nr 1 2014 project16 "De woningen aan het Prinses Marijkeplein waren echt toe aan onder- houd", zegt Jeanette Poelman, projectleider bij woningcorporatie Woongoed uit Middelburg. "De huizen stonden er slecht bij, maar de basis was goed. Mede daarom is sloop nooit een optie geweest. Het zijn kleine woningen, de duplexwoningen hebben een oppervlak van 45 m2 en de eengezinswoningen zijn het dubbele daarvan. Maar juist daarom zijn ze erg geschikt voor eenpersoonshuishoudens of jonge stellen. Bovendien zijn het huizen die we graag willen behouden voor Middelburg, omdat ze beeldbepalend zijn." De 84 duplexwoningen aan het plein vormen samen met 42 eengezinswoningen aan de Prinses Margrietstraat een stedenbouwkundig geheel. Het zijn karakteristieke systeembouwwoningen die ontworpen zijn door wederopbouwarchitect Frans Welschen. Het geheel is een van de eerste voorbeelden van systeembouw in Nederland. Ze waren hoognodig aan een opknapbeurt toe, de 84 duplexwoningen uit 1950 aan het prinses Marijkeplein in Middelburg. de unieke uitstraling van de welschen- systeemwoningen behouden en toch goed isoleren, was nog een hele toer. dat vinden althans eigenaar woningcorporatie woongoed en aannemer Heijmans woningbouw. dankzij de juiste afstemming en goede samenwerking tussen de ketenpartners, mag het resultaat er zijn. de wijk is een plaatje geworden project tekst joop van vlerken bouwhulpgroep nr 1 2014project 17 acHteRstallig ondeRHoud Als projectleider bij Heijmans Woningbouw, heeft Koen Vermeer het renovatieproject vanuit het bouwbedrijf begeleid. Ook hij vindt dat het om bijzondere woningen gaat. "Het is belangrijk dat die woningen behouden blijven. De beeldbepalende aspecten van dit project moesten om die reden hetzelfde blijven. We hebben gekozen voor methoden die het gevelbeeld intact lieten en die toch zorgden voor een flinke energe- tische verbetering van de woningen", aldus Vermeer. Die energetische aanpassing was hard nodig, beaamt Poelman. "Er was veel achterstallig onderhoud in de wijk. De woningen zijn van betonskelet, koud en amper ge?soleerd. Daarom zijn alle gevels ge?soleerd; de woningen hebben als het ware een jas aan gekregen. Dat leidde ertoe dat ze van energielabel G naar een B-label gingen. Oud en jong woont er door elkaar", gaat ze door over de gevarieerde samenstelling van de wijk. "Er zijn mensen die er al heel lang wonen en nooit meer weg willen. Maar er wonen ook jongeren die voor het eerst op zichzelf wonen. Vanwege de energie- maatregelen die in de planning stonden, is er lange tijd leegstand geweest bij diverse woningen. Nu zie je dat de populariteit van de wijk weer aantrekt, omdat de uitstraling is verbeterd, maar ook vanwege de centrale ligging." begeleid wonen Voor het renovatieproject aan het Prinses Marijkeplein zijn twintig duplexwoningen omgebouwd naar tien eengezinswoningen. Poelman: "Wat je nu ziet, is dat die eengezinswoningen worden betrokken door mensen die al heel lang in de wijk wonen en er eigenlijk niet weg willen, maar de duplexwoningen te klein vinden. Daarnaast hebben we in 36 duplexwoningen ? gelegen om een binnenterrein aan het Prinses Marij- keplein ? een project voor begeleid wonen gevestigd van stichting `t Gors." Het binnenterrein is daartoe ingericht als gemeenschappelijke tuin. In het complex wonen mensen met een licht verstandelijke beper- king en bijkomende problematiek. "In die rijtjes zijn twee woningen doorgebroken om een gemeenschappelijke ruimte te cre?ren. Daar overnacht ook de begeleider die de cli?nten 's nachts in de gaten houdt", licht de projectleider van Woongoed toe. Ze vertelt dat het niet makkelijk was om ruimte te maken voor de stichting in de verschillende blokken. "We wilden bewoners niet dwingen te verhuizen, met als gevolg dat in ??n van de blokken die aan `t Gors worden verhuurd nog een gewone huurder woont." weinig betRokkenHeid Om de renovatie door te kunnen laten gaan, was, net als bij andere renovatieprojecten, instemming nodig van 70 % van de bewoners. "Dat is niet altijd makkelijk te realiseren. In het verleden hebben we wel eens te maken gehad met weerstand tegen renovatieprojecten", vertelt Poel- man. "Maar in dit project is het eigenlijk best goed gegaan, ondanks de matige betrokkenheid van de bewoners." Om de bereidwilligheid onder de bewoners te peilen, heeft de corporatie in eerste instantie een bewo- nersavond georganiseerd, maar daar was de opkomst zeer laag. "Omdat we op die manier de bewoners niet konden bereiken, hebben we elke bewoner individueel bezocht. Uiteindelijk is het gelukt om de benodigde 70 % mee te krijgen. Door de lage betrokkenheid konden we geen beroep doen op een klankbordgroep of bewonerscommissie, want die bestaan niet in dit complex. Meestal proberen we die bij zo'n renova- tie alsnog van de grond te krijgen, maar dat is in dit geval niet gelukt", aldus de corporatiemedewerkster. Vermeer bevestigt dat de betrokken- genoeg geduld Edwin Kriens heeft als uitvoerder bij Heijmans de renovatie van het Prinses Marijkeplein van a tot z begeleid. Hij vertelt dat het een complexe renovatie was. "Het was een hele uitdaging om het werk goed te organiseren en te plannen. Aansturing van onderaannemers en eigen personeel was niet eenvoudig, doordat er veel verschillende vakmensen rondliepen op de bouwplaats. Toch is de renovatie voorspoedig verlopen. De planning die we vooraf hebben gemaakt in de ontwerpsessies, is zo goed als nagekomen", zegt Kriens. Het was volgens de uitvoerder wel eens lastig om afspraken te maken met de wijk- bewoners. "Sommige bewoners leven echt in hun eigen wereldje. Daarin past geen poespas zoals een verbetering van de woning of vreemde mensen over de vloer. Het is ook echt een oude wijk, waar veel mensen het niet breed hebben. Maar als je genoeg geduld hebt, lang met mensen praat en echt de tijd voor ze neemt, kun je veel bereiken. Als je begrip toont voor hun situatie krijg je vaak veel gedaan." "Eigenlijk was er weinig weerstand tegen de renovatie. En als die er wel was, ging ik gewoon even rustig met die bewoner praten. Als ik daarna uitlegde wat de voordelen van de reno- vatie zijn, zag ik vaak dat bewoners daar toch positief op reageerden." Kriens is erg tevreden over de manier waarop de renovatie in Middelburg is verlopen. "De sfeer tijdens het project was uitstekend. Dat geldt zowel voor de sfeer tussen de werklieden onderling als die tussen werklieden en bewo- ners. Er wonen in deze wijk mensen met allerlei verschillende achtergronden en toch was er veel respect voor elkaar. Ik ben echt trots op het eindresultaat." heijmans De kozijnen aan zowel voor- als achterzijde zijn elk in ??n dag geplaatst nr 1 2014 project18 heid van de wijkbewoners laag was. "We merkten dat het soms lastig was om afspraken te maken met bewoners. Ze waren ondanks uitge- breide communicatie toch vaak verrast over de werkzaamheden. Daar- naast is er onderling weinig vertrouwen. De meeste bewoners wilden bijvoorbeeld niet de sleutel bij een buurman achterlaten, terwijl ze die wel toevertrouwden aan onze uitvoerder", omschrijft hij. Poelman vervolgt: "Toch hebben we heel weinig klachten gehad van bewoners. Heijmans heeft hierin goed werk verricht en de betrokkenheid van de uitvoerder speelt ook zeker een rol. Die was bereikbaar en zichtbaar voor de mensen in de wijk." De geringe betrokkenheid van de bewoners heeft volgens de corporatie- medewerkster veel te maken met de aard van de wijk en de woningen. "Er wonen veel jongeren in de woningen, omdat deze door hun omvang niet zijn geschikt voor gezinnen. Daarbij zie je dat er veel mutaties plaatsvinden." in twee dagen Bij het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen van deze leeftijd, spelen verschillende overwegingen een rol. Bijvoorbeeld de levensduur van reeds aangebrachte installaties. "De daken van de woningen waren al ge?soleerd en hoefden we dus niet opnieuw aan te pakken. En ook de cv-ketel was nog niet aan vervanging toe. Er zijn nu betere cv- en isolatiesystemen voor handen, maar je gaat toch niet iets vervangen dat nog niet aan vervanging toe is? Dat is kapitaalvernieti- ging", vindt Vermeer. Om de overlast zo veel mogelijk te beperken, is de renovatie achter de voordeur teruggebracht tot twee dagen. De bewoners bleven tijdens de werkzaamheden in de woning. "Het zijn hele kleine woningen, waardoor de werkruimte beperkt is. Ondanks die gelimiteerde ruimte zijn de werkzaamheden toch in bewoonde staat uitgevoerd. Op sommige momenten waren er wel vier of vijf vakmensen in zo'n woning bezig. Dan hoef ik niet te vertellen dat er weinig ruimte over is", beschrijft de projectleider van Heijmans. "Dat moet wel belas- tend zijn geweest voor de bewoners. Het betekende dat we flink moes- ten doorwerken. De ene dag werd het kozijn in de voorgevel vervangen en de andere dag het kozijn in de achtergevel. Ergens tussendoor moest dan ook nog het mechanische ventilatiesysteem worden aange- bracht." Het aanpakken van de buitenzijde van de woning duurde langer; onge- veer vijftien dagen. "We hebben de gevel helemaal ingepakt. Op de betonnen gevels zijn piepschuim elementen aangebracht met een hoge isolatiewaarde. Die hebben we vervolgens afgestukt met witte stuc om het oorspronkelijke gevelbeeld te behouden. Het lastigste aspect in de gevel was het karakteristieke metselwerk van de kopgevel. Uiteindelijk hebben we voor de kopgevel steenstrips op de gevelisolatie gelijmd", licht Vermeer toe. uitbouw beHouden Het uitgangspunt van Heijmans was zo veel mogelijk met standaardop- lossingen te werken. Vermeer: "Dat was alleen niet altijd mogelijk. In de jaren vijftig was men toch minder nauwkeurig dan nu. Daardoor wijkt de maatvoering tussen de verschillende woningen vaak af." Een andere uitdaging die de projectleider tegenkwam, was de uitbouw aan de voorzijde van de woning. "Die zijn dertig jaar geleden bij de vorige renovatie neergezet en voldeden eigenlijk niet meer. Toen ze zijn geplaatst, werd er onvoldoende rekening gehouden met de onder- houdsvriendelijkheid van dit soort elementen", zegt hij. Maar de uitbouwtjes zijn toch behouden en gerenoveerd. "Omdat de huizen zo klein zijn is zo'n voorportaal erg handig. Vanwege de indeling hebben we besloten om ze te handhaven", zegt Poelman. De verwachte ener- giebesparing die met de genomen maatregelen wordt bereikt, wordt bouwhulpgroep Voor de kopgevel is gebruikgemaakt van gelijmde steenstrips op de gevelisolatie nr 1 2014project 19 doorberekend aan de huurders. "Gemiddeld gaan de huurders 20 per maand meer huur betalen, maar voor dat geld krijgen ze een comfortabele woning terug", volgens Poelman. ontweRpsessies Met ketenpaRtneRs Ook voor de balkons aan de bovenwoningen moest een oplossing worden bedacht. Die zagen er slecht uit. "Constructief was er niets mis met de balkons. Maar ze waren door de tijd lelijk geworden. We hebben overwogen om ze te verwijderen, maar dat zou met name voor de bewo- ners van de duplexwoningen een ruimtebeperking betekenen op een toch al klein oppervlak", legt de Woongoed-medewerkster uit. Dit probleem kon in de bouwketen goed worden opgelost. "We hebben voorafgaand aan dit project vijf ontwerpsessies gehad met alle ketenpartners. Daar zaten we met de hele bouwketen aan tafel, van de architect tot de schil- der. Tijdens ??n van die sessies stelde de werkvoorbereider van Heijmans voor om de balkons te voorzien van een polyester bak. Daar- mee was het esthetische probleem van de balkons opgelost en konden ze worden behouden. Als we dat vooraf niet hadden besproken, was dat waarschijnlijk niet gelukt", vertelt Poelman. De ketensamenwerking tussen de bouwpartners was ook op andere vlakken essentieel, zo bleek. "We wilden de overlast voor de bewoners zo veel mogelijk beperken. Dat kan alleen als je de renovatie goed voorbereidt met alle deelne- mende partijen. Op die manier kun je veel problemen vooraf tackelen. Door overleg word je getriggerd om over bepaalde zaken goed na te denken", zo heeft Poelman ervaren. Daar is Vermeer het mee eens: "Je kunt natuurlijk altijd voor verrassingen komen te staan, zoals verborgen betonrot. Maar communicatie met bewoners kun je van tevoren redelijk goed in kaart brengen, zodat je er in het bouwproces rekening mee kunt houden. We hebben bijvoorbeeld goed nagedacht over hoe we de kozij- nen gingen vervangen. In een eerder project met hetzelfde woningtype in de Prinses Margrietstraat werden eerst de kozijnen geplaatst, toen de beglazing en aansluitend werden de kozijnen afgelakt. In dit project zijn de kozijnen in ??n keer, met beglazing en geheel afgelakt, geplaatst. Vervol- gens zijn we in de keten op zoek gegaan naar samenwerking om de kozij- nen zo snel mogelijk te kunnen plaatsen." een plaatje Beide projectleiders zijn erg tevreden over de samenwerking tussen de ketenpartners. "Ik bemoei me graag met andermans zaken", zegt Vermeer. "Doordat ik meedenk met de opdrachtgever komen we soms tot andere oplossingen. Dat geldt andersom natuurlijk ook." Ook zijn ze allebei trots op het eindresultaat. "We zien nu dat de wijk echt is opge- haald. Het is een plaatje geworden", vindt Poelman. Haar advies aan corporaties die voor een vergelijkbare renovatie staan: "Kijk goed naar wat er mogelijk is in bewoonde staat. Wij hebben ervaren dat je belas- ting voor bewoners kunt minimaliseren door een goede samenwerking met de ketenpartners. Ik zou het project een volgende keer weer precies hetzelfde aanpakken", eindigt de projectleider. pROjEcTgEgEvENS Naam en plaats Prinses Marijkeplein e.o., Middelburg Aantal woningen en typen 64 duplex- woningen, 10 eengezinswoningen (oorspronkelijk 84 duplexwoningen) Bouwjaar 1950 Eigenaar Woongoed Middelburg Architect BouwhulpGroep B.V. Aannemer Heijmans Woningbouw Uitvoering/planontwikkeling 2011- 2013 Uitvoeringswijze traditioneel projectfase gerealiseerd mAATREgElEN IN hOOfDlIjNEN I SchIl 1 Dak n.v.t. 2 Dichte gevel isolatie met gevel- stuc of steenstrips ter plaatse van kopgevel 3 gevelopeningen vervangen van houten kozijnen 4 Balkons bekleed met polyester en nieuw balkonhek II WONINg INTERN 5 Keuken uitsluitend vernieuwd bij samenvoeging en doelgroep- wijziging 6 Douche deels vernieuwen uitrusting/afwerking 7 Toilet deels vernieuwen uitrus- ting/afwerking 8 Indelingswijziging (binnen casco) uitsluitend bij samenvoe- ging tot eengezinswoning 9 vergroting casco (uitbouw/ opbouw) vernieuwen entreepor- taal III INSTAllATIES 10 cv-/mv-units cv ongewijzigd, toevoegen van mv-installaties 11 Rest woninginstallatie kleine aanpassingen Iv WOONOmgEvINg 12 Erfafscheidingen/buitenbergin- gen e.d. uitsluitend bij 12 woningen een hekwerk aange- bracht 13 Inrichting omgeving/achterpa- den e.d. herinrichting gemeen- schappelijk binnenterrein bij begeleid wonen KOSTEN pER WONINg (pEIl 2013) duplex begeleid wonen I energiemaat- regelen, incl. mv-installaties 21.800 21.800 II woning intern 6800 6800 III woning- installaties 3800 3800 Iv gemeenschap- pelijke ruimten 0 4800 v woonomgeving 400 3900 Aanneemsom incl. btw, totaal per wooneenheid 32.800 41.100 pRIjS/KWAlITEIT Kale huurprijs voor renovatie (peil 2013) 333,32 gemiddeld Kale huurprijs na renovatie (peil 2013) 353,32 gemiddeld ( 671,21 eengezinswoning) WWS-punten voor renovatie 88 WWS-punten na renovatie 109 Energetische kwaliteit energielabel A/B Middelburg, nieuwe situatie begane grond