1 "Niet op de stoel van de corporatie gaan zitten" 2-12-2014 Betaalbaarheid van wonen is en blijft een verantwoordelijkheid van woningcorporaties. Dat is de belangrijkste conclusie van Renda Proeflokaal van 26 november. Samen met partner Heijmans is het event georganiseerd in ICDuBo Rotterdam. De conclusie betekent niet dat aannemers niet mogen meedenken, maar ze moeten daarbij niet op de stoel van de corporatie gaan zitten. Welke rol ze kunnen innemen, is bovendien sterk afhankelijk van de identiteit van de opdrachtgever. Tekst Joop van Vlerken Jan Kammeyer, Renda-kernredactielid, opent als dagvoorzitter het Proeflokaal met een cruciale vraag: "Als het over betaal- baar wonen gaat, voor wie geldt die betaal- baarheid dan? Is dat de bewoner, de woningcorporatie of de opdrachtnemer?" Aansluitend is het podium voor Ramon van Zijderveld, directeur Renovatie bij Heijmans. Samen met Rob Withaar, directeur Talen Vastgoed- onderhoud, geeft hij invulling aan de ondertitel van Renda Proeflokaal: visies op betaalbaar wonen. Van Zijderveld constateert veranderende marktomstandigheden. "Opdrachtgevers gaan steeds meer terug naar hun corebusiness. En je ziet een verandering van de vraag; het gaat steeds meer om prestaties en andere contractvormen. Techniek is niet meer het uitgangspunt, maar een voorwaarde en het draait om toegevoegde waarde. Met nieuwe manieren van werken, kunnen we de kwaliteit omhoog en de prijs omlaag brengen." 2 Niet meer alleen Daarbij constateert Van Zijderveld: "We kunnen het niet meer alleen. Het is tijd voor intensieve kennisbundeling. Vandaar dat we de samenwerking De Verduurzamers hebben opgetuigd met Talen Vastgoed en ag Nova architecten." Directeur Withaar is het daarmee eens. "Samenwerking was inderdaad noodzakelijk om een goed aanbod te kunnen cre?ren dat zich volledig richt op woningcorporaties. De focus van woningcorporaties is ook onze focus", stelt hij. Dat houdt in dat betaalbaarheid voor de huurder ook automatisch essentieel wordt voor de bouwer. "Als je ziet dat sommige mensen moeten rondkomen van 1200 netto in de maand, hoe redelijk is het dan om een huur van 699 te vragen? Daarom gaan wij met opdrachtgevers aan tafel om antwoord te krijgen op de vraag wat nou echt noodzakelijk is. We proberen echt tot de kern te komen. Dat betekent onder meer dat we heel duidelijk de doelgroep benoemen", aldus Withaar. Zero Ready Een betaalbare huur was voor De Verduurzamers een van de belangrijkste aspecten bij de ontwikkeling van Zero Ready-concept, een bijna-energieneutrale woning. Withaar: "Het concept is ontwikkeld volgens het 500- principe: 500 huur per maand, 500 energiekosten per jaar voor de huurder en 500 per jaar voor beheer voor de woningcorporatie. Met Zero Ready is de woning weer klaar voor de toekomst, omdat de energielasten sterk worden beperkt." Van Zijderveld neemt de presentatie even over om te laten zien hoe Zero Ready in de praktijk kan worden toegepast. Hij laat zien dat het concept in ??n keer, maar ook stap voor stap kan worden gebruikt, waarbij er bijvoorbeeld voor wordt gekozen om eerst het dak aan te pakken en vervolgens de gevel. Dit levert voordelen op, omdat de investering ook verspreid in de tijd kan worden gedaan. Kammeyer vraagt de aanwezige corporaties welke voorkeur zij hebben. Arno van Schilt van WonenBreburg zegt een duidelijke voorkeur te hebben voor het spreiden van maatregelen in de tijd. Daarmee sluit hij aan op het stokpaardje van de volgende spreker, Paul Terwisscha van Scheltinga, adjunct-directeur bij 3 Woonbedrijf. Hij sluit namelijk het liefst aan bij het natuurlijke renovatiemoment. "Doe pas wat als het echt noodzakelijk is. Dan is de bewoners blij dat er iets gebeurt en ervaart hij de renovatie als minder problematisch", zegt hij. Componentenbouw Terwisscha van Scheltinga heeft een duidelijk andere visie op betaalbaar wonen dan de heren van De Verduurzamers. Hij gaat zelfs zo ver dat hij zegt dat hij in de toekomst steeds vaker rechtstreeks zaken gaat doen met product- leveranciers in plaats van aannemers. "Ik wil compo- nentenbouw nemen als basis voor het onderhoud van de woningvoorraad. Dat betekent dat de aanbieders van componenten mijn leveranciers worden. De aannemer heb ik dan in principe niet meer nodig. Ik ben ook niet zo tevreden over totaalconcepten zoals dat van De Verduurzamers. Ik wil namelijk niet worden ontzorgd, ik wil zelf een keuze kunnen maken in wat goed is voor mijn voorraad. Daar voel ik me verantwoordelijk voor. Ook wil ik stapsgewijs kunnen renoveren. Dat betekent misschien wel dat ik het dakcomponent van de ene leverancier wil en het gevelelement van een andere", omschrijft hij. Ook de focus op energie van veel renovatieconcepten vindt Terwisscha van Scheltinga niet goed. "Volgens mij willen bewoners niet in zo'n ge?soleerde theemuts wonen. Bij ons wordt er in ieder geval nog niet gevraagd om die duurzame woningen. Mijn mening is dat klanten ook niet willen worden ontzorgd op het gebied van energie." De regie behouden Omdat Terwisscha van Scheltinga met zijn presentatie de heren van De Verduurzamers flink heeft geprikkeld, geeft Kammeyer ze de kans te reageren. "Ontzorgen is inderdaad geen fijn woord", reageert Van Zijderveld. "We gaan ook niet op de stoel van de corporatie zitten. Ik twijfel er niet aan dat corporaties voor heel veel projecten zelf wel weten wat de beste oplossing is. Maar we merken ook dat er altijd projecten tussen zitten waar ze zich geen raad mee weten. Opdrachtgevers moeten van tevoren bedenken of ze willen werken met ons concept. Je kunt de keten op verschillende manieren organiseren en wij doen dat natuurlijk vanuit het perspectief van de aannemer." 4 Gevraagd naar haar reactie op de betogen van Woonbedrijf en De Verduurzamers, zegt Lysbeth Slotegraaf van woningcorporatie Casade: "Ik herken wel veel in het verhaal van Woonbedrijf. Als ik het verhaal van De Verzuurzamers hoor en wat zij allemaal doen, denk ik vaak: `dat is eigenlijk mijn werk'." Van Schilt van WonenBreburg ziet wel wat in het verhaal van De Verduurzamers, maar wil de regie behouden. Als hem wordt gevraagd wat hij vindt dat de corporatie zelf moet blijven doen, antwoordt hij: "De corporatie moet in ieder geval zo veel zelf blijven doen dat ze nog een goede uitvraag kan opstellen. En als ik niets meer weet over mijn voorraad, kan ik dat niet." Terwisscha van Scheltinga heeft nog een vraag voor de aannemers in de zaal. "Waarom zorgen aannemers niet dat alle deelconcepten op elkaar kunnen aansluiten, zodat ik zelf kan beslissen van wie ik welk concept afneem en op welk moment?" Pieter Huijbregts van het netwerk Conceptueel Bouwen wil weten waarom Terwisscha van Scheltinga zo veel controle wil hebben. "De corporatie hoeft alleen de prestatie-eisen neer te leggen. Het maakt dus niet uit welk merk het concept uitvoert", vindt hij. Kammeyer concludeert dat de rolverdeling binnen de keten ook een kwestie van smaak is. "De een wil dit en de ander wil dat. Het is ook afhankelijk van de organisatie. De ene corporatie heeft alles in huis om zelf met renovatieconcepten aan de slag te gaan terwijl de andere dat niet heeft en er eerder de markt voor zal opgaan. Het is goed de verschillen in benadering met elkaar te delen en uit te werken. Daar leren we allemaal van. Zo komen uiteindelijk nieuwe, meer algemeen geaccepteerde standaarden tot stand", sluit hij af.