaging NiaNesto daagt niet alleen conceptaanbieders uit. Ook gemeentes en collega-corporaties zijn gevraagd de uitdaging op te pakken. Portaal heeft de ambitie zelf in ieder geval 50 woningen binnen niaNesto te realiseren. Her en der is de uitdaging al opgepakt en het streven is om op te schalen naar 250 woningen of meer. Buiten de professionele partijen is participatie van huurders een belangrijk doel. NiaNesto geeft huurders meer dan ooit een stem in een duurzaam en toekomstgericht bouwproces. Huurders zijn niet alleen eindgebruikers maar ook een belangrijke stakeholder bij het selecteren van de meest passende conceptaanbieders. Zowel huurders van Portaal als De naam niaNesto betekent `ons nest' in Esperanto, de taal die iedereen verbindt. Meer informatie over het project is te vinden via www.nianesto.nl. 4 andere huurders kunnen nu al actief meedoen bij de volgende selectiestappen. Zodra concrete locaties bekend zijn, kunnen ge?nteresseerde huurders op de gekozen locaties hun woning naar eigen wens gaan samenstellen. En dat gaat heel ver, blijkt uit de presentaties; tot en met de afmetingen van de woning, de raamindeling en de materiaalkeuze van de buitengevel. Vroeg begonnen Begin jaren tachtig bespraken huurders in Dordrecht hun ideale plattegrond, samen met een architect van de Open Bouwen- beweging. Deze werd ter plekke getekend en de bijbehorende huur werd berekend. Dat ging vanzelfsprekend per tekening en niet iedereen kan een tekening `lezen'. Aan het eind van dat decennium werkte ik in de Rotterdamse stadsvernieuwing met architecten Wytze Patijn en Jan Mulder aan flexibel indeelbare woningen. Om de betrokken bewoners de plattegrond te laten beleven zijn we met architect en bewoners een dag bezig geweest in de blokkenhal van bouwkunde. De plattegrond nabouwen en dan ruimtelijk ervaren. Het was weer een stap verder en het werkte. Inmiddels zijn we dertig jaar verder en de communicatiemiddelen zijn gegroeid. Het meest indrukwekkende en innovatieve is de virtual reality-omgeving die Volker Wessels de klant biedt. Met een 3D-bril op door jouw virtuele, met meubels ingerichte woning lopen. Simpeler, maar zeker ook goed doortimmerd, is de aanpak van bijvoorbeeld BAM, met een mix van communicatiemiddelen in verschillende fasen van ontwerp, realisatie, oplevering en gebruik. Uitwerkingsfase Terug naar niaNesto. In de uitwerkingsfase zijn de elf geselecteerde conceptaanbieders onder druk hun concept verder gaan concretiseren met Portaal, gemeentes, andere corporaties en huurders. Op basis van de gestelde randvoorwaarden van de uitvraag vormen vijf hoofdthema's basis voor verdere selectie: 1. Samenwerking: de samenwerking opzoeken met elkaar en de stakeholders 2. People: concretiseren klantgerichtheid 3. Planet: concretiseren duurzaamheid 4. Profit: concretiseren financi?le uitwerking 5. Beeldkwaliteit: concretiseren esthetische kwaliteit van het concept In september hebben de conceptaanbieders de resultaten gepresenteerd aan de vakjury, plus via speeddates en een lijsttrekkersdebat aan andere professionals en huurders. Hiervan zijn acht partijen overgebleven. Zij bereiden zich voor op de finale op 22 november in Utrecht. Komt dat zien!