1 De weg naar een zichtbaar corporatiebudget 17-4-2014 Over de legitimiteit en professionaliteit van woningcorporaties wordt volop gediscussieerd. Doen ze wat ze moeten doen? Geven ze hun geld uit aan de juist activiteiten? En doen ze dat op een effici?nte en effectieve manier? Het DrieKamerModel ondersteunt corporaties in transparante besluitvorming en communicatie over strategisch financi?le keuzen tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde organisatie. Tekst Hanneke Schreuders en Netty van Triest, Platform31 Foto: Energiesprong, Frank Hanswijk 2 Het DrieKamerModel ordent het meerjarenbeleid van corporaties en legt geldstromen bloot: de Maatschappelijke Kamer, de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer (fig 1). Door het DrieKamerModel als leidraad te nemen, maakt de corporatie zichtbaar welke keuzen zij maakt om effectief, effici?nt en financieel duurzaam te handelen. Elk principe wordt in een afzonderlijke kamer uitgewerkt. De verantwoordelijkheid van de Maatschappelijke Kamer is een effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten. De Vastgoedkamer draagt zorg voor het effici?nt exploiteren van het vastgoed. En de Vermogenskamer is verantwoordelijk voor het behoud van de financi?le continu?teit en voldoende rendement. De interne scheiding van rollen tussen de drie verantwoordelijkheden van de corporatie maken de keuzen voor meerjarenbeleid explicieter dan nu in de praktijk het geval is. Onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de corporatie stellen de kamers jaarlijks de strategische beleidsplannen op. Hierbij is steeds de handelswijze van een marktpartij, een niet-toegelaten instelling, als referentiekader gehanteerd. Met andere woorden, wat doet een corporatie extra of anders dan een commerci?le verhuurder? Immers moet duidelijk worden welke keuzen een corporatie maakt om haar maatschappelijke taak uit te voeren. Het DrieKamerModel draagt bij aan de verzakelijking van het handelen van corporaties. Maatschappelijke Kamer als kern In het model is de Maatschappelijke Kamer het `hart' van de corporatie. Waar de Vastgoedkamer zorgt voor een goede commerci?le exploitatie en transformatie van het vastgoed en de Vermogenskamer voor de leningenportefeuille en het beheer van het Figuur 1. Overzicht financi?le stromen in DrieKamerModel Bron: Ortec Finance, maart 2014 3 vermogen, is de Maatschappelijke Kamer verantwoordelijk voor het realiseren van de maatschappelijke prestaties. Dit gebeurt met een maatschappelijk budget, afkomstig van de Vermogenskamer. De hoogte van dit budget wordt bepaald door het corporatiebestuur in samenspraak met de verschillende kamers. De verdeling ervan is een taak van de Maatschappelijke Kamer en is gebaseerd op het meerjarenplan van de corporatie. De maatschappelijke prestaties zijn onder te verdelen in negen bestemmingsdoelen. Ingaande kasstromen Uitgaande kasstromen Maatschappelijk budget Bijdrage huurverlaging Bijdrage onderhoud Bijdrage beheer Investeringsbijdrage nieuwbouw Investeringsbijdrage renovatie Sloopbijdrage Bijdrage tussenvormen koop Bijdrage nieuwbouw koop Bijdrage leefbaarheid Figuur 2 laat de maatschappelijke taken zien die een corporatie (extra) uitvoert ten opzichte van een commerci?le verhuurder. Acht van de negen bestemmingsdoelen worden toegewezen aan vastgoedgerelateerde activiteiten. De Maatschappelijke Kamer fungeert als opdrachtgever aan de Vastgoedkamer om de maatschappelijke rol van de corporatie in te vullen. Bijdrage huurverlaging Een commerci?le verhuurder geeft geen korting op de huurprijs, maar een corporatie kan dat wel doen. Bijvoorbeeld door een huurprijs te vragen die 80% is van `maximaal redelijk' van wat een corporatie volgens het woningwaarderingsstel mag vragen aan de huurder. De resterende 20% van de huurprijs geeft de Maatschappelijke Kamer uit aan de Vastgoedkamer, zodat daar voldoende rendement kan worden behaald op het vastgoed. Bijdrage onderhoud en beheer De maatschappelijke prestatie van de corporatie bij onderhoud en beheer, zit in de specifieke bijdrage aan meerkosten die een corporatie meer kwijt is ten opzichte van een marktpartij. Een corporatie heeft een intensievere manier van beheer dan een gemiddelde commerci?le verhuurder. Dit komt doordat de corporatiedoelgroep meer aandacht vraagt dan de gemiddelde huurder van een commerci?le verhuurder. Ook kan een commerci?le verhuurder huurders weigeren; dat kan een corporatie niet. Maatschappelijk budget wordt ingezet voor bijvoorbeeld huismeesters en woonconsulenten die contact hebben met huurders of burenruzies oplossen. Een hoog mutatiecijfer kan er daarnaast toe leiden dat meer onderhoud of beheer van de woningen nodig is. Figuur 2. Kasstromen van de Maatschappelijke Kamer Bron: `DrieKamerModel, de resultaten van het pilotprogramma', Ortec Finance, 2013 4 Investeringsbijdrage nieuwbouw Corporaties bouwen nieuwe huurwoningen veelal met een onrendabele top. De kostprijs van een sociale huurwoning kan vaak niet binnen de boekhoudkundige termijn van vijftig jaar worden terugverdiend uit de huurinkomsten. Dit is te verklaren doordat de socialehuurprijs is gemaximeerd. Door een daling van bouwkosten wordt de onrendabele top verlaagd en kan de maatschappelijke bijdrage van de corporatie aan nieuwbouw worden verlaagd. Investeringsbijdrage renovatie De extra investeringsbijdrage voor renovatie is te verklaren doordat corporaties bij renoveren vaak kiezen voor een kwaliteitssprong zoals duurzaamheids- of levensloopbestendige maatregelen. Een andere reden kan de gewenste revitalisering van een wijk zijn. Sloopbijdrage Het slopen van corporatie- woningen gebeurt meestal in herstructureringsgebieden. Motieven hiervoor zijn doorgaans een te slechte kwaliteit van de woningen of het mogelijk maken van gemengde woonwijken. Commerci?le verhuurders doen dit niet en renoveren of ponden het bezit uit. Bijdrage tussenvormen koop Ook investeert de corporatie in tussenvormen voor koop en huur zoals Koopgarant of Te Woon. Ze verkopen woningen met korting aan huurders of andere woning- zoekenden, veelal met het motief om binnen buurten een mix van koop- en huurwoningen en van lagere en hogere inkomens te krijgen. De korting op de verkoopprijs kost de corporatie geld. Een commerci?le verhuurder zou dit niet doen. Bijdrage nieuwbouw koop Daarnaast investeren corporaties in nieuwe koopwoningen. Vaak vormt de verkoop van nieuwe koopwoningen een bron van inkomsten. Echter wegen de investeringen niet altijd op tegen de hoge proceskosten en de korting op de marktprijs. Toch doen corporaties dit, zij het de afgelopen paar jaar op een veel kleinere schaal. Ook hier is het hoofdmotief werken aan gemengde buurten, waarin een mix van koop en huur en van lage en hogere inkomens samengaan. Bijdrage leefbaarheid Ten slotte heeft een corporatie een wettelijke taak om de leefbaarheid op peil te houden in gebieden waar zij bezit heeft. Schoon, onbeschadigd en veilig is het bekende doel van veel 5 corporaties. Ook in de voorgestelde wetswijziging op de Woningwet, zoals de novelle van minister Blok voorschrijft, blijft leefbaarheid een taak van de corporatie. Al is de wens dat uitsluitend te doen in de aangrenzende omgeving van het vastgoed. De kosten voor leefbaarheidsbevordering heeft een commerci?le verhuurder niet. Inzet van maatschappelijk budget De uitgaande kasstromen van de Maatschappelijke Kamer zijn, met uitzondering van leefbaarheidsprojecten, bedoeld voor vastgoedgerelateerde activiteiten. En dus zijn het ingaande kasstromen voor de Vastgoedkamer. Dankzij deze inkomende kasstroom kan in deze kamer het verschil tussen de marktconforme en de feitelijke kasstroom worden overbrugd. Oftewel, alle activiteiten die de Vastgoedkamer uitvoert voor maatschappelijke taken, worden omschreven en bekostigd door de Maatschappelijke Kamer. Tijdens de deelpilot `Uitwerken Maatschappelijke Kamer' in 2013 van Platform31, is door Ortec Finance bij de deelnemende corporaties een nulmeting gehouden op basis van bestaande cijfers van corporaties. In beeld gebracht is wat de verdeling is van het maatschappelijke budget over de bestemmingsdoelen, uitgedrukt in bijdragen aan exploitatie, investeringen en leefbaarheid. Figuur 3 laat zien dat in 2013 circa 65% van het maatschappelijk budget ging naar bijdragen aan exploitatie van vastgoed. Ongeveer 30% betreft bijdragen voor extra investeringen aan het vastgoed en minder dan 5% wordt uitgegeven aan leefbaarheid. Maatschappelijke prestaties benoemen Van de Maatschappelijke Kamer wordt verwacht dat zij de maatschappelijke prestatie voor het eigen werkgebied verkent en verwoordt in strategische beleidsdoelen. De kamer moet daarbij ook rekening houden met de organisatorische kaders van visie en missie. Tijdens de pilot voor de Maatschappelijke Kamer is de rol van opdrachtgever aan de Vastgoedkamer Figuur 3. Verloop maatschappelijke bijdrage Het verloop van de procentuele verdeling van de maatschappelijke bijdrage aan exploitatie, investeringen en leefbaarheid. Weergegeven in procenten van de omvang van het maatschappelijk budget, 2013-2022 Bron: `DrieKamerModel, de resultaten van het pilotprogramma', Ortec Finance, 2013 6 verkend. Er is een format ontwikkeld over hoe de opdracht op een specifieke en meetbare manier is te formuleren. Drie zaken verdienen in de toekomst verdere aandacht. Ten eerste moeten het maatschappelijke probleem, de gewenste maatschappelijke effecten en de gewenste maatschappelijke prestatie benoemd worden. Deze driedeling moet worden verbeterd in input, activiteiten en effecten. De Maatschappelijke Kamer verwoordt in haar opdrachtgeverschap aan de Vastgoedkamer niet alleen de gewenste prestatie van die kamer, maar ook het effect dat zij hiermee wil bereiken. Het bewijzen van de gewenste maatschappelijke verandering blijkt in de praktijk zowel intern als extern niet eenvoudig te zijn. Tegelijkertijd is het benoemen ervan essentieel voor de legitimering van extra financi?le inzet. Daarbij is het logisch dat hoe groter de ambitie is, hoe belangrijker de bewijsvoering. Ten tweede dient de maatschappelijk gewenste `extra' prestatie te worden benoemd. Voor dit punt is bij veel bestemmingsdoelen gediscussieerd over het uitgangspunt van het DrieKamerModel: de vergelijking met een marktconforme uitgangssituatie. De normen voor marktconform onderhoud, beheer en rendement worden in het model vastgesteld door de Vermogenskamer op basis van externe marktconforme benchmarks. Een discussie die door de Maatschappelijke Kamer wordt voorzien, is die over de kwaliteit van het vastgoed. Afgelopen jaren is vaak een hoge kwaliteit met hoge investeringen voor een lage huurprijs gebouwd. Een marktconforme rendementseis maakt een scherpere afweging tussen investering en prijs noodzakelijk. In deze discussie moet de Maatschappelijke Kamer goed afwegen of extra investeringen inderdaad maatschappelijk zijn gemotiveerd. Zo kan bijvoorbeeld een triple-A-locatie, dicht bij winkels voor zorgdoelgroepen, noodzakelijk zijn, maar voor vitale jonge huurders is die noodzaak minder. Ten derde moeten de kosten van de extra prestatie worden benoemd. Het uitsplitsen van kosten in `marktconform' en `extra' levert onverwachte inzichten op. De kosten van de maatschappelijke prestatie van een corporatie zijn vaak versluierd. Bovendien worden bij kosten in het kader van de maatschappelijke taak, vaak uitsluitend de kosten voor leefbaarheid opgesomd. Deze kosten worden zichtbaar doordat in het DrieKamerModel de Vastgoedkamer slechts budget krijgt en activiteiten onderneemt vanuit de Maatschappelijke Kamer wanneer deze ook maatschappelijk zijn gemotiveerd. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting in bestemmingsdoelen als de bijdrage voor sloop. Door consequent de extra maatschappelijke prestatie te benoemen, worden ook de bijbehorende kosten benadrukt. Foto: Energiesprong, Frank Hanswijk 7 Drie dilemma's als opdrachtgever In de pilot hebben de dertien deelnemende corporaties verkend welke dilemma's zij zien als opdrachtgever. Dilemma 1: effici?nt maatschappelijk presteren De eerste vraag is hoe het onderscheid kan worden gemaakt tussen marktconform presteren, de maatschappelijke prestatie en ineffici?ntie. Het verschil tussen wat de corporatie uitgeeft en marktconforme uitgaven is niet een-op-een de maatschappelijke prestatie. Het DrieKamerModel gaat uit van een marktconform rendement van de Vastgoedkamer. Maar hoe wordt bepaald wat marktconform rendement is voor het vastgoed van een corporatie? De afweging welke kosten in de Vastgoedkamer mogen worden gemaakt, vormt de basis voor de rendementseis die aan deze kamer wordt gesteld. Hogere kosten gaan immers ten koste van het directe rendement op het vastgoed. Geconstateerd is dat de discussie over acceptabele versus ineffici?nte kosten ? `maatschappelijke verspilling' zoals sommige corporaties dit kwalificeren ? niet de primaire verantwoordelijkheid van de Maatschappelijke Kamer is. De discussie over marktconforme kosten en de keuze over welke vastgoedindex de corporatie hanteert, kan het beste worden gevoerd tussen de Vastgoedkamer en Vermogenskamer. Voor de Maatschappelijke Kamer is de uitkomst relevant als uitgangspunt voor het formuleren van de bijdragen voor extra maatschappelijke prestaties. Dilemma 2: inzet extra financi?n Het tweede dilemma is het precies aantonen van extra financi?le inzet om het maatschappelijk resultaat te bereiken. Hoe toon je het maatschappelijk resul- taat aan van concrete activiteiten van een corpo- ratie? De Maatschappelijke Kamer zal de gewenste maatschappelijke veran- dering meer zichtbaar dan wel meetbaar moeten maken, wil er een goede onderbouwing van haar prestaties kunnen plaats- vinden. Hiertoe zijn al enige initiatieven onder- nomen (MKBA, Effecten- Arena, SROI). De meeste deelnemers stellen dat deze instrumenten moeten worden uitgewerkt vanuit de noodzaak de maatschappelijke prestatie te beargumenteren. Zij constateren dat dit in de praktijk nog te weinig gebeurt. Foto: Energiesprong, Frank Hanswijk 8 Dilemma 3: zorg over financi?le expertise Een derde dilemma dat de dertien corporaties zien, is het gebrek aan financi?le expertise in de hele breedte van de organisatie. Hebben werknemers die de maatschappelijke prestatie van de Maatschappelijke Kamer formuleren voldoende kennis over de kosten van activiteiten? Bovendien constateren sommige corporaties dat er sprake is van een werkcultuur die zich wellicht slecht verhoudt tot marktconforme prestaties. Als vastgoed bijvoorbeeld zowel verantwoordelijk is voor een marktconforme verhuur als voor de verhuur aan maatschappelijk moeilijk bemiddelbare doelgroepen, is de gewenste benadering dan via een opdracht te regelen? Of is de kern van de corporatie juist dat alle medewerkers doordrongen zijn van hun maatschappelijke opdracht? Bij uitwerking van de Maatschappelijke Kamer is geconstateerd dat het DrieKamerModel in de eerste plaats als inrichting voor de strategische beleidssturing moet worden gebruikt. Verschillende corporaties benadrukken dat voor hen de zichtbaarheid van de maatschappelijke prestatie en de kosten ervan de grote winst vormen van het model. Zij waarschuwen echter wel voor de valkuil van organisatorische knelpunten. Vervolg in deelprogramma's Inhoudelijke uitwerking van de Maatschappelijke Kamer gebeurt volgens drie deelprogramma's. Het eerste richt zich op intern opdracht- geverschap. Daarbij wordt gewerkt aan het uitwerken van de maatschappelijke bestemmingsdoelen met een beperkt aantal prestatie-indicatoren en het meten daarvan. Volgens het tweede deelprogramma begeleidt Platform31 corporaties in het gesprek met de interne (toezichthouder) en externe stakeholder (gemeente, huurdersorganisatie) over het DrieKamerModel. Het derde deelprogramma biedt (potenti?le) managers voor de Maatschappelijke Kamer intervisie aan, met als doel de vaardig- heden als opdrachtgever te versterken. Het gedachtegoed over het DrieKamerModel is ontwikkeld door Ortec Finance. Platform31 gaf het afgelopen jaar samen met Ortec Finance en dertien corporaties uitwerking aan een van de drie kamers uit het model; de Maatschappelijke Kamer. Dit jaar krijgt dat een vervolg en wordt deze kamer in een pilot- programma intern en extern getest in de praktijk. Corporaties kunnen zich tot 13 mei aanmelden. Meer informatie: www.platform31.nl/nieuws/wat-werkt-in- maatschappelijke-kamer.