nr 2 2015 interview bart moesbergen4 "Er is weinig durf onder corporaties, terwijl juist nu kansen zijn het beter en goedkoper te doen" nr 2 2015interview bart moesbergen 5 interview Haag Wonen zet asset management in om sociale huurders van een mooie, comfortabele woonplek te voorzien. Zo gebruikt de Haagse corporatie creatieve oplossingen om woningen te verkopen. "In onze voorraad zitten woningen die zowel maatschappelijk als financieel niet meer goed scoren. Die verkopen we. Maar dat is in deze tijden nog niet zo makkelijk. We hadden bijvoorbeeld een aantal woningen te koop staan voor 100.000, maar daar moest nog zo veel aan gebeuren dat we ze niet kregen verkocht. Samen met een bouwer zijn we op zoek gegaan naar een oplossing om de woningen, met behoud van kwaliteit, goedko- per op te knappen en afzetrisico's plus vermogensbeslag bij de corporatie te voorkomen. Al snel kwamen we tot de conclusie dat de woningen eerst moesten worden opgeknapt om ze goed te kunnen verkopen. Daar- voor was een investering nodig van 50.000. Doordat we deze huizen konden verkopen voor soms wel 200.000, hadden we dat bedrag zo terug verdiend." De aannemer voert de werkzaamheden op zijn eigen balans uit, waardoor het vermogensbeslag voor Haag Wonen is beperkt en het risico van dit soort projecten relatief klein is, aldus Moesbergen. CONSERVEREN WAAR HET KAN De uitdaging voor de corporatie op gebied van onderhoud en renovatie, is in Moesbergens ogen drieledig. "Als het kan, zullen we conserveren. Maar als het mogelijk is, blijven we investeren in het op niveau krijgen van de voorraad. Daarmee zetten we in op een transformatie met een waardestijging. Daar is slim asset management voor nodig en we moeten slagen maken in ons werkproces. We moeten de taken slimmer scheiden en met andere partijen samenwerken om het werk beter en goedkoper te doen." Hij ziet in andere steden wel eens dat corporaties zo veel mogelijk conserveren omdat ze er tegenop zien 70% van de bewoners te laten instemmen met een renovatie. "Ik vind die 70%-norm geen reden om dan maar helemaal niets te doen. Haag Wonen probeert altijd het gesprek aan te gaan met de bewoners over wat zij wel en niet willen, naast wat de corporatie zelf wil. En soms kom je dan inderdaad tot de conclusie dat het beter is om niets te doen." WEINIG DURF Het strenge overheidsbeleid en de misstanden bij woningcorporaties, hebben de corporatiewereld behoorlijk op zijn kop gezet. Moesbergen vindt dan ook dat zijn werk erdoor is veranderd. "Corporaties zijn tekst joop van vlerken foto's gerhard van roon Wat aan de ene kant wordt verdiend, kan aan de andere kant worden uitgegeven aan de sociale huurders in Den Haag. Op die manier wordt asset management toege- past bij Haag Wonen, vertelt Bart Moesbergen, directeur vastgoed bij de corporatie. Om dit te bereiken, is het soms nodig dat hij binnen de regels de ruimte opzoekt. Ondanks alles wat er de afgelopen jaren is gebeurd binnen de corporatiesector, moet dat kunnen. "Het is nodig commercieel te denken om meer te kunnen doen met hetzelfde geld." "geld verdienen binnen de regels" CV BART MOESBERGEN 1966 geboren in Heemskerk 1990-1995 Bouwkunde, Techni- sche Universiteit Delft 1995-1997 werkvoorbereiding, BAM Amsterdam 1997-2003 o.a. projectontwikke- laar, Bouwfonds Ontwikkeling 2003-2009 o.a. Business Unit Manager, Kristal NV 2009-heden directeur Vastgoed, Haag Wonen nr 2 20156 veel veranderen, voorspelt Moesbergen. "Bouwers moeten ook innova- tiever worden, dat is namelijk waar ze zich mee kunnen onderscheiden. En wij profiteren er ook van. Als een partij tegen ons zegt: `ik doe deze renovatie voor jou en ik doe de komende tien jaar het onderhoud voor dit bedrag', vind ik dat een prima idee. Met name in de bestaande bouw kan dat heel interessant zijn, vooral ook omdat er sowieso sprake is van garanties op geleverd werk. Ik denk dan ook dat het daar steeds meer naartoe gaat." ALLE DOELGROEPEN BEDIENEN Haag Wonen is naast Vestia en Staedion een van de drie grote woning- corporaties in Den Haag. Verder zijn er nog een aantal kleinere actief in de regeringshoofdstad. Haag Wonen streeft ernaar in 2025 20.800 woningen in bezit te hebben. Omdat de corporatie daar nu al bijna aan zit, betekent het dat de voorraad consolideert. Daar past Moesbergen zijn manier van werken op aan. "Voor nieuwbouw is in de komende jaren amper ruimte. Maar om dezelfde reden moeten we ook goed nadenken over de woningen die we verkopen." De variatie in het bezit is groot en dat is belangrijk omdat de corporatie alle doelgroepen in de sociale huur- sector wil bedienen. "We hebben relatief veel sociaal bezit, zijn bijvoor- beeld de grootste huisvester in de Schilderswijk. Maar we hebben ook woningen in het hogere segment en in de vrije sector. Omdat we onze maatschappelijke doelstellingen willen halen, maken we op sommige woningen winst. Daarmee kunnen we bepaalde doelgroepen laten wonen in woningen waarvoor we misschien een hogere huur hadden kunnen vragen. Het betekent dat je op andere woningen in je voorraad moet kunnen cashen." Een kwalitatief goede woningvoorraad is naar Moesbergens idee erg belangrijk. Het is zijn overtuiging dat het beter is de huur aan te passen behoorlijk voorzichtig geworden. Dat zie ik overal om me heen. Elke euro wordt gewogen en er is weinig durf om de dingen anders of beter aan te pakken, vooral omdat dan wordt afgeweken van eerdere plannen. Terwijl er juist nu kansen zijn om het beter en goedkoper te doen." Toch ziet hij in dat het in de huidige tijdsgeest moeilijk is om innovatieve idee?n te implementeren. Bijvoorbeeld vergaande vormen van ketensa- menwerking. "Je wilt voor onderhoud en verbetering een langdurige samenwerking aangaan met een partij. Daarvoor is het wel nodig dat je een contract opstelt dat niet te strak is, bijvoorbeeld voor een periode van tien tot vijftien jaar met open boeken. Als je vervolgens door jaar- lijkse evaluaties echt van en met elkaar leert, kun je samen kijken hoe het volgend jaar nog slimmer kan. Daarbij moet je de partner de ruimte geven, zodat die ook keuzen kan maken. Dat is wat wij ontwikkelend beheer noemen. Maar in de corporatiewereld is dit nog nieuw en de implementatie kost tijd." SAMEN NADENKEN Alhoewel het moeilijker is om innovatieve plannen uit te voeren, lukt het in de praktijk wel. Zo heeft Haag Wonen recentelijk twee vergaande samenwerkingsprojecten uitgevoerd: de renovatie van 216 woningen aan Isabellaland en de renovatie van 446 woningen tussen de Konings- traat en de Jacob Catsstraat in de Haagse Schilderwijk. Moesbergen: "Samen met de bouwpartners hebben we bepaald wat er moest gebeu- ren en hoe we dat het beste konden doen. Tevens is tijdens de uitvoe- ring steeds nagedacht of het goedkoper en beter kon, met behoud van de gewenste kwaliteit. Dat samen nadenken kon, omdat we in vertrou- wen met elkaar werkten, met open boeken." Een ander slim aspect van het werk in de Schilderswijk, was dat de uitvoerder van de aannemer verantwoordelijk was voor de communicatie met de bewoners, zo vertelt hij. "Dat vraagt niet alleen om veel vertrou- wen van de corporatie in de bouwer, maar ook om veel verantwoorde- lijkheidsgevoel bij de bouwer zelf. In dit geval is dat gelukt, maar ik merk ook dat veel bouwers en aannemers daar nog niet helemaal klaar voor zijn. Zij moeten onze klanten gaan zien als hun klanten en dat is nog lang niet altijd het geval." Desondanks vindt hij dat er in de afgelopen jaren ook op dit vlak een grote slag is gemaakt. Bij aannemers groeit het besef dat andere werkwijzen nodig zijn om meer kwaliteit te leveren. Het heeft bovendien grote voordelen als bouwers meer zijn betrokken bij projecten. "Voor het halen van 70% instemming onder bewoners, kan het soms helpen om juist de aannemer langs de deuren te sturen. Hij kan vaak beter uitleggen wat hij precies komt doen en kan soms hand- en spandiensten verlenen om zorgen van bewoners weg te nemen." Hij ziet ook elders in de markt dat de bouwsector veel innovatiever wordt. "Bouwers denken steeds vaker mee over de oplossing van bepaalde renovatievraagstukken. In Utrecht heeft Mitros een aanbeste- ding gedaan voor een nul-op-de-meter-renovatie van een aantal portiek- flats en daar hebben nu al 56 partijen op ingeschreven." Het geeft aan dat veel aannemers denken dat ze innovatief en kundig genoeg zijn om zulke uitdagingen aan te gaan. Er gaat wat dat betreft de komende jaren Bouwers moeten onze klanten zien als hun klanten; dat is nog lang niet altijd het geval nr 2 2015interview bart moesbergen 7 aan het inkomen van de bewoner dan aan de woning. "Ik vind niet dat je mensen met weinig geld maar in een slechte woning moet laten wonen. Het is veel eerlijker te kijken naar wat mensen kunnen dragen en daar de huur op aan te passen; inkomensafhankelijk huren dus." Hij bedoelt daarmee niet dat mensen voor een dubbeltje op de eerste rang mogen wonen, maar hij staat wel voor goed onderhoud. "Woningcorporaties moeten sowieso aan de minimale voorwaarden voor onderhoud voldoen. Maar dan nog heb je een verschil tussen moeten en willen. Onderhoud dat moet, doe je altijd, onderhoud dat je als corporatie of bewoner graag wilt, doe je alleen als het financieel kan. Wij willen meer doen dan het juridisch verplichte onderhoud. Dat betekent wel dat we financieel slim- mer moeten handelen en continu moeten innoveren om het verschil tussen moeten en willen te financieren." Ook de discussie over scheef- wonen vindt hij wat dat betreft interessant. "Scheefwoners moeten ook wonen, maar ze kunnen en moeten wel meer naar rato bijdragen. Zodat andere doelgroepen ook in een fatsoenlijk huis kunnen wonen." ENERGIELABEL MINDER BELANGRIJK De vastgoeddirecteur vindt een goede kwaliteit van wonen dus even belangrijk als betaalbaarheid. De afspraken in het landelijk convenant van Aedes (gemiddeld label B in 2020), beschouwt hij als minder van belang. "Daar zijn we eerlijk gezegd niet zo sterk mee bezig. We willen wel onze woningen goed onderhouden en letten erop of we tegen acceptabele kosten labelstappen kunnen maken. Met het plaatsen van dubbelglas in een appartementencomplex kun je bijvoorbeeld wel makkelijk een hoger label krijgen, maar het heeft ook allerlei consequen- ties voor bijvoorbeeld de gevel. Hierdoor is het soms beter die keuze nog niet te maken of te wachten tot het moment waarop je ook de gevel kunt aanpakken." SLIMMER WERKEN Doordat woningcorporatie Vestia vanwege financi?le problemen even pas op de plaats moet maken, wordt de druk op de twee andere grote corporaties in Den Haag groter. Daar is Moesbergen het mee eens. "We hebben daarover gesprekken gehad met de gemeente en de andere Haagse corporaties. En natuurlijk, het betekent dat er meer van ons wordt verwacht. We doen ook meer, mits we het kunnen. Daarvoor is het nodig dat we slimmer organiseren, want we krijgen er niet opeens meer geld bij. Er gaat zelfs steeds meer geld af. We sturen dus heel sterk op kosten. De afgelopen jaren is er een kostenreductie bereikt van 30% en ook op het gebied van planmatig onderhoud is uiteindelijk bijna 20% bespaard. Dit deden we door steeds opnieuw te beoordelen of iets echt nodig is en door slimmer te werken en aan te besteden. Met het bespaarde geld konden we meer projecten en werkzaamheden uitvoe- ren. We zijn dus op de goede weg." Naast kostenbesparing, hoort daar ook bij op een andere manier kijken naar de woningvoorraad. "Een sociale huurwoning kan ook een sociale koopwoning worden. Als je woningen die voor een corporatie niet meer veel opleveren, kunt verkopen, cre?er je eigenlijk sociale koopwoningen. Zo kunnen mensen met een smalle beurs toch een woning kopen. Wel moet je zorgen dat ze in een staat van onderhoud zijn zodat je de kopers niet opzadelt met een probleem in de toekomst." Moesbergen is erg te spreken over dit model en ziet er veel kansen in. "Het levert de corpora- tie geld op, je hebt tevreden kopers en de buurt profiteert ervan. Want als iets van jezelf is, ga je zelf ook waarde toevoegen aan je eigendom." DE GRENS OPZOEKEN Een manier van werken die Moesbergen binnen Haag Wonen graag toepast, is volgens eigen zeggen het opzoeken van de grens, maar niet erover gaan. Hij speurt naar manieren om binnen bestaande voorwaar- den en regels ruimte te cre?ren, zodat hij zijn werk beter kan doen. "Het is nodig commercieel te denken om meer te kunnen doen met hetzelfde geld." Hij kan zich dan ook niet vinden in het idee dat corpora- ties helemaal geen commerci?le activiteiten meer mogen ontplooien. Hij erkent dat er in het verleden in de sector meermaals grenzen zijn over- schreden, maar vindt dat de mogelijkheid moet blijven bestaan om aan de ene kant geld te verdienen dat aan de andere kant kan worden uitge- geven. "Je moet juist slimmer organiseren als er minder middelen beschikbaar zijn. Hoe kun je binnen de regels toch geld verdienen? Dat moet je op een transparante manier doen." Je moet niet mensen met weinig geld maar in slechte woningen laten wonen Het gaat om slimmer organiseren: hoe kun je binnen de regels toch geld verdienen?