Energiebesparende winkelcentra 29 Artikel Energiebesparende winkelcentra Door nauwe samenwerking en met de juiste, economisch rendabele maatregelen, kunnen projectontwikkelaars, beleggers ?n retailers duurzame winkelcentra realiseren. Dit is de boodschap van de Toolkit Duurzame Winkelcentra, een praktische handleiding voor alle betrokken partijen om tot duurzaam winkelvastgoed te komen. Projectontwikkelaar AM gaat ermee aan de slag, ook in bestaande winkelcentra. Mathilde van Hulzen FotooWA M?diacit?, Luik. De vastgoedsector staat voor een geweldige opgave bij de bouw van winkelvastgoed, aldus Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development. Energiebesparende winkelcentra 30 Artikel om de kosten en baten van bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen eerlijk te verdelen", erkent Christa Duiveman, senior vastgoedontwikkelaar bij AM en projectleider van de toolkit-werkgroep. "Bovendien werken ont- wikkelaars, beleggers en retailers momenteel niet echt samen bij het reali- seren van een winkelcentrum. Die samenwerking is echter cruciaal om duurzame ambities in praktijk te kunnen verwezenlijken. Want aan een energiezuinige verwarmingsinstallatie heb je niet zo veel als alle winkeldeu- ren continu openstaan." De handleiding focust daarom vooral op de samenwerking tussen alle be- trokken partijen en de winst die zij daardoor kunnen behalen. Daarbij is een nieuwe rol weggelegd voor de ontwikkelaar, als aanjager van de benodig- de ketenintegratie. In het huidige, traditionele ontwikkelproces van idee tot verhuur volgen allerlei activiteiten elkaar weliswaar op, maar merendeels los van elkaar. Daarnaast worden winkels in een winkelcentrum van ouds- her casco opgeleverd en door de retailer verder ingericht. De ontwikkelaar bemoeit zich daar slechts beperkt mee. om duurzame winkelcentra te kunnen ontwikkelen, is het echter nodig dat de verschillende fasen tijdens de ontwikkeling worden ge?ntegreerd. ook moeten alle partijen zo veel mogelijk bij elke ontwikkelingsfase worden be- trokken. De ontwikkelaar heeft tijdens dit proces de regie; vanaf het formu- leren van duurzame ambities tot de fase van sloop en herontwikkeling. Hoe dit precies in zijn werk gaat, wordt in de toolkit stap voor stap be- schreven in het hoofdstuk over de ontwikkelaar. Huisvesting De retailer vormt een onmisbare schakel bij het realiseren van duurzame winkelcentra. Alhoewel de meeste retailers vooral gericht zijn op de ver- koop van duurzame producten, verschuift hun belangstelling onder invloed van een groeiende consumentenvraag langzaam richting duurzame huis- vesting. De toolkit bespreekt de mogelijkheden op dit vlak en geeft telkens een praktische uitwerking. Retailers hebben meestal een huurcontract voor vijf jaar en kijken vooral naar kostenbesparingen op korte termijn. Dit biedt prima mogelijkheden voor de invoering van energiebesparende maatregelen, die vaak zonder moeite en kosten uitvoerbaar zijn. Door de koeling en verwarming bijvoor- De vastgoedsector staat voor een geweldige opgave bij de bouw van win- kelvastgoed, volgens Bart Kuil, directeur van AM Real Estate Develop- ment. "over zes jaar moeten nieuwe winkelcentra voldoen aan een EPC van 1,7. Dat is afgesproken in het Lente-akkoord tussen de bouwwereld en de overheid", zegt Kuil. "In 2020 moet alle nieuwbouw zelfs energieneu- traal zijn, dus ook winkelcentra. Dat vergt flinke inspanningen, want de Nederlandse markt is nu nog lang niet zover." Het huidige totale vloeroppervlak aan winkelcentra in Nederland telt 28 miljoen m2. De planvoorraad is 1 miljoen m2; per jaar komt er 300.000 tot 600.000 m2 bij. "De grote slag in verduurzaming moet dus worden ge- maakt in de bestaande bouw, met de kennis die we in de nieuwbouw hierover opdoen. De toolkit Duurzame Winkelcentra fungeert hierbij als handleiding waarmee ontwikkelaars, beleggers en winkeliers duurzaam- heid in praktijk kunnen brengen", aldus de directeur. Naast de aanscherping van de EPC-eis spelen ook andere factoren een rol. Door de toenemende concurrentie moeten winkels zich meer onderschei- den. Snel veranderende markten vereisen flexibiliteit in opzet en branche- ring. Fossiele brandstoffen worden steeds duurder en drukken daardoor zwaarder op de exploitatiebalans. Consumenten hechten in toenemende mate belang aan duurzame producten en maatschappelijk verantwoord ondernemen, net zoals aandeelhouders, eigen medewerkers en overhe- den. Als gevolg daarvan moeten nieuwe winkelcentra duurzaam zijn in hun opzet, energiehuishouding en uitstraling. Dat vereist een omslag in het den- ken over het realiseren van winkelcentra: duurzaamheid moet voorop ko- men te staan in alle facetten van de projectontwikkeling, van idee en ont- werp tot realisatie en exploitatie. De toolkit dient hierbij als gids. Samenwerking Wetenschappelijk onderzoek naar duurzame winkelcentra staat nog in de kinderschoenen. ook praktijkervaring ontbreekt. In Nederland zijn nog geen centra met een officieel duurzaamheidscertificaat gerealiseerd, wel in Duitsland en Belgi?. Naast een gebrek aan kennis en ervaring zorgt een financi?le discussie ervoor dat duurzaamheid bij Nederlandse winkelcentra nog nauwelijks van de grond komt, in tegenstelling tot de woning- en kan- toorbouw. "De huidige contractvormen met retailers zijn er niet op gericht FotooWA M?diacit?, Luik. Nieuwe winkelcentra moeten duurzaam zijn in hun opzet, energiehuis houding en uitstraling. Energiebesparende winkelcentra 31 Artikel beeld ??n uur voor sluitingstijd uit te zetten, kan al veel worden bespaard. Een andere optie is verlichting dichter bij producten te plaatsen, waardoor minder lampen nodig zijn of de verlichtingssterkte omlaag kan. Uit onderzoek voor de toolkit blijkt dat verlichting, productkoeling en ver- warming samen circa 85 procent vormen van het totale energieverbruik van een winkelcentrum. Hier valt dus al snel veel te winnen. Zo kan balans- ventilatie met warmteterugwinning (WtW) zorgen voor een besparing van 20 procent op ruimteverwarming in een winkel. Een reductie van 40 pro- cent kan worden bereikt met een `intelligente' entreevoorziening in combi- natie met een luchtgordijn. Deze zelfdenkende schuifdeur past zich auto- matisch aan de passantenstroom aan. Een overdekte winkelpassage bespaart 20 tot 30 procent op ruimteverwarming. ook op gebied van ver- lichting en productkoeling is al veel mogelijk. De themabladen achterin de handleiding gaan dieper in op de technische aspecten. Vaak is echter niet de techniek het probleem, maar koudwatervrees. John Verhoeven, operationeel directeur bij Ahold Real Estate & Construction: "Wij hebben intern enorme discussies gevoerd over het afdekken van koel- meubelen. Dat afdekken bespaart energie, maar de vrees was dat consumenten daardoor minder zouden kopen. In praktijk blijkt nu dat een afgedekt koelmeubel helemaal geen negatief effect heeft op het consumentengedrag." Energieconcepten Naast eenvoudige manieren om energie te besparen, komen in de toolkit ook complete energieconcepten ter sprake waarin verschillende duurzame energiesystemen worden ge- combineerd. Hiermee kunnen grotere besparingen met een hogere milieuwinst worden gerealiseerd. Bij concept 1 zijn de winkels aangesloten op een stadswarmtenet; elke winkel heeft daarnaast een eigen koelmachine. Concept 2 gaat uit van warmtekoudeopslag (WKo) en een aansluiting op het gasnet. Voor verwarming wordt een collectieve bodemwarmtepomp gebruikt, in combi- natie met een HR-ketel. Bij concept 3 wordt uitgegaan van een individuele bodemwarmtepomp per winkel en bij concept 4 van een individuele lucht- warmtepomp. Van alle concepten is berekend of ze exploitatietechnisch haalbaar zijn, af- gemeten aan een referentiesituatie met individuele HR-ketels en individuele koelmachines. Daarbij speelt de locatie van het winkelcentrum een grote rol, net zoals de energie-infrastructuur. Concepten 3 en 4 zijn momenteel nog niet economisch rendabel. Maar balansventilatie met WtW, optimale verlichting en een intelligente winkelentree wel. De besparing voor winkels kan daarbij oplopen tot 28 procent. Natuurlijk vormen de berekeningen een momentopname; in de toekomst kunnen nieuwe installatietechnieken er- voor zorgen dat systemen die nu nog niet rendabel zijn, dat wel worden. Interessant zijn ook de EPC-berekeningen per concept. Daaruit blijkt dat een doorsnee winkelcentrum nu al kan voldoen aan de EPC-eis uit 2011, door balansventilatie met WtW toe te passen in combinatie met een gas- ketel en koelmachine. Door daarnaast de restwarmte van de supermarkt te benutten en optimale verlichting aan te brengen, kan een gemiddeld winkelcentrum zelfs voldoen aan een EPC van 1,7. Een volledig energie- neutraal winkelcentrum vergt meer investeringen, bijvoorbeeld in grote windturbines. Dat is niet op elke locatie haalbaar. Maar volgens Kuil bewij- zen de cijfers dat duurzame winkelcentra wel mogelijk zijn. "Het kan, het loont en het moet." De toolkit maakt kiezen voor duurzame energie mak- kelijk door de toevoeging van eenvoudige stroomschema's. Daardoor wordt in ??n oogopslag duidelijk wat er nodig is om specifieke duurzame energieambities op een bepaalde locatie te verwezenlijken. Meerwaarde ook interessant is het hoofdstuk over BREEAM, het internationaal erkende duurzaamheidslabel voor gebouwen. Deze classificatiemethode beoor- deelt niet alleen energiegebruik, maar ook aspecten als materiaal, water, vervuiling, afval en transport. Daarmee heeft dit label de meest brede op- zet in vergelijking met andere duurzaamheidslabels. Bovendien sluit de Nederlandse versie, BREEAM-NL, het beste aan bij de Nederlandse regel- geving en situatie waarin winkelpanden casco worden verhuurd. Behalve uitleg over de methode, geeft de handleiding ook praktische tips. Zo moet in het afbouwreglement rekening worden gehouden met de criteria voor M?diacit? M?diacit? is het nieuwe winkelcentrum van Luik en is tevens ??n van de grootste winkelcentra in Belgi?. Het biedt met 40.000 m2 plaats aan 126 winkels, bioscoopzalen, kantoren en zelfs een schaatsbaan van olympische afmetingen. M?diacit? is het eerste BREEAM-gecer- tificeerde winkelcentrum van Belgi?, met als score Very Good. Het centrum ligt centraal en is makkelijk bereikbaar per fiets, te voet en met het openbaar vervoer. Dat leidt tot een belangrijke vermindering van broeikasgassen. Bovendien biedt het winkelcentrum tot 1.200 extra arbeidsplaatsen. Toegepaste maatregelen: circa 7.500 m2 groen dak gebruik van regenwater voor het spoelen van de toiletten warmtekoudeopslag met warmteterug- wininstallatie sanering en hergebruik van vervuilde grond goede bereikbaarheid en een optimale verbinding met het stadscentrum en het centraal station uitgebreide fietsvoorzieningen. Forum Duisburg. Alhoewel de meeste retailers vooral gericht zijn op de verkoop van duurzame producten, verschuift hun belangstelling onder invloed van een groeiende consumentenvraag langzaam rich ting duurzame huisvesting. Energiebesparende winkelcentra 33 Artikel het BREEAM-label. Een serviceteam kan retailers waar nodig helpen met duurzame toepassingen en een opzichter kan controleren of onderdelen en materialen volgens de afspraken worden geplaatst. Maar ook in de ontwerpfase kan al rekening worden gehouden met bijvoorbeeld de milieu-impact van de toegepaste materialen. Een BREEAM-label heeft invloed op de waarde van een winkelcentrum. Deze waarde is op haar beurt rechtstreeks gekoppeld aan de hoogte van de huur die winkeliers bereid zijn te betalen. Uit literatuuronderzoek van vastgoedbelegger Corio blijkt dat taxateurs verwachten dat een duurzaam winkelcentrum meerwaarde heeft voor beleggers en retailers. Deze centra hebben een langere levensduur, blijven langer aantrekkelijk voor de omge- ving en spelen een belangrijke sociale rol. Dit financi?le onderwerp diept de toolkit verder uit in een apart hoofdstuk voor beleggers, dat overigens prima leesbaar is voor buitenstaanders. Duurzame winkelcentra vereisen een hogere investering, met name voor de ontwikkeling van het casco gebouw. Voor een gunstig financieel rendement zijn dus hogere baten nodig. Naast geldelijke inkomsten kan het daarbij ook gaan om `baten' op sociaal gebied, uitgedrukt in Social Return on Invest- ment. Voor verschillende scenario's is berekend wat de mogelijke financi?le effecten zijn van duurzame investeringen. Daaruit blijkt dat de rentabiliteit van investeringen in duurzaamheid met name afhangt van een theoretisch ho- gere huur en eindwaarde. of dit werkelijk zo is, moet in praktijk nog blijken. Een financieel struikelblok is de split incentive: beleggers investeren in duurzame energiesystemen, maar winkeliers plukken er de vruchten van via een lagere energierekening. ook op dit vlak bespreekt de toolkit mo- gelijke oplossingen, zoals een Green Lease-contract. Hierbij maken huur- der en verhuurder van een winkelcentrum afspraken over hun energie- en milieusparende doelstellingen en over de verrekening van de benodigde investeringen. Daarnaast komen outsourcing van energiesystemen en de financi?le stimuleringsregelingen van de overheid aan bod. Toegepast Al met al biedt de toolkit Duurzame Winkelcentra alle partijen in het bouw- proces voldoende praktische aanknopingspunten om de huidige impasse te doorbreken en daadwerkelijk duurzame winkelcentra te realiseren. Veel tips en handreikingen voor nieuwbouw zijn daarnaast direct toepasbaar op bestaande bouw. AM gaat naar verwachting in 2016 het eerste winkelcen- trum opleveren dat met behulp van de toolkit tot stand komt: Nieuw Hoog Catharijne in Utrecht. Daarnaast zoekt AM nog een gemeente om het ko- mende jaar een pilotproject mee op te zetten. Het mag daarbij ook om een bestaand winkelcentrum gaan dat aan renovatie toe is. "ook andere par- tijen waarmee we samenwerken willen we stimuleren om te werken vol- gens de handleiding uit de toolkit", stelt Kuil. "De toolkit zet volgens ons de nieuwe standaard voor het realiseren van winkelcentra." De toolkit Duurzame Winkelcentra is tot stand gekomen op initiatief van projectontwikkelaar AM, vastgoedbelegger- en ontwikkelaar Corio, retai- ler Ahold Nederland, advies- en ingenieursbureau Grontmij en winkelbe- heerder SCM Europe. De benodigde berekeningen en onderzoeken zijn uitgevoerd door advies- en ingenieursbureau Cauberg-Huygen. Ga voor meer informatie over de handleiding naar www.toolkitonline.nl. Forum Duisburg Forum Duisburg is in 2010 door de ICS (International Council of Shoppingcenters) uitgeroepen tot beste winkelcentrum van Europa en bekroond met de Resource Award 2010. Dit winkelcentrum be- slaat 57.000 m2 en ligt midden in het centrum van Duisburg. Het heeft als BREEAM-score Very Good. Het complex harmonieert met de historische binnenstad en heeft uitstekende verbindingen. De bouwmaterialen zijn typisch voor de regio. Forum Duisburg biedt onderdak aan 90 winkels en er is daarnaast een kinderdagverblijf voor Forumbezoekers en speciale voorzieningen voor mensen die slecht ter been zijn. Het totale energieverbruik ligt zo'n 25 procent lager dan bij vergelijkbare centra, dankzij een collectieve verwar- mingsinstallatie die ook elektriciteit opwekt. Energiedragers worden hierdoor optimaal benut, want stroom, warmte en koude worden ter plekke opgewekt. Bovendien werd de projectleiding tijdens de bouw voortdurend bijgestaan door landschapsarchitecten en ecologen. Een groen dak van ongeveer 10.000 m2 verbetert het microklimaat in de directe omgeving en functioneert als waterbuffer. De opwarming van het gebouw door de zon wordt hierdoor getemperd en zuurstof en vocht worden afgegeven. Toegepaste maatregelen: warmtekrachtkoppeling (wkk) intensieve beheersmaatregelen voor het beperken van energieverbruik circa 10.000 m2 groen dak natuurlijk daglicht in de centrale hal sociale betrokken- heid aanwezigheid van een kinderdagverblijf veilige parkeer- voorziening. FotooWA M?diacit?, Luik. De Toolkit Duurzame Winkelcentra biedt alle partijen in het bouwproces voldoende prakti sche aanknopingspunten om de huidige impasse te doorbreken en daadwerkelijk duurzame winkelcentra te realiseren.