Beoordeling via BREEAM-NL 22 Artikel Duurzaamheid in gronduitgifte Greenport Venlo Beoordeling via BREEAM-NL 23 Artikel Evert Vrins en John Mak Evert Vrins is werkzaam bij Evert Vrins Energie advies, en John Mak bij W/E adviseursVeel gemeenten en projectontwikkelaars hebben duurzaamheid hoog in het vaandel staan bij de bouw van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. Zeker door klanten in de utiliteitsbouw wordt duurzaamheid erg gewaardeerd. Dat uit zich in hogere huurprijzen en daarmee hogere waarde van het vastgoed. Dit artikel beschrijft de aanpak en ervaringen bij twee pilotprojecten waarin de methodiek van het stellen van eisen met BREEAM-NL is toegepast. Het blijkt goed mogelijk te zijn concrete en toetsbare voorwaarden te for- muleren en die in de gronduitgifte op te nemen. Dit laten we zien aan de hand van twee pilots: GreenPark in Venlo en Belv?d?re in Maastricht. Doel van beide studies was het opstellen van een energie- en duurzaamheids- visie. Dat leidde uiteindelijk tot het stellen van eisen op het gebied van energie en milieu in de gronduitgiftevoorwaarden. In deze projecten, in Venlo en Maastricht, is door Evert Vrins Energieadvies en W/E adviseurs gezocht naar mogelijkheden om duurzaamheid toetsbaar in de gronduit- gifte op te nemen. De cradle-to-cradle-gedachte, zoals door de gemeente Venlo is opgelegd bij de ontwikkeling van GreenPark, is uitgewerkt tot toetsbare voorwaarden in de gronduitgifte. Datzelfde is gedaan voor de locatie Belv?d?re in Maastricht. Het niveau van duurzaamheid is vastge- steld, rekening houdend met extra investeringen en baten. Daarnaast is een pre-assessmentmethode ontwikkeld op basis van GPR Gebouw. Cradle-to-cradle Als samenleving beginnen we in te zien dat we de biodiversiteit, natuurlijke voorraden en grondstoffen van de aarde aan het uitputten zijn. Als nu al de grenzen bereikt zijn, hoe moet het dan verder met een aanzienlijke groei van de wereldbevolking? Ligt er een economisch interessante of juist een ecologisch dramatische toekomst in het verschiet? Het cradle-to-cradle- Belv?d?re Maastricht Wijkontwikkelingsmaatschappij Belv?d?re (WOM Belv?d?re) werkt aan de herstructurering van het gebied Belv?d?re in Maastricht. Het is qua op- pervlak een van de grootste herstructureringsopgaven in Nederland. Onderdeel daarvan is de transformatie van de deellocaties Sphinx en Nutsbedrijven/Lindenkruis. De gemeente Maastricht en WOM Belv?d?re hebben samengewerkt aan een energievisie voor het plangebied, met specifieke conclusies voor de eerste deellocaties. Daaruit is een ambitie van EPL (Energie Prestatie op Locatie) = 7,5 vastgesteld. WOM Belv?d?re wil bij de uitgifte van de gronden prestatie-eisen stellen aan de bouw van de woningen op de deellocaties Sphinx en Nutsbedrij- ven/Lindenkruis. Oogmerk is het behalen van het BREEAM-NL-certificaat voor woningen en gebouwen. In een later stadium worden sturingsmoge- lijkheden ontwikkeld waarmee die eisen ook voor andere deelgebieden opgesteld kunnen worden. Vanwege veranderde marktomstandigheden is het project in Belv?d?re momenteel aangehouden. In plaats van Belv?d?re is de ontwikkeling van het ENCI-terrein in Maastricht momenteel als pilot opgepakt voor BREEAM-NL-gebiedsontwikkeling. GreenPark Venlo De locatie Greenport Venlo is 5.400 ha groot en ligt ten noordwesten van Venlo bij verkeersknoop- punt Zaarderheiken op de A67 en de A73. E?n van de deelgebieden binnen Greenport is GreenPark Venlo, waar in 2012 de Floriade wordt gehouden. De gemeente Venlo ontwikkelt het gebouw Villa Flora, en de provincie Limburg de Innovatoren. Na de Floriade 2012 gaat de ontwikkeling verder en is er ruimte voor uiteindelijk maximaal 120.000 m2 kantoor en 140.000 m2 uitgeefbaar kleinschalig, hoogwaardig bedrijventerrein aan kantoorachtige functies. De gebouwen kennen twee levensfasen: (1) Floriade 2012, en (2) de periode daarna. De Innovatoren Beoordeling via BREEAM-NL 24 Artikel concept gaat er vanuit dat we niet hoeven te kiezen tussen economische of ecologische voorspoed. Economie en ecologie kunnen elkaar juist ver- sterken. Om dit te verwezenlijken dienen we wel onze producten, logi- stieke processen, gebouwen en steden aanzienlijk intelligenter te ontwer- pen. Cradle-to-cradle-producten dienen aan drie vereisten te voldoen: De productmaterialen dienen volkomen veilig te zijn voor mens, plant en dier (eisen aan toxiciteit: alleen gecertificeerde materialen met minimaal cradle-to-cradle-certificaat Silver mogen in gebouwen worden toege- past); De productmaterialen dienen met kwaliteitsbehoud later opnieuw te kunnen worden gebruikt in de biosfeer of de technosfeer (sluiten van kringlopen); Het product moet makkelijk en snel te ontmantelen zijn zodat de mate- rialen aan hun volgend leven kunnen beginnen (sluiten van kringlopen). In een studie is het cradle-to-cradle-principe zoals dat door de gemeente Venlo wordt gehanteerd, uitgewerkt voor de locatie GreenPark: het toe- komstige Floriade-terrein. Datzelfde is gedaan voor de Wijkontwikkelings- maatschappij Belv?d?re voor de locatie Belv?d?re in Maastricht. In begin- sel is het uitgangspunt dat opgelegde duurzaamheidseisen specifiek gemaakt moeten worden, en haalbaar en meetbaar moeten zijn. Voor het meetbaar maken van de eisen is op verzoek van commerci?le marktpar- tijen aansluiting gezocht bij de methode BREEAM-NL, een breed gedra- gen methode om duurzaamheid op locatie en voor gebouwen te meten. Nationale instrumenten Om voorwaarden voor de gronduitgifte op te kunnen stellen, is allereerst een vertaling gemaakt van het cradle-to-cradle-concept naar in de praktijk haalbare en meetbare voorwaarden voor thema's als materialen, energie, water en gebouw. Bij de ontwikkeling van de gronduitgiftevoorwaarden is aansluiting gezocht bij nationale instrumenten voor het meten van duur- zaamheid, waarvan GPR Gebouw en BREEAM-NL de meest gebruikte zijn. BREEAM-NL is een breed gedragen instrument, waarmee de duur- zaamheid van gebouwen wordt beoordeeld. De keuze voor BREEAM-NL als instrument is mede bepaald door de voorkeur vanuit de behoefte voor certificering van de commerci?le markt van de utiliteitsbouw. Er is een ana- lyse gemaakt op welke wijze met het instrument BREEAM-NL gronduitgif- tevoorwaarden kunnen worden gesteld. Bij het opstellen van de criteria voor de gronduitgifte, is de BREEAM-NL Beoordelingsrichtlijn Nieuwbouw versie 1.1 van januari 2010 als basis gebruikt. Inmiddels is de Beoorde- lingsrichtlijn Nieuwbouw versie 1.0 van augustus 2011 uit. Uitwerking per thema Per thema is de afweging voor het te behalen niveau van het certificaat uitgewerkt. Er zijn twee niveaus beoordeeld, namelijk een realistisch en een optimaal niveau. Met behulp van de rekentool Quickscan duurzaam- heid zijn de investeringen bij verschillende waarderingen vastgesteld. Voor de investeringen is dit gebeurd per onderdeel per credit. Als voorbeeld is voor de categorie water in de tabel aangegeven welke maatregelen kun- nen worden getroffen en wat daarbij de te verwachten investeringen zijn. Dit is het beantwoorden van de vraag naar de relevantie en de haalbaar- heid (`realistisch' in de tabel BREEAM-NL V1.1): de maataanpassing van BREEAM-NL naar de specifieke situatie van het project. Voor utiliteit zijn hier voor de realistische variant 4 punten van het relevante maximum van 9 te behalen. De score is dan 44 procent. Aan de verplichte credits wordt voldaan en de waardering voor dit onderdeel is Pass. In de optimale variant wordt 78 procent van de credits gehaald, wat leidt tot de kwalificatie Excellent. Op basis van de investeringsschatting met de Quickscan duurzaamheid is vervolgens door de opdrachtgever de mini- male waardering vastgesteld per categorie. Uiteindelijk leidt dit tot een over all waardering die is opgenomen in de gronduitgifte. Totale waardering Voor elk van de 9 thema's is een beoordeling gegeven van de investerin- gen die nodig zijn voor het uitvoeren van de realistische en optimale vari- ant. Dat is gedaan voor alle categorie?n in BREEAM-NL. Dat levert uitein- delijk het beeld op zoals in figuur 1 is getoond. Voor utiliteitsbouw is voor de specifieke locatie een totale waardering van Excellent (74 procent), in dit geval een realistische score. De extra investeringen worden geschat op 37 euro per m2 BVO. Met de optimale variant wordt met 87 procent de waardering Outstanding bereikt. De extra investeringen worden geschat op 113 euro per m2 BVO. Het blijkt mogelijk om eisen te stellen met de methode BREEAM-NL. En- kele cradle-to-cradle-principes komen niet of onvoldoende terug in BREEAM-NL en/of zijn nog niet met eenvoudige middelen meetbaar te maken. Daarom zijn de aanvullende eisen gesteld, voor de toepassing van materialen die niet gecertificeerd zijn. Pre-assessment Het beoordelen van een bouwplan met BREEAM-NL is tijdrovend, en moet voor de certificering uitgevoerd worden op het definitieve ontwerp en de realisatie. Bij het stellen van eisen in de gronduitgiftevoorwaarden is het van belang al in een vroeg stadium te weten of een gebouw uiteindelijk aan de eisen zal voldoen. Vanwege het bewerkelijke karakter van de invoer in BREEAM-NL, is een methode van pre-assessment met behulp van GPR Gebouw ? ook een breed gedragen methode om duurzaamheid voor ge- BREEAM.NL V1.1 Utiliteit realistisch optimaal Code Credit MAX relevant punt /m2 punt /m2 Wat 1 Waterverbruik 3 3 2 0 2 0 Wat 2 Watermeter 1 1 1 0,5 1 0,5 Wat 3 Hoofd lekdetectie 1 1 1 1 1 1 Wat 4 Zelfsluitende watertoevoer sanitair 1 1 0 2 1 2 Wat 5 Recycling van water 2 2 0 0 2 10 Wat 6 Irrigatiesystemen 1 1 0 0 0 0 Wat 7 Voertuig wasservice 2 nvt 0 0 0 0 Totaal Water 11 9 4 4 7 14 44% 78% pass excellent Figuur 1 Utiliteit: Punten te behalen in realistische en optimale variant. De laatste kolom geeft de totaalscore. Beoordeling via BREEAM-NL 25 Artikel bouwen te meten ? ontwikkeld. Daardoor kan verantwoord en eenvoudi- ger het haalbare niveau van duurzaamheid worden vastgesteld en kan simpel worden getoetst of het gebouw na oplevering voldoet aan de ge- stelde duurzaamheidseisen. Praktijkervaringen Wat is de ervaring bij het stellen van de eisen? Hebben de eisen bijgedra- gen aan het verhogen van het duurzaamheidsniveau? Bij de ontwikkeling van GreenPark in Venlo is ervaring opgedaan met het stellen van eisen voor duurzame gebiedsontwikkeling. De RO groep ondersteunt de ge- meente bij de gebiedsontwikkeling van GreenPark met programmama- nagement en vastgoedmarketing. De gebouwen voor de Floriade worden eind 2011 opgeleverd. Bij de uitgifte van de grond zijn duurzaamheids- voorwaarden meegegeven en de gebouwen moeten voldoen aan BREEAM-NL-score Excellent. In de ontwerpfase zijn de gebouwen met een quickscan doorgerekend met BREEAM-NL, waaruit bleek dat de ont- werpen voldoen aan de eisen in de gronduitgifte. Vanuit het gebied is de verplichting opgelegd om aan te sluiten op een WKO-systeem, en er is geen gas aangelegd. Andr? Darding van de RO groep vindt dat architec- ten de opgave heel verschillend hebben opgepakt. "Bij Villa Flora is vanuit een drive van architect J?n Kristinsson om het groenste kantoorgebouw van Nederland te ontwerpen, vanaf het begin gewerkt aan een duurzaam concept. Dat lees je af aan de architectuur van het gebouw. Voor de In- novatoren is door architect Jo Coenen een stevig gebouw met uitstraling ontworpen. Beide gebouwen voldoen volgens de ontwerpers aan de eisen in de gronduitgifte." Het is nog niet bekend welke maatregelen uiteindelijk zijn genomen. Dat blijkt op korte termijn uit een evaluatie. In de gronduitgifte is om een BREEAM-NL-certificaat gevraagd. Volgens Darding leert de praktijk momenteel dat het verkrijgen van een certificaat volgens de BREEAM-systematiek circa 80.000 euro voor elk afzonderlijk gebouw kost. Dat is duur. Hij adviseert daarom de methode zowel voor gebouwontwikkeling als voor gebiedsontwikkeling eenvoudiger te maken, door bijvoorbeeld een quickscan toe te voegen aan de methodiek. Daar- naast is de methode volgens Darding ook te breed. "Het is beter om prag- matisch te werk te gaan en de scope te versmallen." Jan Linssen, directeur van GreenPark, weet dat er bij de ontwikkelaars van de gebouwen veel bereidheid is om aan duurzaamheid te werken. "Niet om 80.000 tot 100.000 euro te investeren in het bewijs ervan. Daarvoor kun je beter effectieve duurzaamheidsmaatregelen treffen", aldus Linssen. Volgens de directeur is het van groot belang eerst de insteek goed te kie- zen. "Projectontwikkelaars vinden een goed imago van groot belang. Huurders of kopers van vastgoed hebben extra geld over door een ge- zond gebouw met lage energierekening. Dat kan met BREEAM-NL, en maakt het werkbaar. Het is effici?nt en niet te duur." 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MAN HEA ENE TRA WAT MAT WST LE POL TOTAAL realistisch optimaal Outstanding Excellent Very Good Good Pass Eisen voor cradletocradle Cradle-to-cradle vereist het ontwerpen met de juiste materialen en producten. Vanuit de MBDC (McDonough Braungart Design Chemis- try) zijn voorwaarden geformuleerd op toxiciteit, sluiten van kringlo- pen en sociale en ecologische aspecten. Op basis van die voorwaar- den kunnen materialen door een bevoegde instantie worden gecertificeerd. Gecertificeerde materialen met minimaal cradle-to- cradle-certificaat Silver mogen in de gebouwen worden toegepast. Het toelaten van uitsluitend gecertificeerde materialen is theoretisch een mogelijkheid voor de gronduitgiftevoorwaarden. Door gebrek aan beschikbare informatie zal dit in de praktijk alleen met zeer hoge kosten en veel tijd kunnen samengaan. Zelfs dan zal het voor veel materialen en producten niet mogelijk blijken een complete beoorde- ling te maken, en het cradle-to-cradle-label grijs (= onbekend) zal het resultaat zijn. Daarom wordt een tweede optie geboden, gebaseerd op een pragmatische benadering. Hierbij is op basis van kennis en ervaring met integraal ketenbeheer en milieueffecten van materiaal- gebruik, vanuit de cradle-to-cradle-voorwaarden een vertaalslag gemaakt naar een praktische werkwijze met relatief eenvoudig be- schikbare informatie. Voor de sociale en ecologische principes van cradle-to-cradle is MAT 5 van BREEAM-NL voldoende praktisch bruikbaar. Enkele andere cradle-to-cradle-principes komen niet of onvoldoende terug in BREEAM-NL en/of zijn nog niet met eenvoudige middelen meetbaar te maken. Daarom zijn de volgende aanvullende eisen gesteld, voor de toepassing van materialen die niet gecertificeerd zijn: 1 Met een doorrekening van het gebouw in GPR Gebouw versie 4.0 moet worden aangetoond dat de onderstaande maximumwaar- den niet worden overschreden: a score bij humane toxiciteit lager dan 0,0000616 kg1 per m2 GBO per jaar b score bij aquatische toxiciteit lager dan 0,0327 kg1 per m2 GBO per jaar 2 Er moet worden aangetoond in hoeverre de materialen terug te brengen zijn in kringlopen, met behulp van de formule die de MBDC ook gebruikt in haar certificaatcriteria: Voedingsstof (her)gebruik factor = (A x 2) + B __________ 3 x 100 A = percentage van het product dat voor recycling of compostering in aanmerking komt. Een materiaal mag als composteerbaar worden gekenmerkt als het van organische oorsprong is zonder andere toegevoegde elementen, of als het voldoet aan EN 13432, EN 14995 of ISO 17088. B = percentage gerecyclede of snel hernieuwbare grondstoffen in het product. Het streven is naar een volledige recycling of compostering van de materialen, maar als voorwaarde voor de grondstofuitgifte geldt dezelfde eis als voor een Silver-certificaat; de voedingsstof (her) gebruikfactor moet groter zijn dan 50. In deze formule geldt dat de producten als recyclebaar kunnen wor- den gerekend als het vanuit de materiaaleigenschappen mogelijk is om het tot een nieuw product te verwerken, ook al bestaat daar de infrastructuur op dit moment nog niet voor. 1 Om alle toxische stoffen op te kunnen tellen, vindt er een vertaling plaats naar kg 1.4dichloorbenzeen equivalenten.