renda special energiesprong januari 2012 frisse blik van buitenaf30 frisse blik van buitenaf Scenario'S Uit de integrale scan komen verschillende scenario's voort, waarbij onderscheid wordt gemaakt in exploitatieperiode en grootte van de ingreep. De verschillende scenario's gaan uit van: Scenario 1: Sloop en nieuwbouw binnen 10 jaar. Scenario 2: Een uitgestelde beslissing; er worden ingrepen voorge- steld die binnen een exploitatieperiode van 15 jaar terug te verdie- nen zijn. Daarna moet opnieuw een keuze te maken zijn: slopen of verder verbeteren van het bestaande complex. Scenario 3: Een verlenging van de exploitatie met 25 jaar; er moet minimaal een energielabel B gerealiseerd worden, met optie tot opwaardering in de toekomst. Scenario 4: Een exploitatieperiode van 50 jaar; de kwaliteiten van het complex moeten vergelijkbaar worden met nieuwbouw (A+). Indien het complex geschikt is, wordt ook een scenario doorgere- kend volgens het Passief Bouwen-principe. Van alle scenario's worden de investeringskosten, de netto contante waardes en de woonlastenontwikkeling uitgerekend. Als belangrijk ijkpunt worden de woonlasten bij ieder scenario over 15 jaar met elkaar vergeleken. Bij de berekeningen is uitgegaan van een extrapola- tie van de stijging van de energielasten van de afgelopen 10 jaar. Ook krijgen de corporaties een advies over de stedenbouwkundige toekomstwaarde van de buurt en de potentie van de woningplatte- grond van het complex. De scenario's worden met elkaar in verband gebracht middels het backcastprincipe (zie pagina 61). SlimSte aanpak Woningbouwvereniging Openbaar Belang uit Zwolle is ??n van de acht deelnemende corporaties aan TaskforceCO2 . Voor portiekwo- ningen uit 1958 wilde de corporatie zo goed mogelijk antwoord krij- gen op de vraag wat de slimste aanpak was voor het complex. Aanvankelijk werd in 2007 besloten de flats rond 2018 te slopen. "De labels van het complex kenden we wel", zegt Rens Balkenende, manager vastgoed bij Openbaar Belang. "We besloten het complex integraal te laten analyseren om uit te vinden of deze methode voor Steeds meer corporaties zien het belang van een integrale samenwerking van verschillende adviserende en uitvoerende partijen. ketensamenwerking is een hot item als het gaat om het uitvoeren van projecten. De stichting taskforceco2 - reductie bestaande bouw is opgericht om de ambities van woningcorporaties voor de lange termijn op een integrale manier in kaart te brengen. Doel van deze taskforce is de veelal eenduidige focus op het maken van labelstappen te verbreden en te verdiepen. tekst jurgen van der ploeg en evelyn van der ploeg-lindenburg foto's faro architecten bv, bna De stichting is van mening dat er door interdisciplinair onderzoek een grotere kans is dat iedere euro die bijvoorbeeld aan CO2 -reductie besteed wordt, ook andere kwaliteiten dient. Slim investeren moet ervoor zorgen dat integrale verbeteringen op het gebied van w=oonkwaliteit, wooncomfort, beeldkwaliteit en energetische kwaliteit daadwerkelijk bijdragen aan het verbeteren van de toekomstwaarde van complexen. In het verleden is te vaak gebleken dat een aanpak vanuit een beperkte invalshoek uiteindelijk te weinig bijdraagt aan inte- grale kwaliteit. Met als risico dat achteraf opnieuw ge?nvesteerd moet worden om andere invalshoeken ook te bedienen. Als je zaken niet slim en tegelijkertijd aanpakt, is het gevolg het `stapelen' van geld en maatregelen. integrale afwegingen In de taskforce ? die medegefinancierd wordt door Agentschap NL en het Stimuleringsfonds voor Architectuur ? werken acht corporaties en een samenwerkingsverband van vier disciplines samen aan de ontwik- keling van een methode voor integrale afwegingen op complexniveau. De centrale vraag die TaskforceCO2 hierbij stelt, is: wat kan je eigenlijk met dit complex?, waarna de mogelijkheden met de consequenties ervan op een rij worden gezet. Dit helpt de corporatie bij de afweging op welke manier een complex wordt aangepakt. Daarnaast kunnen uit de analyses lessen worden getrokken op voor- raadniveau. Het onderzoek heeft als doel om zo veel mogelijk archety- pische complexen volgens dezelfde methodiek met elkaar te vergelij- ken, om zo in kaart te brengen waar en hoe investeringen het meest effectief zijn. Twee bewoners worden in deze fase gepolst over woon- kwaliteit, woning en woonomgeving, en klachten. Het overlegproces met bewoners ten aanzien van duurzame renovatievoorstellen gebeurt in de volgende fase, als de verschillende scenario's getest zijn. Corpo- raties geven aan de scenarioadviezen goed te kunnen gebruiken om goed onderlegd het overleg met bewoners en gemeente aan te gaan. De wijk in Deventer die in aanmerking komt voor de chirur- gische methode; er zal selectief worden gesloopt. renda special energiesprong januari 2012frisse blik van buitenaf 31 ons bruikbaar is om goede afwegingen voor de toekomst te maken." Een van de gunstige opties die naar voren kwam voor de portiekwo- ningen, was het A+-scenario, het complex renoveren tot nieuwbouwni- veau. Het kan in dit geval qua kosten en energieprestatie goed concur- reren met nieuwbouw. "Daar komt bij dat nieuwbouw vanuit strate- gisch oogpunt op deze plaats ook zeer lastig zou zijn. Vanwege de huidige parkeernormen zou het groene gebied waarin de woningen nu liggen, volledig opgaan aan nieuwe parkeerplaatsen", volgens Balken- ende. "Als je de opgave integraal gaat bekijken, is er geen eenduidige conclusie te trekken tussen bijvoorbeeld sloop of nieuwbouw. Waar- schijnlijk zal het advies of de strategie een tussenvorm tussen slopen en renoveren worden. Bijvoorbeeld differenti?ren in programma binnen de drie flats, of gedeeltelijk nieuwbouw toevoegen in de royale over- maat aan openbare ruimte." VerraSt De corporatie is tevreden over de samenwerking met TaskforceCO2 . "We waren verrast over het aantal mogelijkheden dat opduikt als mensen van buiten en vanuit andere disciplines naar de situatie kijken. Stedenbouwkundig en architectonisch gezien was voor ons bijvoorbeeld het optoppen en het maken van nieuwe galerijen aan portiekwoningen een welkom alternatief. Een multidisciplinaire aanpak is zeer waardevol", vindt Balkenende. Momenteel worden andere woningtypen in de omge- ving onderzocht door de taskforce. Openbaar Belang gebruikt het advies om de interne koers te bepalen, maar ook vormt het de basis voor gesprekken met bewoners en andere betrokken partijen. Balken- ende: "Eind 2012 willen we vrij helder hebben welke kant we op willen en kunnen. Vervolgens stemmen we af met de gemeente welke issues en gebiedsontwikkeling mogelijk zijn vanuit gemeentebeleid." BeSef "Heel belangrijk is de stap naar het beoordelen van de toekomstwaarde van bezit", stelt Marjolein Laninga, adviseur planontwikkeling bij woning- corporatie Ieder1 uit Deventer. "Toekomstwaarde kan je alleen maar integraal bekijken, alleen een technische benadering is dan onvol- doende." Bij de corporatie leeft het besef dat complexere problemen van de toekomst een nieuwe benadering vergen. Reden om deel te nemen aan TaskforceCO2 . Een arbeidersbuurt uit 1928 in Deventer, waar kleine goedkope woningen te vinden zijn, was onderwerp van onderzoek. De woningen zijn goed te verhuren, vanwege de gunstige locatie naast het historisch centrum, maar technisch niet meer van deze tijd. Voor de corporatie is het idee van chirurgische aanpak, dat de task- force adviseert, nieuw. Voor de buurt heeft het meerdere voordelen om een aantal woningen selectief te slopen, om zo ruimte te cre?ren op stedenbouwkundig niveau voor de buurt als geheel. "Dat doe je gewoon niet als je het intern bekijkt en aanpakt. Daar heb je soms een frisse kijk van buitenaf voor nodig. Toch zet het je wel aan het denken als je er nog eens goed naar kijkt. Je realiseert je dat je investeringen maakt voor langere tijd, in ieder geval voor tientallen jaren", zegt Laninga. Uit het onderzoek zijn drie mogelijke scenario's voor de buurt naar voren gekomen, die handvatten bieden voor dit woningtype uit deze periode. "De kennis die we via het complexonderzoek opgedaan hebben, gebruiken we nu voor een scan van vier vergelijkbare buurten. Op ons initiatief hebben we het onderhoudsbedrijf dat alle woningen van binnen en van buiten kent aan het taskforceteam gekoppeld. Samen hebben we in een aantal workshops op een interdisciplinaire wijze de toekomstpotenties van de verschillende complexen in de vier buurten heel effectief in kaart gebracht", sluit Laninga af. TaskforceCO2 -reductie bestaande bouw (www.taskforceco2.nl) is opgericht op initiatief van Evelyn van der Ploeg- Lindenburg. Binnen de stichting wordt samengewerkt door: Nieman Raadge- vende Ingenieurs BV, FARO Architec- ten, VGG/Middelkoop en Amory + Jurriens. Stimuleringsfonds voor Archi- tectuur en Agentschap NL ondersteu- nen het onderzoek financieel.