nr 4 2012 opinie14 opinie focus op de bestaande stad De herprogrammering betekent dat we een nieuwe start mogen maken. We weten waar we aan toe zijn. Er zijn bewuste keuzen gemaakt over wat er wel en niet in de stad moet gebeuren. Daarbij is ook goed geke- ken naar de contouren van de structuurvisie die thans wordt gemaakt: Buitenstad Apeldoorn. Beter kan een titel de lading niet dekken. Veranderende markt De nieuwe ruimtelijke programmering geeft een ander beeld van hoe stad en dorpen zich ontwikkelen. Het besef is er dat de stad van de toekomst er grotendeels al staat, en het is deze bestaande stad die aantrekkelijk moet zijn voor de eigen inwoners en mensen die zich in Apeldoorn willen vestigen. Natuurlijk investeren we al in leefbaarheid van bestaande wijken en doen corporaties goed werk wat betreft herstructurering. Maar toch lag er altijd veel nadruk op nieuwbouw; afzetten was nooit het probleem, voldoende aanbieden wel. De verwachting is dat deze tijd niet terugkomt en dit heeft grote gevol- gen. Delen van de stad, die Apeldoorn voornemens was te transforme- ren van bedrijventerrein naar wonen, blijven nu bedrijventerrein. Het ontwikkelperspectief is veranderd. De locaties die wij als gemeente, maar veelal ook private partijen, in bezit hebben voor woningbouw, apeldoorn is het afgelopen jaar veel in het nieuws geweest. Optimistische verwachtingen over de komst van bedrijven en woningbouw maakten dat de gemeente apeldoorn te veel grond aankocht. de vraag- uitval van woningen en bedrijfsruimten leidde ertoe dat we kritisch gekeken hebben naar onze stedelijke programmering. Voor ons woningbouwprogramma betekent dit dat we dit behoorlijk naar beneden bijstellen: van circa 13.500 naar 7000 woningen voor de periode tot 2030. Voor bedrijventerreinen geldt een vergelijkbare bijstelling. tekst nathan stukker (cda), wethouder wonen, gemeente apeldoorn foto gemeente apeldoorn nr 4 2012opinie 15 worden niet allemaal ingevuld. Bij locaties die we wel invullen, wordt veel nadrukkelijker gekeken naar het programma; er is sprake van concurrentie met de bestaande bouw. De parallellen tussen de verschil- lende vastgoedmarkten woningmarkt, kantorenmarkt en bedrijventerrei- nen, zijn hier evident. FOcus Verleggen In de huidige ontspannen woningmarkt zien we dat bepaalde straten en complexen het moeilijker krijgen. Prijzen in Apeldoorn zijn bijvoorbeeld bovengemiddeld gedaald, wat ons voor het vraagstuk stelt hoe wij als gemeente met bestaande bouw om moeten gaan. Hoe zorgen we ervoor dat deze woningen interessant blijven voor woningzoekenden? Corpora- ties investeren in hun bezit, zij verduurzamen woningen om het comfort te verbeteren en de lasten voor energie te beperken. Met deze woningen zit het wel goed. Tot voor kort zag de gemeente Apeldoorn uitponden als een mogelijkheid voor starters om een betaalbare koopwoning te bemach- tigen. Maar nu hieraan geen gebrek meer is, is de vraag of uitponden van ouder en minder duurzaam bezit nog steeds een goede strategie is. De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren snel gegaan. Inzichten veranderen snel. Voor Apeldoorn betekent dit dat we met meer nadruk kijken naar de bestaande stad en het aanbod van woningen in de bestaande woningvoorraad. Er worden nieuwe perspec- tieven geschetst en we gaan aan de gang met experimenten. drie initiatieVen Er zijn drie initiatieven die aandacht verdienen. Twee vanwege de verduurzaming van de woningvoorraad, en de derde omdat er woonpro- ducten zijn die in de huidige vorm wellicht niet robuust genoeg zijn om de tand des tijds te doorstaan. Onze duurzaamheidsambities, waaraan collega-wethouder Olaf Prinsen werkt, komen hier samen met stede- lijke vernieuwing. Alle drie de initiatieven zijn een zoektocht naar een nieuwe manier van samenwerken tussen eigenaren, bedrijfsleven en de overheid. En de uitkomsten zijn ongewis. Voor alle drie de initiatieven geldt bovendien dat de gemeentelijke overheid niet de trekkende partij is, deze heeft een faciliterende rol. Daarnaast worden de laatste twee projecten ondersteund door Platform31. Hierdoor leren anderen niet alleen van datgene wat wij doen in Apeldoorn, maar maken wij ook gebruik van ervaringen van anderen. 1. KEN KErsCHOTEN Kerschoten in Apeldoorn is een jarenzestigwijk. Het is een wijk met veel corporatiebezit, maar ook een grote hoeveelheid particulier bezit. Corporaties, landelijke en lokale bedrijven, wijkraden en de gemeente verenigden zich in het project Kerschoten EnergieNeutraal (KEN), met als doelstelling samen met bewoners energie te besparen en op te wekken. KEN wil Kerschoten duurzamer maken en tegelijkertijd de woonlasten voor bewoners verlagen. En dit allemaal met behoud van de kwaliteit van deze mooie naoorlogse woonwijk. Het is dus een project met focus op zowel duurzaamheid als op de cultuurhistorische waarde. Het initiatief komt van Gebieden EnergieNeutraal (GEN), waarin veer- tien bedrijven georganiseerd zijn die willen aantonen dat het nu al haal- baar is om energieneutrale gebieden te ontwikkelen. Zij ontwikkelen samen een gemeenschappelijk gedragen plan voor een energieneutraal Kerschoten. Het doel is dat over circa 15 jaar alle energie die nodig is, duurzaam wordt opgewekt in of rond het gebied. 2. ENErGIE ExPEDITIE APElDOOrN Dit initiatief richt zich op het energieneutraal renoveren van minimaal twintig bestaande particuliere woningen. Dit lijkt kleinschalig, maar vergt een hele organisatie. Gelukkig werkt de gemeente ook hier samen met bewoners en bedrijven die een groot deel van het werk zelf doen. We zijn op zoek gegaan naar woningeigenaren, die gemotiveerd met hun woning aan de gang willen en zelf ook voldoende financi?le draagkracht hebben om de investeringen te betalen. Uit een quickscan is een groep bewoners naar voren gekomen die seri- eus ge?nteresseerd is. Technisch is veel mogelijk, maar de kosten zijn aanzienlijk. We praten gauw over investeringen van minimaal 60.000 euro, vaak meer, die de bewoners later terugverdienen vanwege de stijgende energieprijzen. Met de 30 bewoners die ge?nteresseerd zijn, gaan we gezamenlijk op zoek naar maatwerkoplossingen per woning. Bewoners, bedrijven en gemeente vormen een organisatie en ontwik- kelen producten en diensten voor onderzoek, advisering en begelei- ding. Er worden gezamenlijk offertes beoordeeld, ingekocht, en ? erg belangrijk ? er wordt gezamenlijk veel kennis opgedaan. 3. PIlOT MAAssTrAAT De pilot Maasstraat is een initiatief van een lokaal architectenbureau en twee grotere bouwbedrijven. Centraal staat de vraag hoe het mogelijk is om een complex waarbinnen de woningen slecht verkoopbaar zijn, een dusdanige facelift te geven dat het weer voor jaren vooruit kan in de woningmarkt. Het gaat hier om energetische maatregelen, maar ook om verschijningsvorm en binnen- en buitenruimtes. Het betreft een jarenzestigcomplex met 30 woningen, waarvan momenteel een derde te koop staat. De vraag is hoe een dergelijk complex zich ontwikkelt, maar wat zeker is, is dat tien bordjes `te koop' geen positief effect hebben. De betrokken partijen willen samen met bewoners onderzoeken wat de mogelijkheden zijn. Er kunnen vele mooie plannen worden bedacht, maar de grote vraag blijft of je alle bewoners meekrijgt en hoe je een dergelijke grote facelift bekostigt. uitdagingen De bestaande stad heeft volop onze aandacht, en gelukkig ook die van marktpartijen. Wat uiteindelijk de rol van verschillende partijen gaat worden, is nog spannend. Maar voor nu zie ik twee uitdagingen waar- van ik verwacht dat die een belangrijke rol gaan spelen bij aanpassing van de bestaande voorraad. De eerste uitdaging is het bundelen van de vraag. Dat maakt het namelijk mogelijk om grote slagen te maken, het drukt de kosten en maakt de renovatiemarkt interessant voor marktpar- tijen. De tweede uitdaging is die van de financiering. Zeker bij goedko- per bezit zijn eigenaren niet altijd in staat om benodigde investeringen te doen. Er lopen momenteel verschillende zoektochten naar mogelijk- heden om financiering los te koppelen van de bewoners en te koppelen aan de woning zelf. Dergelijke creativiteit is nodig om eigenaren mee te krijgen en op grote schaal woningen of complexen te moderniseren. We zitten als gemeente nog volop in het stadium van experimenteren. Er zijn veel goede initiatieven, en marktpartijen zijn de particuliere woningmarkt aan het verkennen. Die gezamenlijkheid geeft mij het vertrouwen dat we in staat zullen zijn om Apeldoorn als woonstad ook op de lange termijn aantrekkelijk te houden, en om Buitenstad Apel- doorn als doelstelling waar te maken.