duurzaam renoveren in kantoren nr 3 2011 35 duurzaam renoveren in kantoren dan nieuwbouw, stelt Rob Smit, adviseur van Agentschap NL. "Met betrekkelijk eenvoudige maatregelen kun je een energieverslindend kantoorgebouw uit de jaren zeventig zo energiezuinig maken dat je energielabel vier of vijf stappen verbetert. Dat scheelt enorm in de energiekosten. Tegelijkertijd behoud je hiermee andere voordelen van het pand zoals de aantrekkelijke ligging, en ben je bezig met verant- woord ondernemen." Steeds meer kantooreigena- ren en beleggers kiezen voor duurzame renovatie van een bestaand kantoor- gebouw. Een noodzakelijke ontwikkeling, volgens deskundigen, omdat ener- gieverslindende gebouwen nu al nauwelijks meer te verhuren zijn. De overheid stimuleert duurzaam renove- ren met financi?le voorde- len, zoals de Energie Inves- teringsaftrek (EIA). tekst sigrid van den berg foto's DHV Het rapport `Van veel te veel ? De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed' (DTZ Zadelhoff, januari 2011) bewijst wat velen al vermoedden: van de huidige voorraad kantoorruimte staat veertien procent leeg, terwijl er voortdurend nieuwe kantoren worden gebouwd. Alhoewel steeds meer bedrijven voor renovatie van een bestaand pand kiezen, blijven er nog veel kansen liggen om lege kantoorgebouwen duurzaam te renoveren. En dat terwijl slim renoveren vaak goedkoper is duurzaam renoveren in kantoren36 nr 3 2011 NEuzEN DEzElfDE kANt op Dat er toch vaak voor nieuwbouw wordt gekozen, heeft volgens Smit verschillende oorzaken. "Ten eerste de uitstraling van een nieuw pand; huurders zijn daar nogal gevoelig voor. Men vergeet meestal dat je bij renovatie ook de complete gevel kunt vernieuwen, en als je het slim aanpakt kun je nog gewoon doorwerken in het pand ook", stelt hij. Daarnaast zijn veel partijen niet bekend met energiebesparende tech- nieken en maatregelen, en ook niet met de financi?le ondersteuning die je daarbij kunt krijgen. Tot slot lijkt het soms eenvoudiger om te kiezen voor nieuwbouw. Smit: "Bij een duurzame renovatie is het belangrijk dat vanaf de eerste haalbaarheidsstudie tot zelfs ?n de gebruiksfase van het gerenoveerde pand alle neuzen dezelfde kant opstaan. Namelijk die van het einddoel: een duurzaam gerenoveerd pand met de gewenste uitstraling, een goed binnenklimaat, een prettige en effectieve werkom- geving, en een goede bereikbaarheid." twEEDE lEvEN Advies- en ingenieursbureau DHV is een van de bedrijven die kozen voor renovatie in plaats van nieuwbouw. Het hoofdkantoor in Amers- foort dateert uit 1971 en was destijds ? met de eerste grote kantoor- tuin van Nederland ? een vernieuwend pand. Ook met de blik van vandaag was er altijd al sprake van een duurzaam kantoorgebouw, vertelt projectdirecteur Leo Janssen. "We konden het vrij gemakkelijk een tweede leven geven. Het ontwerp en materiaalgebruik waren heel minimalistisch. De vorm zorgde voor relatief lage energielasten: het pand heeft weinig gebouwschil en veel inhoud." Toch verouderde het pand met de jaren, en de energielasten stegen omdat dubbel glas en andere isolatiemaatregelen ontbraken. Een renovatie lag voor de hand. "We hebben slechts kort over nieuwbouw gesproken. Als bureau zijn we gespecialiseerd in duurzaamheidvraagstukken. Dan wil je natuurlijk zelf het goede voorbeeld geven en laten zien wat er mogelijk is. Boven- dien maakte een rekensom al snel duidelijk dat renovatie voordeliger was: een kwart van de kosten in vergelijking met nieuwbouw", legt Janssen uit. DHV koos voor een duurzame renovatie waarbij een integraal ontwerp van het `nieuwe' gebouw centraal stond. Er werd dus niet alleen dubbel glas geplaatst, maar tegelijkertijd gekeken naar de gehele gevel, het dak en de installaties, met als doel zo veel mogelijk energie te bespa- ren. "Dat vraagt wel wat van je organisatie in de ontwerpfase", zegt Janssen. "Je bent meer tijd kwijt aan onderzoek en afstemming: wat ga je aanpakken en wat niet? Maar uiteindelijk leverde deze werkwijze ons een energiebesparing op van ruim 100.000 euro per jaar en een ener- gielabelsprong van G naar A." Volgens de projectdirecteur zou duur- zame renovatie voor veel meer bedrijven een serieuze optie moeten zijn. "Als de betonstructuur van een pand op orde is ? technisch en qua maatvoering ? en het pand voldoet aan de functionele wensen van de gebruiker, dan kan het heel voordelig zijn een kantoor te renoveren." Lastig daarbij zijn eventuele belangentegenstellingen tussen huurder en eigenaar, geeft hij toe. `Soms zijn er meerdere huurders met verschil- lende contracten, een beheerder, eigenaar, belegger, de gemeente. Het kost tijd om alle partijen op ??n lijn te krijgen. Maar het loont. Nu wordt renovatie nog vaak te snel afgeserveerd." MEESt kANSrIjk Sinds dit voorjaar zit ook FrieslandCampina in een modern gebouw in Amersfoort. Eigenaar van het volledig gerenoveerde pand is het Spoor- wegpensioenfonds (SPF). Bauke Robijn, asset manager vastgoedbeleg- ENErgIE EN gEbouwDE oMgEvINg Door duurzaam bouwen, renoveren en beheer van gebouwen kan veel winst worden behaald; het binnenmilieu verbetert, de productiviteit gaat omhoog, het bedrijfsimago vaart er wel bij en de energierekening gaat omlaag. Agentschap NL helpt beleggers, projectontwikkelaars, eigenaren en eind- gebruikers deze winst te verzilveren. Het Platform Duurzame Huisvesting wil de katalysa- tor zijn bij het verduurzamen van bestaande utili- teitsbouw door samenwerking in de huisvestingske- ten te stimuleren. Agentschap NL ondersteunt en faciliteert dit platform. duurzaam renoveren in kantoren nr 3 2011 37 gingen, vertelt: "Het kantoor heeft twee jaar leeggestaan. Nadat de vorige huurder AkzoNobel was vertrokken, konden we niet meteen een nieuwe huurder vinden. Het gebouw was zo verouderd dat maar weinig mensen daar doorheen konden kijken. We hebben alles onderzocht: verhuren in oude staat, transformeren tot woningen, renoveren en slopen. Renoveren was het meest kansrijk, maar uiteraard wel afhanke- lijk van het vinden van een huurder. Toch hadden we daar vertrouwen in, omdat de locatie tegenover het station perfect is, er veel parkeerplaat- sen zijn en het gebouw op een grote, groene kavel staat." Toen SPF Beheer eenmaal gekozen had voor een renovatie op risico, diende FrieslandCampina zich aan. Het bedrijf zag de mogelijkheden van het gebouw en de forse renovatie, en besloot met SPF Beheer in zee te gaan. Anderhalf jaar later is het gebouw onherkenbaar veranderd. "Vaak wachten eigenaren en beleggers tot een huurder aanklopt. Ik zou ervoor willen pleiten al eerder te starten met renoveren. Locatie is alles. Als de locatie van een gebouw goed is en je kiest voor een grondige, duurzame renovatie, dan kun je er zeker van zijn dat ze straks in de rij staan voor je gebouw", meent Robijn. Gedurende het hele renovatie- traject trokken SPF Beheer en FrieslandCampina samen op. "Uiteinde- lijk hadden we hetzelfde doel", gaat hij verder. "FrieslandCampina wilde graag een duurzaam gebouw en wij wilden rendabel in het pand investe- ren. Dat dit elkaar niet tegenspreekt, zoals veel mensen denken, bewijst dit gebouw. De investeringen die we hebben gedaan, verdienen we relatief snel terug doordat we een hogere huurprijs hebben afge- sproken. Dat konden we doen, omdat FrieslandCampina enorm bespaart op de energiekosten. Het gebouw is namelijk van energielabel G naar A+ gegaan. Bovendien kan het nu weer jaren mee. Duurzaam- heid is niet langer iets voor trophy buildings, maar steeds vaker een vereiste voor kantoorgebouwen. Over vijf jaar is een niet-duurzaam pand niet meer verhuurbaar, net zoals een pand zonder lift dat nu al is." DuurzAAM bouwEN Robijn en Janssen benadrukken beiden het belang van duurzaam bouwen in de toekomst. Daarmee doelen ze op het bouwen voor meer- dere functies ? kantoren, woningen, ziekenhuizen ? in plaats van voor ??n bestemming. Robijn: "We hebben overwogen om van het kantoor- gebouw in Amersfoort woningen te maken, maar dan moest het bestemmingsplan veranderd worden. Dat neemt zo veel tijd in beslag, dat het te veel renteverlies oplevert." Ook bij DHV buigen ze zich graag over de functiewisseling van gebouwen, iets wat nu meestal gepaard gaat met een flinke renovatie, maar in de toekomst misschien steeds eenvoudiger gerealiseerd kan worden. Janssen is positief over de ontwikkelingen in de markt. "Een duurzaam gebouw met een goed label levert tegenwoordig echt een hogere huurprijs op." Dit blijkt ook uit recent onderzoek van de Universiteit Maastricht en de Erasmus Univer- siteit Rotterdam, ondersteund door DTZ Zadelhoff en Agentschap NL. Duurzame gebouwen met energielabel C of hoger brengen gemiddeld een 6,5 procent hogere huurprijs op dan niet-groene kantoren met label D of lager. "Je ziet nu dat beleggers en eigenaren steeds meer doen om leegstand te voorkomen. Ook de overheid stelt zich actief op", vindt Janssen. Zo stuurde minister Schultz van Haegen in maart 2011 ENErgIE INvEStErINgSAftrEk De Energie Investeringsaftrek (EIA) is een fiscaal instrument bedoeld voor het stimuleren van investe- ringen in energiebesparing of duurzame energie. Met de EIA kan 41,5 procent van de investerings- kosten afgetrokken worden van de fiscale winst (peildatum 2011). Het directe financi?le voordeel is afhankelijk van het belastingpercentage en is onge- veer 10 procent van de goedgekeurde investerings- kosten (peildatum 2011). Sinds 2009 is het mogelijk om een pakket aan maatregelen als ??n investering in te dienen voor de EIA. Voorwaarde is dat met het pakket minimaal twee labelsprongen gemaakt worden, dan wel dat label B bereikt wordt. De label- sprong moet worden aangetoond met een maat- werkadvies. MIlIEu-INvEStErINgSAftrEk De Milieu-investeringsaftrek (MIA) werkt hetzelfde als de EIA, maar is gericht op milieumaatregelen. Het MIA-percentage varieert tussen 13,5 en 36 procent, afhankelijk van de techniek (peildatum 2011). Technieken die voor de MIA in aanmerking komen staan op de Milieulijst. Ook de VAMIL (Willekeurige afschrijvingen milieu-investeringen) maakt gebruik van deze Milieulijst. Met de VAMIL kan 75 procent van een investering op een willekeu- rig moment worden afgeschreven (peildatum 2011). rEgElINg groENprojEctEN De Regeling groenprojecten is bedoeld om projec- ten te stimuleren die een positief effect hebben op het milieu, zoals duurzame utiliteit- en woningbouw. Een groenverklaring wordt geregeld via Agentschap NL. Met deze verklaring lenen sommige banken geld tegen een lagere rente. Vanwege een wijziging in de Regeling groenprojecten per 1 januari 2011, kunnen investeerders het beste zo vroeg mogelijk in het investeringstraject informeren naar de mogelijk- heden en voorwaarden van groenfinanciering bij groenbanken en groenfondsen. duurzaam renoveren in kantoren38 nr 3 2011 KENNIS- PLATFORM BESTAANDE BOUW KANTOREN INTERVIEW JIM SCHUYT PROJECT BEST DUURZAAM RENOVEREN KANTOREN INTERVIEW JIM SCHUYT #03 september 2011 het actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren naar de Tweede Kamer, het resultaat van overeenstemming tussen gemeenten, provin- cies, banken, beleggers, ontwikkelaars en het Rijk. Met als belangrijk- ste thema's: bestaande leegstand bestrijden, de kantorenmarkt weer gezond maken, en vraag en aanbod beter afstemmen door terughou- dend te zijn met nieuwbouw. fINANcIEEl ovErzIcht Naast het actieprogramma zijn er financi?le maatregelen om duurzaam renoveren te stimuleren. Volgens Rob Smit van Agentschap NL is het belangrijk in een vroeg stadium van het bouwtraject ? als de beslissing over het pand nog genomen moet worden ? een goed financieel over- zicht te hebben van de alternatieven. "Sinds 2009 is het mogelijk om maatregelen die de energieprestatie van een gebouw verbeteren als ??n pakket aan te melden voor de Energie Investeringsaftrek. Dit levert een behoorlijk fiscaal voordeel op, waarmee je in je investeringsvoorstel al rekening kunt houden", zegt hij. DHV maakte gebruik van deze aftrek en verdiende hiermee netto tien procent van de investeringen terug. Ook leende het bedrijf voordelig via de Regeling groenprojecten. "Met betrekkelijk eenvoudige maatregelen, zoals na-isolatie van gevel en dak, dubbel glas en warmteterugwinning uit ventilatielucht, kun je al een enorme labelsprong maken. Met een energieprestatieadvies (EPA) kun je vervolgens in aanmerking komen voor de EIA", verklaart Smit. Mits je winst maakt, want dat is een voorwaarde voor het benutten van de EIA. SPF Beheer kon als institutionele belegger geen gebruikmaken van deze aftrek. Toch gaat de organisatie verder met het verduurzamen van haar vastgoed. "Niet alleen uit principe, maar ook omdat het goed is voor het rendement en het risico van onze vastgoedbeleggingen. Dank- zij de investeringen besparen onze huurders veel geld en realiseren wij een goed rendement", besluit Robijn. ESco Vanuit financieel oogpunt is h?t grote knelpunt bij duurzaam investeren de split incentive: de investeer- der ontvangt niet de revenuen uit de energiebespa- ring, waardoor terugverdienen van de maatregel niet mogelijk is. Een Energy Service Company (ESCo) kan hiervoor een oplossing zijn. Een ESCo investeert in energiebesparende maatregelen en neemt daarmee het financi?le risico. De ESCo wordt afgerekend op basis van een prestatiecontract, waarin afspraken zijn gemaakt over de te verwachten energiebesparing. Op deze manier is energiebesparing met gesloten beurs mogelijk. Als een ESCo een profitorganisatie is, kan deze gebruikmaken van de fiscale instrumenten EIA en MIA. Hiermee is een ESCo ook een oplossing voor het verkrijgen van fiscaal voordeel voor gebou- wen van non-profitorganisaties, zoals overheidsge- bouwen en zorg- en onderwijsinstellingen. colofon colofoN Dit vakblad is onderdeel van renda, kennis- platform bestaande bouw. Het vakblad verschijnt 4x per jaar en 2x per jaar verschijnt een themanummer. rEDActIE Martin Liebregts (hoofdredacteur) Wilbert Leistra (eindredacteur) Janneke Klunder (bureauredacteur) Tanja Bongers, Jan Willem van de Groep, Sjoerd KlijnVelderman, Haico van Nunen, Bas Sievers en Paul Terwisscha van Scheltinga rEAgErEN? Heeft u een vraag/opmerking over het blad? Of wilt u reageren op een bepaald artikel? Neem dan gerust contact met ons op. Wij horen graag van u. renda@aeneas.nl AAN DIt NuMMEr wErktEN MEE: Sigrid van den Berg, Ingrid de Boer, Jeroen Hatenboer, Sjoerd Meuleman, Jelle Persoon en Eva-Marije Smits. Bezorgklacht of onjuiste adressering? Laat het ons weten en wij lossen het voor u op. lezersservice@aeneas.nl T 0411 65 00 83 uItgAvE ?neas, uitgeverij van vakinformatie bv Postbus 101, 5280 AC, Boxtel T 0411 65 00 85 www.aeneas.nl, mail@aeneas.nl MEDIA-ADvIES Fannie Groenen; F.Groenen@aeneas.nl; T 0411 65 00 87. Roy Faas; R.Faas@aeneas.nl; T 0411 65 00 88. rENDA worDt MEDE MogElIjk gEMAAkt Door: BAM woningbouw Faay Vianen Itho Daalderop Wienerberger trAffIc Hanneke Schaap; H.Schaap@aeneas.nl; T 0411 65 00 86. vorMgEvINg Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg lIDMAAtSchAp Basis lidmaatschap (4x vakblad): gratis Standaard lidmaatschap (platform): 250,- ISSN 2211-5358 Deel uitmaken van een trans- parant netwerk? toegang tot renda voor al uw medewerkers? uw projecten en die van ande- ren zorgvuldig gedocumen- teerd en inzichtelijk gemaakt? Neem een Corporate lidmaat- schap op renda. U kunt hier- voor contact opnemen met Tomas van Wanrooij; T.vanWanrooij@aeneas.nl; T 0411 65 35 81. Deel uitmaken van een netwerk dat representatief is voor de gehele bouwkolom? Een communicatieadvies op maat en meepraten over de inhoud? Word Partner of Premium Partner van renda. Hiervoor kunt u contact opnemen met Fannie Groenen: F.Groenen@aeneas.nl; T 0411 65 00 87. Altijd op de hoogte blijven van het laatste renovatienieuws en van alles omtrent renda? Meld u aan voor de gratis nieuws- brief op www.renda.nl. Word ook lid van renda op LinkedIn! www.rENDA.Nl foto voor- pagina: DHTA, Utrecht (pagina 30), foto: Jeroen Schoots