rondetafelgesprek10 nr 4 2013 geen wedstrijdjes maar toernooien De nieuwe uitvraag kost bouwers veel tijd en geld. om die reden werken ze graag langduriger samen met opdrachtgevers, om zo deze investering terug te verdienen. aannemers willen namelijk liever toernooien spelen in plaats van telkens een korte wedstrijd. Deze transformatie mogelijk maken, vraagt om een cultuurverandering binnen aannemersorganisaties ?n woningcorporaties. twee bouwbedrijven en twee corporaties gaan de discus- sie aan over deze nieuwe uitvraag. Wat is nodig voor een fundamentele verande- ring? tekst joop van vlerken foto's roel simons rondetafel gesprek De Deelnemers We stellen de deelnemers van het rondetafelgesprek aan u voor: 1 Wim van den Bergh, manager vastgoed Stadlander 2 Martin Beukeboom, directeur Dura Vermeer Onderhoud en Renovatie Rosmalen 3 Nico van Ginkel, ontwikkelaar Portaal 4 Paul Uppelschoten, directeur Huybregts Relou 1 3 2 4 rondetafelgesprek nr 4 2013 11 "We gaan elkaar steeds beter begrijpen", constateert Paul Uppelscho ten, directeur bij Huybregts Relou, tijdens het rondetafelgesprek over `de nieuwe uitvraag'. `We' zijn in dit geval bouwbedrijven en woningcor poraties. Steeds vaker passen ze samen innovatieve bouwconcepten toe in renovatieprojecten. In die projecten gaat het steeds minder vaak alleen om de prijs en steeds vaker om kwaliteit. Om tot kwaliteit en innovatie te komen, is het volgens Uppelschoten nodig dat de corpora tie de juiste uitvraag doet. Pas dan zal de bouwer de ruimte voelen om met creatieve oplossingen te komen. Volgens Nico van Ginkel, ontwik kelaar bij woningcorporatie Portaal, zit de renovatiesector momenteel in een tussenfase van traditionele vormen van aanbesteden en nieuwe uitvraagvormen. "Opdrachtgevers voeren een dialoog met bouwers en gaan steeds nauwer samenwerken om tot innovatie te kunnen komen. Maar af en toe komt het oude gedrag bovendrijven en schieten de betrokken partijen weer terug in de oude rollen", zegt hij. Van Ginkel doelt daarmee op de woningcorporatie die wil bepalen hoe er gebouwd moet worden, en de bouwer die een afwachtende houding aanneemt. In de tussenfase zie je volgens hem traditioneel aanbesteden nog bestaan naast de nieuwe uitvraag. Maar het is volgens Wim van den Bergh, vastgoedmanager bij woningcorporatie Stadlander, altijd zo geweest dat verschillende aanbestedingsvormen naast elkaar bestaan. "Vroeger werkten we met envelopjes waar bouwers hun bieding in mochten doen. Dat heeft nog lang bestaan. Transities naar andere werkmetho den duren lang en zijn altijd lastig", meent hij. Dat bevestigt Van Ginkel: "Ik merk dat ook binnen mijn eigen organisatie; niet iedereen wil mee. Veel corporatiemedewerkers denken dat er aan hun stoelpoten wordt gezaagd. Maar je merkt gaandeweg toch dat mensen enthousiast worden. Dat is natuurlijk positief." nooDzaak tot cultuurveranDering Innovatie is volgens de deelnemers aan het rondetafelgesprek ??n van de belangrijkste doelen van de nieuwe uitvraag. "Maar voor innovatie is concurrentie nodig en die ontstaat per definitie op de markt", reageert Van Ginkel. "Daarom is ons doel ook niet om met ??n partij een innige samenwerking op te bouwen, want dan mis je de concurrentie die marktpartijen scherp houdt en ze dwingt tot innovatie. Wij streven naar samenwerking met meerdere marktpartijen. Bouwers hebben individu eel bovendien onvoldoende kapitaal om te investeren in innovaties. Om die reden moeten verschillende bouwpartijen dat met de opdrachtgever samen doen." Ook is er een cultuurverandering nodig binnen bouwbe drijven om innovatie in het bouwproces te krijgen, vindt Martin Beuke boom, directeur van Dura Vermeer Onderhoud en Renovatie Rosmalen. "Er wordt veel meer van bouwers gevraagd. Vroeger kreeg je een pak papier van de opdrachtgever waarin precies stond wat er van de bouwer verwacht werd en hoe hij het moest doen. Nu wordt die vraag veel opener neergelegd bij de opdrachtnemer. Op die manier worden we uitgedaagd tot innovatie", meent de directeur. "Ik merk vaak dat oude gedragspatronen als vanzelf weer de kop opsteken en dat sommige bedrijven problemen hebben met die nieuwe uitvraag", haakt Van Ginkel daarop in. "Dat is ook helemaal niet raar, omdat mensen nu eenmaal gewend zijn aan bepaalde patronen. Veel bedrijven zitten nu in een spagaat tussen het oude en het nieuwe werken. Dat is een lastige situatie, want de mensen die daar werken zijn geen kameleons. Deze noodzaak tot cultuurverandering zie je niet alleen bij de bouwers; ook woningcorporaties zitten in een transitiefase." Uppelschoten erkent dat bij bouwpartijen een andere manier van denken nodig is om tot werkelijke innovatie te komen. "Bouwers moeten afstappen van het vechtmodel en overstappen naar een model waarin ze samen kennis delen en ontwikkelen. Dat moeten ze niet alleen onderling doen, maar ook met opdrachtgevers", stelt de bouwdi recteur. Hij legt uit dat de nieuwe uitvraag uitsluitend zinvol is als de gewenste prestaties en de na te streven doelen door de opdrachtgever helder zijn geformuleerd. Daar is volgens hem maatwerk voor nodig. "Elk project vraagt om zijn eigen aanpak. Voor innovatieve projecten is een open uitvraag nodig om zo veel mogelijk creativiteit te stimuleren. Maar het is zinloos om een open uitvraag te stellen als je van tevoren al weet wat je wilt. Dan moet de innovatie niet in het project worden gevonden, maar in het bouwproces", aldus Uppelschoten. Van den Bergh heeft weinig vertrouwen in de creativiteit van bouwerbedrijven als het gaat om de nieuwe uitvraag. "Mijn ervaring is dat de meeste bouwers weinig eigen initiatief hebben en juist precies willen weten wat de opdrachtgever wil. Maar ik wil als opdrachtgever mijn vraag juist breed uitzetten en samen met de bouwers praten over de mogelijkhe den om de vraag te beantwoorden," zegt hij. opties voor transformatie Ondanks zijn kritiek noemt Van den Bergh toch voorbeelden waarin Stadlander samen met aannemers verder is gekomen dan hij vooraf verwachtte. "Voor een nieuwbouwproject wilde Stadlander energieneu trale woningen realiseren. De corporatie is daarop een aanbestedings traject ingegaan met drie partijen, om de ruimte in de vraag op te rekken. Mede door de inbreng van de verschillende bouwpartijen is het resultaat dat we een energieneutrale woning hebben kunnen realiseren voor de prijs van een woning met een veel lagere energieambitie", vertelt hij. Een ander voorbeeld waarin bouwbedrijven samen met corpo raties een aanbod cre?ren, is volgens Beukeboom de Stroomversnel ling. "Hierin komen we met de hele bouwkolom tot een gezamenlijke oplossing voor het renovatie en energievraagstuk in Nederland", omschrijft hij. Ook Uppelschoten ziet veel positieve kanten aan de nieuwe manieren van samenwerking met opdrachtgevers. "We mogen weer echt inhoudelijk meedoen. Er zijn nu veel kansen om positief op te Transities naar andere werkmethoden duren lang en zijn altijd lastig Wim van den Bergh Bouwers moeten afstappen van het vechtmodel en over- stappen naar kennis delen Paul Uppelschoten rondetafelgesprek12 nr 4 2013 vallen. De wereld om ons heen verandert snel. De uitdaging is om flexi bele producten te maken die aansluiten bij die verandering, dat is antici peren op de toekomst. Bouwen wordt weer leuk!", voorspelt de aanne mer. Een andere manier om de bouwsector te transformeren, is de toetre ding van nieuwe partijen tot de markt, vertelt Van den Bergh. "Dan heb ik het bijvoorbeeld over Ikea. Het kan best zijn dat zij renovatieconcep ten bedenkt die er nu nog niet zijn. En een bedrijf met die schaalgrootte kan ook met totaalconcepten komen, waardoor andere spelers in ??n keer weggevaagd worden", oppert hij als mogelijkheid. Daar kan Van Ginkel zich in vinden, die op de markt ook ruimte ziet voor nieuwe partijen. "Dat zijn bijvoorbeeld grotere marktpartijen die financiering, communicatie en marketing integreren en in ??n pakket aanbieden aan opdrachtgevers. Ik zie nu al in de markt dat er bedrijven zijn die in dat gat springen", volgens de ontwikkelaar. kennisopBouW en continu?teit Binnen de sector wordt voortdurend nieuwe kennis opgebouwd door nieuwe ervaringen en vormen van samenwerken. Om die kennis vast te leggen en te bewaren, zou er een soort bibliotheek moeten komen van bouwconcepten, denkt Van Ginkel. Die concepten kunnen volgens Uppelschoten makkelijk uit de markt worden gehaald. Daarvoor is het wel nodig dat bouwbedrijven elkaar niet alleen bestrijden, maar ook gaan samenwerken en kennis delen. Een andere voorwaarde voor het opbouwen van kennis is continu?teit. "De betrokkenheid van de bouw keten moet worden uitgebreid, zodat bouwers verantwoordelijk worden voor een bouwproject over een langere periode door middel van presta tiecontracten", licht Beukeboom toe. "Je moet dus toernooien gaan spelen met elkaar en niet uitsluitend korte wedstrijdjes. Alleen zo is het mogelijk om de kennis die nodig is voor het onderhoud van woningen, ook daadwerkelijk te implementeren in je bedrijf. Nu ligt veel van die kennis nog bij de woningcorporaties zelf of bij specialistische onderaan nemers. Dura Vermeer werkt al in ketensamenwerking met partijen om zo corporaties verder te kunnen ontzorgen." Ook vastgoedmanager Van den Bergh is overtuigd van het belang van continu?teit in de samenwerking tussen opdrachtgevers en nemers. "Bied het onderhoud voor een complex bijvoorbeeld voor vijftien jaar aan", oppert hij. "Dan kunnen aannemers daar hun aanbod op afstem men en zelf technische keuzes maken. Zo krijg je het ook voor elkaar dat bouwers gaan nadenken over de garantie die ze op een product afgeven." Het gaat hem echter te ver om onderhoudsbedrijven in grote bouwbedrijven te integreren. "Ik zou ervoor pleiten om het onderhoud dichtbij in te kopen. Dat moet dan wel onder de voorwaarden en garan ties van het leverende bouwbedrijf. Voor onze woningen in Bergen op Zoom zou ik niet graag zaken doen met een partij die uit Amsterdam moet komen om het herstel te doen", noemt Van den Bergh als voor beeld. Ook Van Ginkel constateert dat er op dit vlak spanning is. "Je hebt onderhoudsbedrijven die willen groeien, maar er zijn ook steeds meer bouwbedrijven die onderhoud als product aanbieden." Durven loslaten "Vaak hoor je in de markt dat bouwers nog niet klaar zijn voor de nieuwe uitvraag", vertelt Uppelschoten. En hij kaatst de bal terug: "Maar ik vraag me wel eens af of woningcorporaties er wel klaar voor De nieuWe uitvraag In `de nieuwe uitvraag' specificeert de opdrachtgever de gewenste prestaties ten aanzien van product, proces en samenwerking, plus wat het totale aanbod moet omvatten, eventueel aangevuld met een budget. De opdrachtnemer kan op basis van zijn eigen kennis en kunde en die van zijn comakers, hiervoor een passend aanbod presenteren. Kwaliteit en kosten worden in hun samenhang beschouwd. Menselijke maat is essentieel om met een goed team te werken Nico van Ginkel rondetafelgesprek nr 4 2013 13 zijn. Die moeten ook durven loslaten. Ik zie vaak dat in een zogenaamd brede uitvraag toch weer uitgebreid beschreven wordt wat ze precies willen en hoe ze het willen. Dan laten ze weinig ruimte aan de bouwer om zelf met idee?n te komen. Traditionele oplossingen van de opdrachtgever vormen in zulke gevallen vaak nog de richtsnoer." Het is volgens de aannemer dan ook belangrijk dat corporaties snel verder professionaliseren, zodat ze de juiste uitvraag kunnen stellen. "Er zijn ook voorbeelden van woningcorporaties die op een andere manier met het onderhoud van hun vastgoedportefeuille om willen gaan", reageert Beukeboom. "Je ziet corporaties die volledig ontzorgd willen worden. Maar er zijn er ook die alleen bepaalde zaken willen uitbesteden en andere dingen zelf in de hand willen houden. Daartussenin heb je nog allerlei verschillende vormen." Hij ziet het voor zich dat een corporatie in de toekomst het technisch vastgoedbeheer volledig kan uitbesteden aan een aannemer. "Kijk, het spreekt voor zich dat een bouwbedrijf de volkshuisvestelijke taken van een corporatie niet kan overnemen. Maar je kunt zo'n bedrijf best verantwoordelijk maken voor het onderhoud en beheer van de gebouwen die in bezit zijn van een woningcorporatie of investeerder." De menselijke maat Dan is er nog het menselijke aspect als het gaat om de aanpak van de bestaande voorraad. Naar Van Ginkels idee wordt dit aspect vaak verge ten en hij vindt dat bouwbedrijven vaak gefocust zijn op techniek. "Daar bij is het belang van de klant ondergeschikt, terwijl dat belang ons belang rijkste doel is als woningcorporatie. Maar ook in de samenwerking binnen de bouwketen is de menselijke maat belangrijk. Het is essentieel om met een goed team te werken. Er moet sprake zijn van een klik met de mensen met wie je in zee gaat", legt de ontwikkelaar van Portaal uit. "Wij proberen in een aanbestedingstraject altijd op zoek te gaan naar de meest volwassen partij. Dat hoeft niet per se degene te zijn die het hard ste gewerkt heeft aan de invulling van de uitvraag. Het gaat erom de partij te vinden die onze vraag op de beste manier kan invullen." Dat maakt dat elk aanbestedingstraject een hele uitdaging is, zo vindt Beuke boom. "Je komt in zo'n selectieprocedure toch vaak in een subjectief speelveld terecht. Dat kan wel eens heel lastig zijn. Daarom moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat de keuzes die gemaakt worden trans parant zijn en dat hij die goed uitlegt aan de biedende partijen." Op dat laatste punt is Van Ginkel het met de aannemer eens. "Het moet natuurlijk niet te sociaal worden allemaal. De keuzecriteria moeten objectief zijn", stelt hij. De twee bouwers aan tafel, Beukeboom en Uppelschoten, hebben dit in het verleden allebei wel eens anders erva ren. "We krijgen dan een reactie van ??n zin van de opdrachtgever in een aanbestedingstraject. Terwijl wij tienduizenden euro's in die bieding hebben gestoken. Dat is wel heel scheef", vindt Uppelschoten. "Je komt er tijdens een evaluatie soms niet achter wat precies het pijnpunt is geweest", vult Beukeboom aan. "Maar we zitten nu in een tijd waarin opdrachtgevers dat kunnen maken, omdat verschillende bouwers achter hetzelfde project aangaan." Woningcorporaties realiseren zich volgens beide heren vaak niet hoeveel geld en tijd bouwbedrijven in een opengestelde uitvraag steken. Ze zouden graag zien dat er een zekere mate van standaardisatie komt in de uitvraag. Vastgoedmanager Van den Bergh beseft dat de nieuwe uitvraag veel werk met zich meebrengt. "We bevragen daarom niet meer de hele wereld. We kiezen een aantal partijen en gaan daar een speeddate mee aan. Aan het werk gaan we pas als het goed voelt", omschrijft hij de werkwijze van Stadlander. Uppelschoten reageert daarop door te zeggen dat corporaties niet alleen maar hogere zekerheden kunnen vragen, maar ook bereid moeten zijn tot continu?teit met een aantal partijen. "Alleen dan kunnen wij de nodige investeringen doen", zegt hij tot slot. Je kunt een bouwbedrijf best verantwoordelijk maken voor onderhoud en beheer van gebouwen van een corporatie Martin Beukeboom