1 Energiebesparing voor duurzame kantoren 16-5-2012 De energiekosten van duurzame gebouwen liggen hoger dan die van oude gebouwen waarvoor minder is ge?nvesteerd in energiezuinigheid. Deze conclusie trekt Jones Lang LaSalle na een benchmarkonderzoek naar de servicekosten van kantoorgebouwen. In het onderzoek is het energiegebruik van gebouwen met energielabels G tot en met D vergeleken met het verbruik van gebouwen met label C tot en met A. De conclusie dat duurzame kantoren niet energiezuinig zijn, is echter te kort door de bocht. Tekst Peter Schroote, directeur commercieel vastgoed Arcadis Gebouwen in de categorie G/D verbruiken 15,6 euro per m2 aan gas en elektriciteit. Voor categorie C/A ligt dit op 17,6 euro. Strikt genomen kloppen de cijfers van het onderzoek, stelt Jones Lang LaSalle, en het is een feit dat veel systemen niet optimaal functioneren doordat zij niet goed zijn ingeregeld. Het is echter niet zo dat duurzame kantoren per definitie niet energiezuinig zijn. De combinatie van duurzame systemen en de invoering van Het Nieuwe Werken zorgen wel degelijk voor aanzienlijke energiebesparingen in duurzame kantoorgebouwen. 2 Drijfveer Het laatste decennium hebben zich nogal wat ontwikkelingen afgespeeld in de ontwikkeling van de kwaliteit van het binnenklimaat van kantoorgebouwen. Daarbij is duurzaamheid een belangrijke drijfveer geweest. Aanvankelijk richtte de aandacht zich voornamelijk op het effici?nt omgaan met energie. Het Trias Energetica-principe (basisregels voor het ontwerp van duurzame gebouwen) was daarbij leidend. Vervolgens ontstond het besef dat duurzaamheid meer is dan alleen kijken naar het energieverbruik. Je kunt heel energievriendelijke gebouwen ontwikkelen waarin het voor de gebruikers erg onprettig is om te werken. Het meest energievriendelijke gebouw is een gebouw met een maximaal ge?soleerde gevel met weinig ramen in combinatie met alleen natuurlijke ventilatie en verwarming. Een dergelijk gebouw is enorm energie-effici?nt, maar geen pretje om in te werken. Gebouwen die de gezondheid en arbeidsproductiviteit van mensen aantasten kunnen daarom niet echt duurzaam worden genoemd. Langzaam ontwikkelde de gedachte dat duurzaamheid een balans is tussen zaken als energiegebruik, gezondheid en welzijn, materiaalgebruik, mobiliteit en effect op de omgeving. People, planet en profit werd het adagium, vertaald in gedachtegoed en beoordelingsmethoden als cradle-to-cradle, BREEAM, LEED en GPR. Op dit moment zijn duurzame kantoorgebouwen gebouwen die zowel effici?nt omgaan met energie, als die de gebruiker een gezond en comfortabel binnenklimaat bieden. Productiviteitsverhoging Bij de ontwikkeling van moderne klimaatsystemen draait het erom een balans te vinden tussen het effectief omgaan met energie en het bieden van een comfortabel binnenklimaat aan de gebruikers van het gebouw. Belangrijke aspecten daarbij zijn de beheersing van de temperatuur en luchtvochtigheid en het vermijden van ongewenste luchtstromen, in combinatie met het kunnen openen van de ramen (het hoogste comfortgevoel van de gebruiker). Onderzoek heeft aangetoond dat medewerkers in een dergelijke omgeving tot wel 15 procent productiever zijn en dat het ziekteverzuim daalt. De belangrijkste opgave bij de toepassing van moderne klimaatsystemen is het verzorgen van voldoende koeling in de zomer. Dat vraagt meer aandacht dan in het recente verleden. Niet alleen is door de klimaatverandering de gemiddelde buitentemperatuur verhoogd, ook worden moderne installaties ontwikkeld met als doel het bereiken van een lagere binnentemperatuur in de zomer. Uitgangspunt is dat de productiviteit van medewerkers in kantoorgebouwen sterk afneemt bij binnentemperaturen van hoger dan 24?C. Relatief gesproken leidt extra koelvermogen tot een stijging van het energieverbruik. In de balans tussen energie en gezondheid en welzijn 3 van de medewerker moet echter in het oog worden gehouden welk deel het energiegebruik uitmaakt op de totale huisvestingkosten. Ook moet het worden afgezet tegen de `opbrengsten' van een gezonde en productieve medewerker. Het Nieuwe Werken Energie-effici?nte systemen leveren een bijdrage aan het duurzamer maken van onze kantoorgebouwen. De grote slag op dit gebied wordt echter gemaakt door de invoering van Het Nieuwe Werken (HNW). HNW biedt de medewerker de mogelijkheid om zelf te kiezen op welke locatie gewerkt wordt. Dit kan op kantoor zijn, maar ook thuis of onderweg. De logische volgende stap in de HNW-aanpak is het aantal werkplekken af te stemmen op het daadwerkelijk gebruik, en overgaan op het delen van werkplekken. Het gebruik van de werkplekken wordt daarmee intensiever en de ruimtebehoefte van het kantoor kleiner. Door HNW maken werknemers dus intensiever en vaak langer gebruik van het gebouw, waardoor het energiegebruik absoluut gesproken stijgt. Het energieverbruik per werknemer is uiteindelijk wel lager, waarmee ook het totale verbruik per organisatie lager is. Een goed praktijkvoorbeeld is de kantoorhuisvesting van een grote multinational in Nederland. Deze heeft 15 vestigingen, maar heeft nog niet op iedere locatie een duurzaam kantoor gerealiseerd. Duidelijk is het verschil in energiegebruik van een oud en een nieuw gebouw. In de oude gebouwen bedragen de energiekosten per medewerker 320 euro. In moderne gebouwen is dit in combinatie met Het Nieuwe Werken verlaagd tot 220 euro, een besparing van 30 procent, ondanks het verhoogde comfort. Combinatie Het verduurzamen van bestaande gebouwen is een opgave als het gaat om het zoeken naar kosteneffici?nte oplossingen. Waar in nieuwbouwsituaties duurzame toepassingen zich meestal kostenneutraal of met korte terugverdientijd laten toepassen, is dit veel lastiger in bestaande gebouwen. Terugverdientijden van 30 jaar voor het verbeteren van de isolatie van de gevel zijn geen uitzondering. HNW gecombineerd met een dergelijke operatie zorgt dan voor een situatie, waarbij de kostenvoordelen een financieringsbron kunnen vormen voor het verduurzamen van het gebouw. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de inregeling van systemen. Een modern 4 kantoorgebouw met energielabel A en een goed klimaatsysteem heeft vaak een installatie met warmte-koudeopslag, een geavanceerd koel- en verwarmingssysteem, een gebouwbeheersysteem en zelfschakelende duurzame verlichting. Veel moderne techniek die de nodige afstemming en inregeling vraagt om echt goed te kunnen functioneren. De praktijk wijst uit dat hier de schoen vaak wringt. Het aantal keren dat technische inspectieteams installaties aantreffen die tegen elkaar in werken door onjuiste montage of slechte inregeling, is helaas meer regel dan uitzondering. Het gevolg is meer energiegebruik dan nodig. De enige manier om dit te vermijden is veel aandacht te besteden aan het testen van de installaties alvorens deze op te leveren, en veel aandacht te besteden aan het dagelijks beheer. Daarvoor is het nodig de beheerder goed op te leiden in het gebruik van het systeem en van tijd tot tijd het functioneren van de installaties door een expertteam te laten toetsen. Samen optrekken Juist de recessie biedt mogelijkheden om de investeringen in duurzame kantoorgebouwen te realiseren en snel terug te verdienen. De eigenaar wil de huurder graag behouden en zal daarom investeren in verduurzaming. Huurders kunnen dit voordeel gebruiken om HNW te introduceren, waardoor tegelijkertijd enorm op de kosten van werkplekken wordt bespaard. Hiermee is uiteindelijk een besparing tot 40 procent op de huisvestingskosten mogelijk. Een goede samenwerking tussen eigenaar en gebruiker is dus essentieel voor het succesvol exploiteren van een duurzaam gebouw in combinatie met HNW. Een gezamenlijke inspanning is daarbij vereist om het bestaande vastgoed zo effici?nt mogelijk en duurzaam te gebruiken, waarbij andere verhuurconcepten en het meer gezamenlijk gebruiken van gebouwen usance zal worden. In de nabije toekomst zullen eigenaren en gebruikers hierin veel sterker samen optrekken.