nr 4 2014 project24 Aan het begin van het nieuwe millennium zat zorginstelling Florence in haar maag met woonzorgcentrum Jonker Frans. Ruud Stemerdink, manager vastgoed en facilitair bij Florence, vertelt: "Het gebouw was verouderd en de wijk eromheen is een echte volkswijk. We hadden steeds meer moeite om de verouderde wooneenheden vol te krijgen. Daarbij voldeed het niet meer aan de technische en functionele eisen die tegenwoordig aan een woonzorgcentrum worden gesteld. De toegankelijkheid was bijvoorbeeld niet goed genoeg als je zwaardere zorg wilt kunnen leveren. Het naastgelegen aanleuncomplex was in 2009 al gerenoveerd. Met het oog op de toekomst zijn die woningen geschikt gemaakt voor een zware zorgvraag." Steeds vaker worden bestaande verzorgingshui- zen gesloten en verkocht of geschikt gemaakt voor zwaardere verpleeghuiszorg en verhuur. Dat laatste is gebeurd met Woonzorgcen- trum Jonker Frans in het Haagse Regentessekwartier. Het resultaat is een moderne uitstraling en meer verbon- denheid met de wijk. Door samenvoeging van twee wooneenheden zijn de appartementen in de toekomst bovendien te verhuren aan ouderen. een levendige plek voor de oude dag project tekst joop van vlerken foto's marcel van kerckhoven nr 4 2014project 25 Renovatie was om meerdere redenen de enige optie voor het zorgge- bouw aan het Haagse Newtonplein. "Tussen 2006 en 2008 zijn er plan- nen geweest voor sloop-nieuwbouw, maar dat bleek niet haalbaar vanwege de kosten voor de gemeentelijke parkeereisen. Nieuwbouw bleek ook te riskant indien overheidsfinanciering in de toekomst ooit zou wegvallen. Vervolgens is er in 2008 en 2009 een integrale heront- wikkeling voor de gebouwen rondom de binnentuin overwogen, samen met woningcorporatie Staedion en de naastgelegen kerk. Maar ook dat bleek om dezelfde redenen niet haalbaar. En verkoop aan een corpora- tie was zelfs v??r de crisis al niet mogelijk. Als enige verantwoorde optie kwamen we toen bij renovatie uit." RENOVEREN WAS AANTREKKELIJK Renovatie van bestaand zorgvastgoed is in veel gevallen bijna net zo duur als nieuwbouw, meent Stemerdink. "In dit geval was de boek- waarde van het gebouw bijna afgeschreven. Mede hierdoor werd reno- vatie een aantrekkelijke optie. Daarnaast was het procedureel sneller en goedkoper, onder andere doordat we teruggingen in het aantal wooneenheden. Hierdoor hoefde niet m??r parkeerruimte te worden gecre?erd dan oorspronkelijk in het bestemmingsplan was voorzien." Uitvoerder Wim de Bruin van BAM Woningbouw voegt daar nog een belangrijk voordeel aan toe: de maatvoering in de gebouwen. "Het casco van het gebouw was erg goed. Er zit veel overmaat in het pand, er is veel algemene ruimte. Dat kun je in nieuwbouw meestal niet reali- seren. Door de beperkte hoogte van de verdiepingen was het wel wat lastig om alle moderne installaties in te passen." De renovatie is in december 2013 afgerond en Florence merkt dat de belangstelling voor het complex toeneemt. "Je gelijk haal je pas als de mensen in de rij staan om er te wonen. Dat is nu al het geval voor de gerenoveerde zorgappartementen", aldus Stemerdink. COMPLEET NIEUWE GEVEL De Bruin heeft het renovatieproject ? dat vijftien maanden liep ? begeleid. Na het overwegen van allerlei opties bleek het nodig om de complete gebouwgevel te vervangen. "Er zaten te veel koudebruggen in de gevel. Om hem goed te kunnen isoleren, was sloop van de binnengevel voor ons de enige optie." Een nieuwe gevel was een vereiste voor de zorginstel- ling, omdat een dure binnenrenovatie anders niet rendabel was. "De gevelisolatie en de vervanging van dak en installaties hebben ons boven- dien geen windeieren gelegd. De energierekening is ten minste gehal- veerd", vult Stemerdink aan. Carla Heemskerk, commercieel manager bij BAM Woningbouw, bevestigt dat en voegt toe dat het niet alleen tech- nisch nodig was, maar dat gevelvervanging ook een esthetisch en functio- neel voordeel met zich meebracht. "Het gebouw zag er verouderd en zeer gesloten uit. Door de nieuwe gevel is er veel meer openheid vanuit het gebouw naar de omgeving gecre?erd." Ze waardeert de keuze van de SCHOON EN FRIS Sinds oktober 2009 woont mevrouw Van der Spek in Woonzorgcentrum Jonker Frans. Ze is met 55 jaar de jongste bewoner van het pand. In de oude situatie waren de kamers veel kleiner, vertelt ze. "Alles was oud en aan vervanging toe. Nu is alles weer schoon en fris en hebben we veel meer ruimte en mooie voorzieningen zoals het restaurant. Van de renovatie zelf heb ik helemaal geen last gehad. Ik ben tijdelijk in het naastliggende aanleuncomplex gaan wonen en heb daar heel prettig gewoond. Wel vond ik de verhuizingen lastig, maar dit is allemaal goed gegaan en ik zit inmiddels weer helemaal op mijn plek." De reden dat ze naar het zorgcentrum is verhuisd, is dat het thuis niet meer goed ging. "Ik kon bijna niet meer lopen en had erg veel zorg nodig. In samenspraak met verschillende partijen en de familie heb ik toen besloten om naar een zorgin- stelling te gaan. Ik woon hier erg prettig. Wel ben ik erg op mezelf gesteld en breng ik veel tijd door in mijn woning, waar ik vooral films kijk en muziek luis- ter. Het is moeilijk te zeggen of ik hier ook zou wonen als ik niets mankeerde. Aan de ene kant wil ik graag een eigen huisje, maar ik zit hier nu ook heel fijn en zou niet meer terug willen naar mijn oude buurt." De oude kamers zijn doorgebroken, zodat bewoners in de nieuwe situatie twee kamers tot hun beschikking hebben. nr 4 2014 project26 architect om het ontwerp van de gevel aan te laten sluiten bij de buurt. "Dat is aan de buitenkant goed te zien, omdat het gebouw drie verschil- lende gevels heeft met elementen daarin die ook in de rest van de straat terugkomen. De gesloten gevels zijn op de begane grond zo veel mogelijk opengebroken en voorzien van glas tot op de grond. Daardoor wordt interactie met de buurt veel makkelijker. In de kamers zelf zijn de ramen en vensterbanken veel lager, zodat bewoners gemakkelijk naar buiten kunnen kijken ? ook vanuit een rolstoel. Veel van de bewoners zijn erg klein en konden in de oude situatie niet over de vensterbank naar buiten kijken." VERBONDEN MET DE WIJK Woonzorgcentrum Jonker Frans is gevestigd middenin het multiculturele Haagse Regentessekwartier. Stemerdink ziet dat het centrum na de renovatie meer is verbonden met de buurt. "Bewoners kijken uit op het Newtonplein. Daar is een grote speeltuin die veel jonge buurtbewoners trekt. Het is dus een levendige plek waar van alles gebeurt. Om de verbondenheid met de wijk te stimuleren, hebben we geprobeerd om zo veel mogelijk wijkgebonden functies in het pand te integreren. Zo is er op de begane grond een fysiotherapeut gevestigd, kan er bloed worden geprikt en houdt ook de thuiszorgorganisatie er kantoor. Daarnaast zijn er ruimten waar yoga en tai chi wordt gegeven en is het restaurant ook toegankelijk voor omwonenden." Florence heeft zo geprobeerd om een soort buurthuis te cre?ren, waardoor bewoners en buurt elkaar regelma- tig ontmoeten. "Er ontstaat reuring op de begane grond. Door de voor- zieningen daar houden bewoners voeling met de maatschappij en dat vinden ze fijn. Een ander groot voordeel van de locatie is de grote binnen- tuin. Als de bewoners niet meer in staat zijn om de straat op te gaan, kunnen ze in ieder geval nog in de grote tuin een stukje wandelen." WEINIG OVERLAST Gekozen is voor renoveren in plaats van sloop-nieuwbouw. Dat is een juiste keuze geweest, vindt De Bruin. Nieuwbouw bezorgt namelijk meer overlast dan renovatie. "En we hebben in dit geval toch behoorlijk wat gedaan aan het gebouw. Op een gegeven moment was alleen het casco nog over. Het slopen van de gevel hebben we gedaan vanaf hefstijgers met licht materieel, zodat de straten open bleven en er voor buurt en bewoners weinig overlast was. Toen de gevel eenmaal open was, hebben we ook meteen het doorbreekwerk gedaan. De oude kamertjes zijn allemaal doorgebroken, zodat de bewoners in de nieuwe situatie twee kamers tot hun beschikking hebben. Ze zijn er dus behoorlijk op vooruit gegaan", meent de uitvoerder. Liever spreekt hij voor dit project over transformatie of vernieuwbouw dan over renovatie. "Het punt bij renoveren is namelijk dat je goed moet weten waar je begint en waar je eindigt. Je moet soms heel veel doen om het bestaande te sparen. Als je kijkt naar de kosten en naar de staat van een pand, zou je sommige dingen liever helemaal vervangen. Zoals de gemetselde binnenmuren. We hebben veel energie gestoken in het beschermen van deze binnenmuren. Achteraf vraag je je dan af of je ze niet beter had kunnen slopen en opnieuw optrekken." ZELFSTANDIG LEVEN Door van twee bestaande wooneenheden ??n appartement te maken, is er flink wat ruimte gecre?erd. "Zo kunnen bewoners beter doorgaan met hun oude leven", vertelt Stemerdink. "Ze houden meer regie en kunnen bijvoorbeeld hun eigen spullen meenemen uit het oude huis. Als ze willen, kunnen ze in de appartementen nog behoorlijk zelfstandig leven. Zo hebben de woningen een gescheiden slaapkamer en zijn ze voorzien van een volwaardige keuken en een wasmachineaansluiting." De huidige bewoners maken echter weinig gebruik van deze voorzienin- gen, omdat ze eten en wassen binnen de zorgindicatie krijgen vergoed. "Vaak zie je dat mensen op het moment dat ze over de drempel van een zorginstelling stappen, al hun zelfstandigheid laten varen. Ze zouden bijvoorbeeld nog best zelf kunnen koken en hebben dat altijd gedaan. Maar wanneer ze met een zorgindicatie binnenkomen, stoppen ze daarmee want het is niet meer nodig. Met het oog op de toekomst is het natuurlijk beter dat er een keuken en een wasmachineaansluiting in de ruimte aanwezig zijn. Door de ruime plattegrond van de woningen en de mogelijkheid om er zelfstandig in te leven, ben je namelijk flexibeler voor wat betreft je doelgroepen", legt hij uit. FLEXIBEL IN VERHUUR Het zorgcomplex is bedoeld voor intramurale zorg, maar kan ook extra- muraal worden verhuurd. Daarom zijn bijvoorbeeld huisnummers aange- vraagd, zodat als Florence de woningen ooit wil gaan verhuren, huur- ders ook huurtoeslag kunnen aanvragen. Ook kunnen er andere ruimten in het gebouw worden verhuurd, bijvoorbeeld aan andere zorginstellin- gen. Stemerdink: "Op dit moment verhuren we aan een lokale GGZ- instelling, die hier 38 aanleunappartementen huurt en de dagbesteding organiseert voor haar cli?nten. In de toekomst zijn er meer van dit soort mogelijkheden te bedenken." nr 4 2014project 27 Deze flexibiliteit is volgens de vastgoedmanager ingebouwd om in te spelen op beleidsontwikkelingen. Hij doelt op de bezuinigen op de Alge- mene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) die voor zorginstellingen grote gevolgen hebben. "Ik ben ervan uitgegaan dat het gebouw ook zonder subsidie rendabel moet zijn te exploiteren. Met de huidige ontwikkelingen is het nodig dat je het ook zonder overheid kunt redden. Op dit moment ontvangen we nog geld van de overheid voor de huis- vesting van cli?nten. Maar het ziet ernaar uit dat dat steeds minder wordt en dat geldt in de toekomst misschien ook voor mensen met een zwaardere zorgvraag. Daarom hebben we gerekend met de smalle portemonnee van AOW'ers, die zeker niet meer dan een kale huurprijs van 550 kunnen betalen. Deze doelgroep is in deze buurt ruim verte- genwoordigd. Van daaruit zijn we gaan rekenen aan de huur om de investering te kunnen bepalen en de exploitatie rendabel te kunnen houden indien de overheidssteun volledig wegvalt." NIET VOOR DE LOL Hoe fijn de bewoners het ook hebben in Woonzorgcentrum Jonker Frans, Stemerdink wil benadrukken dat niemand er voor zijn lol komt wonen. "Laten we voorop stellen dat niemand vrijwillig bij ons terecht- komt. Mensen komen pas bij ons als ze echt iets mankeren. Er is altijd een aanleiding om naar een zorginstelling te verhuizen. Ze zijn bijvoor- beeld een aantal keer gevallen in de woning of ze kunnen op een andere manier niet meer goed voor zichzelf zorgen. Het kan ook dat bewoners licht dementerend zijn of lichamelijke beperkingen hebben. In ieder geval hebben ze allemaal zorg nodig. Binnen de muren van de instelling ervaren ze veiligheid en er zijn voorzieningen die speciaal voor hen zijn ingericht. Dat is nodig voor onze bewoners." Hij acht het onwaarschijnlijk dat zorginstellingen de concurrentie aangaan met woningcorporaties in het aanbieden van woonruimte voor gezonde ouderen. Wel ziet hij mogelijkheden voor ouderen die niet meer voor een huisvestingvergoeding in aanmerking komen, maar toch een zekere mate van veiligheid nodig hebben. "Zoals we het nu hebben ingericht, kun je eigenlijk per voordeur bekijken hoe de wooneenheid wordt ingevuld. Het kan iemand betreffen die nog behoorlijk gezond en zelfstandig is, maar ook iemand die juist zware zorg nodig heeft. Woningcorporaties kunnen die differentiatie niet maken in hun vast- goed. Ze kunnen daarentegen wel goedkope woningen aanbieden die veel groter zijn dan die van ons", besluit hij. PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Woonzorgcentrum Jonker Frans `s-Gravenhage BVO voor 7.425 m? BVO na 7.425 m? Bouwjaar 1978 Eigenaar Florence Architect Bureau Kroner Aannemer BAM Woningbouw BV Ontwerp/bouwvoorbereiding 2010-2012 Uitvoering oktober 2012 - december 2013 Uitvoeringswijze traditioneel Projectfase gerealiseerd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1 Dak voorzien van nieuwe isolatie en dakbedekking 2 Dichte gevel complete gevel (m.u.v. vluchttrappenhuis en achterzijde hoofdtrappenhuis) is gestript en voorzien van nieuwe gevelelementen met daartegen nieuw metselwerk 3 Gevelopeningen nieuwe alumini- umkozijnen met zonwering 4 Balkon de woningen zijn voorzien van Franse balkons II INTERN 5 Begane grond verbouw van inrich- ting kantoor- en publieke functies 6 Eerste etage verbouw en nieuwe inrichting verpleegafdeling 7 Tweede t/m zesde etage nieuwe zelfstandige hybride zorgwoningen III INSTALLATIES 8 Energievoorziening CV op gasge- stookte (absorptie)warmtepomp. Luchtbehandeling op basis van CO2 - en aanwezigheidssensoren met kruisstroomwisselaar, drukge- stuurde afzuigventilatie in apparte- menten, in gangen led-verlichting met aanwezigheidsdetectie 9 Woninginstallatie elk appartement is voorzien van eigen nutsaanslui- ting (m.u.v. water en gas). KNX t.b.v. zonwering, verlichting en zusterop- roep IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10 Entree begane grond verlaagd en nieuwe pui, entreehal opnieuw ingericht, op eerste en tweede verdieping is een balkon gecre?erd 11 Trappenhuizen niet constructief aangepast, wel nieuwe wand- en vloerafwerking, hekwerken zijn vervangen 12 Lift gereviseerd en nieuw ingericht 13 Koppeling het hoofdgebouw is d.m.v. een glazen corridor gekop- peld met de eerder gerenoveerde vleugel V WOONOMGEVING EN TERREIN 14 Erfafscheidingen/buitenbergingen nieuwe hekwerken 15 Inrichting omgeving/achterpaden e.d. nieuw ingerichte binnentuin 16 Overige aangebrachte voorzienin- gen zorg-ict, elektronisch sluitsys- teem KOSTEN (PEIL 2013) I Schil plus bouwkundig 4.230.000 II (Woning)installaties 1.690.000 III Woonomgeving en terrein 125.000 Aanneemsom excl. btw totaal 6.045.000 De gesloten gevels zijn op de begane grond zo veel moge- lijk opengebroken en voorzien van glas tot op de grond. Op de begane grond zijn onder meer ruimten waar yoga en tai chi wordt gegeven en is het restaurant ook toegankelijk voor omwonenden. Samengevoegde eenpersoonswoning Renovatieproject Jonker Frans is opgenomen in de projecten- database van Renda. Deze vindt u op projecten.renda.nl.