renda expert nr 3 2014 project26 Sommige bewoners wonen al langer dan dertig jaar in de wijk. "Soms gaat het zelfs om hele families, die al van generatie op generatie in de wijk wonen. Die willen niet weg. Daar kwam Portaal achter toen de wijk- visie werd ontwikkeld. Veel van de bewoners zijn ondanks de reputatie erg trots op het Willemskwartier", weet Robert van Dinteren, projectlei- der tijdens de renovatie. "Bewoners hebben er zelf voor gezorgd dat een gedeelte van de wijk beschermd stadgezicht werd", reageert Timur Cadirci, ook projectleider bij Portaal Nijmegen. Dat tekent volgens hem de betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving. Cadirci startte het grootonderhoudsproject van 407 woningen op, voordat Van Dinteren het overnam. Cadirci: "Volledige herstructurering is ook over- wogen, maar de corporatie heeft bewust gekozen voor een deel sloop- nieuwbouw en een deel grootonderhoud aan de woningen die blijven staan." De Nijmeegse buurt is meer dan negentig jaar oud, de bouw begon in 1922, twee jaar voor oplevering. Vanaf het begin al gold de buurt als In het Nijmeegse Willems- kwartier streden bewoners zelf voor het behoud van hun karakteristieke vooroorlogse woningen. Ze haalden hun gelijk en een gedeelte van de wijk werd in 2005 beschermd stadsgezicht. Dat betekende dat sloop voor dat gedeelte geen optie was, maar onderhoud was hard nodig. In 2011 startte eigenaar Portaal een vernieuwend aanbestedings- traject voor grootonderhoud aan de woningen. De corpo- ratie stelde daarbij labelstap en budget als enige voor- waarden om de markt uit te dagen met goede oplossin- gen te komen. ??n grote familie geworden project tekst joop van vlerken foto's portaal renda expert nr 3 2014project 27 een echte volkswijk, met ook nu nog veel sociaaleconomische proble- men zoals lage inkomens, hoge werkloosheid en hoge criminaliteitscij- fers. Maar ondanks de problemen heerst er veel saamhorigheid in de wijk. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de grote verscheidenheid aan bewoners- groepen, activiteitencommissies en andere wijkinitiatieven. STEM VOOR DE BEWONERS De bewonerscommissie is door Portaal betrokken in het aanbeste- dingsproject. "Zij mocht meedenken over de keuze voor een aannemer. Je moet weten wat er onder huurders speelt, zeker als je in een volks- wijk zit", zegt Cadirci. Het aanbestedingstraject voor de 407 wooneen- heden startte in maart 2011. "We wisten op dat moment niet precies wat we met de woningen gingen doen, behalve dat ze moesten blijven behouden. Daarom wilden we niet traditioneel aanbesteden op bestek, maar de markt uitdagen om met goede oplossingen te komen." De corporatie koos voor een vernieuwende vorm van aanbesteden waarbij maar twee eisen werden gesteld: een labelsprong van F naar B en een budget van 36.500 per woning. De corporatie besloot vervol- gens drie grote partijen uit te nodigen voor de uitvraag en hen uit te dagen met concrete maatregelen te komen. "Twee bouwkundige bedrij- ven en ??n onderhoudsbedrijf zijn uitgenodigd en we hebben open vragen geformuleerd. Hoe ga je om met bewoners? Welke maatregelen neem je? En hoe kijk je naar de toekomst van het Willemskwartier?", aldus Cadirci. Na start van de aanbestedingsprocedure organiseerde Portaal nog twee sessies met de bedrijven. Daarin kregen zij de gele- genheid tot het stellen van vragen en ??n partij kwam erg positief naar voren. "De mensen van Hagemans Vastgoedonderhoud vielen op door de vele vragen die ze stelden. Ze wilden precies weten wat wij wilden. Dit is ook de partij geweest die de klus uiteindelijk heeft gekregen." SAMENWERKING IN AANBESTEDINGSFASE Vanuit Hagemans Vastgoedonderhoud is het project in de Nijmeegse volkswijk van begin tot eind begeleid door Ton Bosman. De projectlei- der heeft de uitvraagpresentatie samen met diverse onderaannemers voorbereid. "We zijn met een aantal partijen om tafel gaan zitten om te bedenken wat de beste oplossing voor deze wijk zou zijn. Samen hebben we het plan in elkaar gezet. Op die manier konden we vanuit de verschillende specialismen beoordelen wat goed of minder goed zou werken. Die samenwerking in de aanbestedingsfase hebben we echt op basis van vertrouwen gedaan. Er waren nog geen contracten gete- kend", zegt Bosman. De aannemer had geen ervaring met deze nieuwe manier van aanbeste- den en moest zelf een plan van aanpak schrijven. "Een belangrijk voor- De initi?le uitvraag was gebaseerd op 31 woningen. Bij een succesvol resultaat wordt dit aantal opge- schaald naar alle 407 woningen. EEN ENORME INGREEP Zes jaar woont Stefan Wimmer inmiddels aan de Heyestraat in het Willemskwartier, zijn vrouw Komala al 18 jaar. Ze zijn tevreden over de buurt en haar voorzieningen. Ondanks de reputatie van de wijk, vinden ze het eigenlijk heel gezellig. "We zitten hier heel aangenaam. Er zijn genoeg winkels en we hebben eigenlijk alles bij de hand", zegt Stefan Wimmer. De staat van de woningen was v??r het grootonderhoud niet best. "Ik zat boven, op kantoor, in de winter soms met twee truien aan en een pet op, anders was het te koud. Nu hebben we nieuwe kozijnen en ramen en zijn dak en gevel ge?soleerd, dus zal het wel een stuk beter zijn." Het stel vindt dat de onderhoudswerkzaamheden van de afgelopen tijd wel ingrij- pend zijn geweest. "Al met al is het een enorme ingreep. En het gaat niet alleen om het onderhoud. Wijzelf hernieuwen meteen alles, daardoor is het wel een beetje veel allemaal." Het onderhoud aan de binnenzijde van de woning heeft vijf- tien werkdagen geduurd. Bewoners kregen geen vergoeding om elders te verblijven. Wimmer heeft dat opgelost door tijdelijk ergens anders te gaan wonen. Anders had hij het niet volgehouden, zegt hij. "We waren gelukkig niet thuis toen ze bij ons aan het werk waren. Ik zou ook niet weten hoe dat had gemoeten. Soms was er geen elektriciteit of water en er waren soms wel vijf arbeiders tegelijk bezig. Ik hoop dat zij nog eens in het zonnetje worden gezet. Ze hebben echt meegedacht en werkten fantastisch." Vijftien werkdagen zijn werklui in de woningen bezig geweest voor onderhoud. In een volgend project moet deze looptijd worden ingekort. renda expert nr 3 2014 project28 deel daarvan is dat je zelf kunt meedenken over het plan en er geen discussie meer is over geld; het budget staat al vast." Bosman kreeg aan het begin van het uitvraagproces een rondleiding door de wijk en hield zijn ogen en oren wijd open. "Toen zagen we wat er in de wijk leeft en wat voor mensen er wonen. Dat is heel belangrijk als je met zo'n grootschalig project aan de slag gaat." De initi?le uitvraag voor het grootonderhoudsproject in het Willems- kwartier was gebaseerd op 31 woningen. Portaal koos ervoor om deze zekerheid in te bouwen, zodat het werk tussentijds kon worden ge?va- lueerd en kon worden bepaald of de keuze voor de aannemer de juiste was. "De gedachte daarbij was dat als je er 31 kunt aanpakken, je er ook 407 onder handen kunt nemen. Die eerste woningen zijn naar tevredenheid opgeknapt, anders zaten we hier nu misschien met andere mensen", vertelt Cadirci lachend. Zijn opvolger bij de corpora- tie, Van Dinteren, vult hem aan: "Ook voor ons was deze manier van aanbesteden nieuw. Het vereist dat iedereen open kaart speelt en dat is ook binnen onze organisatie wel eens lastig. Al heel lang besteedt Portaal op dezelfde manier aan en het is belangrijk om ook intern de verwachtingen te managen. Daarom moeten we de volgende keer beter zorgen dat we iedereen meenemen." DEUREN ZORGEN VOOR EEN SMOEL Anders aanbesteden heeft eveneens gevolgen voor de manier van werken binnen het project. Cadirci: "Wij schrijven niet meer voor wat moet. Soms was het wel een uitdaging om niet in de oude rollen te vervallen." Dat herkent Bosman. "De corporatie werkte al geruime tijd met een leverancier voor deuren en ramen. Maar wij hebben voor een andere fabrikant gekozen die voor een toegevoegde waarde kon zorgen in dit project. De voordeuren geven deze wijk echt een smoel. Daarom wilden we graag een uitstraling zoals de deuren in de jaren twintig die hadden. Snel kwamen we toen uit bij Verweij Houttechniek, dat ons bovendien in het hele project kon ontzorgen. Het bedrijf denkt bijvoor- beeld mee over het logistieke verhaal. Alle ramen en deuren worden al in de fabriek op een bok gezet en daarna voor de juiste woning geplaatst. Dat maakt het werken voor ons makkelijker", vertelt hij. In het voortraject was duidelijk geworden wat de uitdagingen waren in Nijmegen. "Het voegwerk was niet goed meer en er zaten scheuren in sommige gevels. En bij de kozijnen zag je wel schade, maar ze waren nog niet echt aan vervanging toe. We hebben er uiteindelijk voor geko- zen om ze te herstellen." MECHANISCHE VENTILATIE Om de bewoners meer comfort te geven en om een hoger energielabel te realiseren, koos het onderhoudsbedrijf ervoor zich vooral op de schil te richten. Bosman: "Het aanpakken van de schil was een gevolg van de uitvraag van Portaal. Er is gezocht naar de eenvoudigste en voor de bewoners meest begrijpelijke manier om de gewenste labelstappen te realiseren. Dat betekent dat er niet is gekozen voor allerlei ingewik- kelde installaties, maar dat we ons vooral hebben gericht op de schil. Het dak is van buiten helemaal ge?soleerd. De gevel is aangepakt met spouwisolatie. Daarnaast zijn de deuren vervangen en ramen zijn voor- zien van hr++-glas." Deze maatregelen passen bij het prijsniveau van het grootonderhoudsproject. Wat betreft installaties heeft Hagemans Vastgoedonderhoud het dus eenvoudig gehouden. "De cv-ketels die niet meer voldeden, hebben we vervangen door een hr-ketel. Maar op plekken waar nog een goede hing, hebben we hem gewoon laten hangen. Er is in dit project niet gekozen voor mechanische ventilatie, omdat het een te grote ingreep aan de binnenzijde van de woning betekende. Daar heeft de bewoner last van", vertelt Bosman. "De huurders die hier wonen, hebben boven- renda expert nr 3 2014project 29 47507700 4570 Begane grond type M 1.22 dien bepaalde leefgewoonten. Die zouden ze moeten aanpassen om de mechanische ventilatie zijn werk te laten doen. En de woning heeft houten vloeren, waardoor je de mechanische ventilatie overal in huis zou horen. Vanwege het lawaai zou een groot deel van de bewoners de stekker eruit trekken." "Mechanische ventilatie is in deze wijk geen oplossing;", reageert Van Dinteren, "de werking van ventilatieroosters moet al goed worden uitgelegd aan bewoners. Je moet afwegingen maken: wat kost het en wat levert het op? Dakisolatie was ons in dit geval meer waard dan mechanische ventilatie." Volgens hem is moeilijk te zeggen wat de precieze energiebesparing is door de maatregelen. "Ik durf daar geen uitspraken over te doen. We gaan er automatisch vanuit dat mensen in slecht ge?soleerde woningen veel energie verbruiken, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn. Eventuele energiebesparing is dan ook niet doorge- rekend in de huur; de huur blijft hetzelfde voor de bewoners die er al wonen. Zij krijgen alle maatregelen voor nop want we trekken de huur pas op als er mutaties zijn." LEERPUNTEN Geen enkel project verloopt zonder problemen of onvoorziene obsta- kels. Wat zouden de verschillende partijen een volgende keer anders doen? "Natuurlijk zijn er leerpunten. Ik zou bijvoorbeeld een volgende keer de looptijd van de werkzaamheden verder willen inkorten. Deze keer zijn we binnenshuis vijftien werkdagen bezig. Dat is toch nog wel vrij lang", vindt Van Dinteren. Maar over het algemeen is hij behoorlijk tevreden over het verloop van het grootonderhoudsproject. "We hebben bijvoorbeeld nauwelijks te maken met meerwerk. En als het er al is, zijn het vaak speciale wensen van bewoners. De kosten vallen dan niet onder de projectkosten, maar zijn vaak voor rekening van de bewo- ner. Ook werken we in dit project niet meer met een eigen opzichter, omdat de aannemer zelf verantwoordelijk is voor zijn werk. De corpora- tie ontvangt het rapport over de werkzaamheden en toetst alleen of de data goed worden bijgehouden door de aannemer." Over de vakmensen die rondlopen op het project, is de projectleider van Portaal erg te spreken. "Zij moeten het uiteindelijk toch doen. Je ziet dat ze mooie manieren gevonden hebben om elkaar te helpen. Dat kan omdat het ??n grote familie is geworden. Ik zie hier wel eens een stukadoor met een doos tegels sjouwen voor een tegelzetter. Dat zie je op een andere bouwplaats niet snel. Naar buiten toe is het ??n groep. Vandaar dat de werklieden hoog scoren in het bewonersonderzoek, gemiddeld een 8,5. Daarnaast is het plezier in het bouwproject groter, daar wordt iedereen toch beter van?" Bosman heeft daar wel een verklaring voor. "Het zijn echte onderhoudsmensen. Ze zijn allemaal gewend om in de bewoonde omgeving te werken. Dat betekent bijvoor- beeld dat onze mensen goed uitleggen wat ze gaan doen en wat dit voor de bewoner betekent. En ze vegen de straat schoon als ze klaar zijn. Onderaannemers zijn het bovendien gewend om te gaan met klan- ten. Er is veel saamhorigheid onder de werklieden. Allen hebben vanaf het begin mogen meedenken en zijn daarom trots op de geleverde prestaties", zegt Bosman tot slot. Nijmegen, Maerlantstraat, ongewijzigde situatie begane grond PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Grootonderhoud Willemskwartier Nijmegen Aantal woningen en type 407 eengezins -, beneden- en bovenwo- ningen, initi?le uitvraag: 31 woningen Bouwjaar 1922-1924 Eigenaar Portaal Architect van Hontem architecten Aannemer Hagemans Vastgoed- onderhoud Uitvoering/planontwikkeling 2010-2014 Projectfase in uitvoering MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1 Dak van buiten isoleren 2 Dichte gevel isoleren spouw, herstellen voegwerk 3 Gevelopeningen nieuwe draai- delen, isolatieglas, schilderwerk II WONING INTERN 4 Keuken vervangen indien nodig 5 Badkamer vervangen indien nodig 6 Toilet vervangen indien nodig III INSTALLATIES 7 Cv-/mv-units aanbrengen hr-ketel en plaatsen douche- ventilator IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 8 Bergingen e.d. vervangen van asbestbergingen KOSTEN PER WONING I Schil 23.300 II Woning intern 7400 III Woninginstallaties 2800 IV Gemeenschappelijke ruimten n.v.t. V Woonomgeving 3000 Aanneemsom incl. btw, totaal per wooneenheid 36.500 Links: Grootonderhoud is vooral gericht op de schil. Het dak is geheel ge?soleerd en kozijnen zijn niet vervangen, maar gerestaureerd. Rechts: De voordeuren geven de Nijmeegse wijk een smoel. De uitstraling die de deuren in de jaren twintig hadden, is behouden.