2011 enqu?te De renDa renovatie renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201124 uitdagingen voor woningcorporaties De gevolgen van de econo- mische crisis zijn duidelijk waarneembaar in de huidige en toekomstige activiteiten van woningcorporaties. Dit biedt zeker kansen voor verschillende marktpartijen om hier op in te springen en de corporaties te ondersteu- nen bij de problemen waar zij mee worstelen. Op deze wijze kunnen opdrachtge- vers en opdrachtnemers samenkomen en tot een optimale oplossing voor de bewoner, de buurt en de eigenaar komen. Dit blijkt uit een onderzoek dat USP Marketing Consultancy afgelopen zomer in opdracht van renda heeft gehouden. Opdracht was om de status van de renovatieactiviteiten binnen de corporatiewereld in kaart te brengen. tekst henri busker en jos vogel, usp marketing consultancy enqu?te De renDa renovatie renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 25 De vragen Het onderzoekstraject startte met een groepsdiscussie, waaraan 8 corporatie- medewerkers deelnamen. De groepsdis- cussie had als doel om de vooraf gefor- muleerde onderzoeksvragen nader in kaart te brengen, om vervolgens een enqu?te voor te leggen aan een grotere representatieve doelgroep. Aan deze enqu?te namen uiteindelijk 149 corpora- tiemedewerkers deel. De onderzoeks- vragen waren: Welke renovatieplannen en -doelstel- lingen hebben corporaties? Wat zijn issues die men ondervindt bij het realiseren van renovatiedoelstel- lingen? Hoe kijkt men aan tegen partijen die zich als renovatiepartij aanbieden? Hoe ziet de beslissingsstructuur bij corporaties eruit? Wat zijn motivatoren van de verschil- lende relevante functionarissen bij corporaties? Hoe kunnen aanbieders van renovatie- oplossingen en -concepten hun marke- ting het beste organiseren? Naar aanleiding van de economische crisis is er een trend ontstaan dat corporaties (en vooral de grotere) minder vaak kiezen voor sloop-nieuw- bouw, maar meer voor renovatie. De grote corporaties verwachten de komende vijf jaar wel vaker te gaan slopen dan de kleine, maar voor beide ligt de voorkeur duidelijk bij renoveren. Als belangrijkste reden daarvoor wordt aangegeven dat renoveren goedkoper is. De grote corporaties hebben ook duidelijk meer nadelige gevolgen van de financi?le crisis ervaren. Zij verwachten door de tegenvallende verkoop van bestaande woningen een forse daling van het renovatiebudget. Kleine corporaties verwachten geen budgetdaling. Het renovatiebudget bestaat in eerste instantie uit de huuropbrengsten en in tweede instantie uit de verkoop van bestaande woningen. De belangrijkste reden om te renoveren is het verbete- ren van de energieprestatie. De deelne- mers verwachten dat dit in de toekomst alleen maar belangrijker wordt. Bij de communicatie met en het betrekken van huurders bij de projec- ten geven veel corporaties aan proble- men te ervaren. Bij het nemen van duurzame maatregelen is de financie- ring het grootste probleem. Uit de groepsdiscussie bleek dat de kosten, met name voor verduurzamen van woningen en het verbeteren van de energieprestatie, vaak te hoog zijn voor corporaties. Door met concepten te werken kunnen hier besparingen worden gemaakt. Het is wel zaak om met duidelijke concepten te komen, waarbij de resultaten en kosten al van tevoren inzichtelijk zijn. Omdat corporatiemedewerkers nog niet goed bekend zijn met concepten, is het ook zaak om deze concepten goed onder de aandacht te brengen. Dus enerzijds werken aan bekendheid, anderzijds de voordelen naar voren brengen, gebruikmakend van ambas- sadeurs of referentieprojecten. Met betrekking tot concepten blijkt dat de lokale aannemer centraal staat voor corporaties. Een ander onderzoeksre- sultaat is dat duidelijkheid belangrijker is dan ontzorgen. Corporaties weten liever waar ze aan toe zijn, dan dat ze allerlei extra taken uit handen geven. Voor landelijke aannemers is er dus wel een barri?re, omdat corporaties het liefst werken met een lokale aannemer. Verder willen corporaties zich ook niet binden aan ??n of meer- dere fabrikanten. Renda biedt een platform waarbij de opdrachtgevers enerzijds (woningcor- poraties) en de marktpartijen anderzijds (aannemers en toeleveranciers) samen- komen om te discussi?ren over opti- male oplossingen. De helft van de aan het onderzoek deelnemende corpora- ties geeft aan behoefte te hebben aan een dergelijk platform. COnClUSieS en aanbevelingen Uit het onderzoek komen de volgende belangrijkste conclusies en aanbevelingen naar voren: renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201126 De laatste jaren is er, mede door de invoering van de energielabels, een toenemende focus op milieugerelateerde onderwerpen waar- neembaar. Voorbeelden van milieugerelateerde onderwerpen waar woningcorporaties mee worstelen zijn duurzaamheid, energiebesparing en verbetering van het wooncomfort. Verder is, sinds de crisis, met name bij de grotere corporaties beduidend minder budget beschikbaar voor de verbetering van de woningvoorraad. Het is daarom lastig om een ideale mix te vinden tussen de belangen van de bewoners, de corporatie en het milieu. Om de huidige situatie in kaart te brengen en de toekomstplannen te inventariseren, zijn 149 respondenten uit de corporatiewereld ondervraagd. Hieruit is een beeld ontstaan van waar woningcorporaties momenteel staan en waar en ze naartoe willen. COntinU PrOCeS Het verbeteren van de woningvoorraad is een continu proces. Het is niet alleen zaak om de huidige bewoners tevreden te stellen, er dient ook rekening gehouden te worden met de wensen van toekomstige bewo- ners en de waarde van de woning over een x aantal jaar. Over tien jaar wil misschien niemand meer wonen in een huis zonder dubbelglas, omdat deze woning dan niet meer het comfort biedt wat de huurder eist. Om te kijken welke strategie?n woningcorporaties hanteren om hun woningvoorraad in kwalitatieve zin op peil te houden, is gevraagd wat zij met de bestaande woningvoorraad van plan zijn te gaan doen. Conserveren is met 95 procent de strategie die men het meest verwacht toe te gaan passen. Onder de grote corporaties, met meer dan 15.000 woningen, wordt renoveren door alle respondenten genoemd. Ook sloop wordt vooral door de grote corporaties Slechts 1 procent van de respondenten heeft geen strategie aangaande woning- verbeteringen gepland staan voor de komende vijf jaar. 1% renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 27 GEPLANDE STRATEGIE?N VOOR DE KOMENDE 5 JAAR 1% 62% 75% 86% 95% Geen van deze Transformeren/hoog niveau renovatie (50 jaar) Sloop en nieuwbouw Renoveren (25 jaar vooruit) Conserveren, behoud REDENEN VOOR (HOOG NIVEAU) RENOVATIE 7% 17% 4% 6% 9% 17% 60% Weet niet/geen mening Anders Minder overlast Voor bewoners Beter voor milieu Kwaliteit woningen Financieel aantrekkelijker/goedkoper genoemd; 90 procent heeft sloop-nieuwbouw op de agenda staan. Onder kleine corporaties ? tot maximaal 5.000 woningen ? ligt het aandeel sloop lager, maar nog steeds op 70 procent. Veel corporaties hebben geen duidelijke voorkeursstrategie als het gaat om het kwalitatief verbeteren van de woningvoorraad. Dit blijkt enigszins uit figuur 1: alle vier strategie?n worden door minimaal twee- derde van de woningcorporaties genoemd. Daarnaast blijkt het ook uit de rechtstreekse vraag die gesteld is aangaande de voorkeursstrate- gie: zes op de tien corporaties heeft geen voorkeursstrategie. Reno- vatie is met 31 procent wel duidelijk populairder dan sloop-nieuwbouw (7 procent). Er is hier weinig verschil in opvattingen tussen grote en kleine corporaties. Opvallend is wel dat geen enkele grote corporatie een voorkeur heeft voor sloop. Momenteel hebben corporaties dus duidelijk meer voorkeur voor reno- vatie dan voor sloop-nieuwbouw. De belangrijkste reden is dat dit financieel aantrekkelijker is. Zes op de tien corporaties noemt het financi?le aspect als reden voor renovatie. Op de tweede plaats komt de kwaliteit van de woningen, maar dit aspect wordt nog maar door 17 procent als reden genoemd. Ook de snellere doorlooptijd is een pre. Het beperken van de overlast voor de bewoners en de buurt is wel een punt waar men mee worstelt. tOetSen aan De realiteit Marktonderzoek is bovenal een middel om voorge- nomen en lopende initiatieven te toetsen aan de realiteit. In dat opzicht is het prettig om onverkort terug te zien dat duurzaamheid en communicatie met bewoners de leidende thema's zijn. Op beide thema's heeft BAM Woningbouw met onder andere de Toolkit Bestaande Bouw en het Handboek Bewo- nerscommunicatie vol ingezet. Kritische noot is dat het altijd gaat over `dat het belangrijk gaat worden' en het gevoel ontstaat dat het, voor een deel van de markt, iets voor de toekomst blijft. Gelukkig zien we steeds vaker in concrete advies- en uitvoeringstra- jecten dat overgegaan wordt tot de daadwerkelijke verduurzaming van de bestaande voorraad en dat bewoners een stem krijgen in het selectieproces. Ook met dat laatste zijn wij verheugd, omdat wij uiteindelijk de partij zijn die letterlijk door ??n deur moet met de bewoners en dus de woonconsument graag centraal geplaatst ziet. Dat het Passiefhuis Renovatie-concept van BAM Woningbouw het meest genoemd wordt als oplos- sing is leuk om terug te zien. Tegelijkertijd ligt er het gevaar dat men bij verduurzaming direct denkt aan het hoogst haalbare als norm en dat vervol- gens verlammend werkt. Er is echter een heel breed spectrum aan goed onderbouwde duurzaam- heidsambities in de bestaande bouw. Er is letterlijk geen wetmatigheid die `altijd goed is' en dus is het van belang dat in de besluitvorming snel en helder diverse alternatieven overwogen kunnen worden. Daar spelen wij met vaste co-makers op in met de conceptuele aanpak van W&R-Renovatie. Het is zaak dat opdrachtgevers kunnen kiezen uit meer- dere integrale oplossingen (concepten) die wat betreft efficiency in staat zijn om de verduurzaming, op een voor bewoners prettige manier snel te reali- seren. Uiteindelijk komt het neer op het comforta- bel en betaalbaar maken van de bestaande voor- raad, voor nu en de toekomst. Wat dat betreft zal de markt zich versneld moeten organiseren, want dat er een gigantische opgave ligt te wachten, is evident. Rick van den Bosch Hoofd Marketing & Innovatie BAM Woningbouw bv Renovatie is financieel aantrekkelijker, zegt 60 procent. 60% Figuur 1 Figuur 2 renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201128 eCOnOMiSChe CriSiS De economische crisis heeft duidelijk invloed gehad op de keuze voor sloop of renovatie. Meer dan een kwart van de corporaties (27 procent) zegt minder te slopen en nieuw te bouwen, 20 procent zegt naar aanleiding van de crisis juist meer te renoveren. Onder de grote corporaties wordt zelfs 52 procent minder gesloopt, bij kleine corpora- ties ligt dat percentage met 22 procent beduidend lager. Van de grote corporaties zegt ook 52 procent meer te renoveren, tegenover 19 procent bij de kleine corporaties. Het grote verschil tussen de grote en kleine corporaties uit zich ook in het percentage corporaties dat zegt geen invloed te merken van de crisis. Van de kleine corporaties zegt 21 procent dat de crisis geen invloed heeft gehad op de keuze voor nieuwbouw of renovatie, bij de grote corporaties is dat slechts 5 procent. Opvallend is ook het hoge percentage mensen dat geen antwoord kon geven op deze vraag. Drie van de tien corporaties weet niet of de crisis invloed heeft gehad. Alleen bij de grote corporaties ligt dit op 0 procent. Blijkbaar hebben kleinere corporaties niet alleen minder nadeel ondervonden van de crisis, ze hebben ook minder zicht op de invloed van de crisis. Het verbeteren van de woningvoorraad heeft dus te maken gehad met een duidelijke verschuiving: het slopen van kwalitatief laagwaardige woningen in ruil voor kwalitatief hoog- waardige woningen heeft plaatsgemaakt voor het upgraden van de bestaande woningvoorraad. De beschikbare financi?le middelen nopen de corporaties hiertoe. renOvatiebUDget Omdat renovatie de voorkeur geniet boven sloop is de opbouw van het renovatiebudget van corporaties onder de loep genomen. Het blijkt dat 75 procent van de corporaties de verkoop van bestaande woningen gebruikt als onderdeel van de financiering van nieuwbouwactiviteiten. Voor renovatie gebruikt 69 procent van de woningcorporaties de inkom- sten uit de huuropbrengsten als onderdeel van de financiering. Het verschil tussen grote en kleine corporaties is dat de kleinere minder vaak uit huuropbrengsten (45 procent) kunnen financieren dan de grote corporaties (67 procent). Dit wordt onder andere opgelost door lenin- gen af te sluiten (18 procent van de kleine en 13 procent van de middel- grote corporaties). Grote corporaties sluiten geen leningen af. Figuur 3 toont de opbouw van het renovatiebudget. Hieruit blijkt dat 57 procent van het budget met huuropbrengsten wordt gefinancierd en 22 procent uit de verkoop van bestaande woningen. In de categorie `Anders' wordt met name eigen vermogen genoemd. Doordat de verkoop van woningen ? zowel bestaande als nieuw gebouwde wonin- OPBOUW RENOVATIEBUDGET 57%22% 4% 5% 11% enqu?te De renDa renovatie Figuur 3 renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 29 gen ? de laatste jaren sterk is teruggelopen, staat de financiering van renovatieactiviteiten deels onder druk. Verder bleek dat de economische crisis voor kleinere corporaties niet alleen minder gevolgen had voor de keuze voor renovatie of nieuw- bouw, ook voor de hoogte van het renovatiebudget heeft de crisis duidelijk minder gevolgen dan voor de grote corporaties. Waar de helft van de grote corporaties kampt met een daling van het renovatiebud- get, geeft slechts 13 procent van de kleine corporaties aan een daling waar te nemen. Een iets groter deel (15 procent) geeft zelfs aan dat het budget is toegenomen. De daling van het budget is voor grote corporaties vooral te wijten aan de tegenvallende resultaten uit de verkoop van bestaande woningen. Bij de kleine corporaties zijn het vooral de (nieuwe) heffingen en belastingen (40 procent). renOvatieaCtiviteiten en het beSliSSingSPrOCeS De situatie waar woningcorporaties zich in bevinden, is geschetst: tegenvallende verkopen van bestaande en nieuwe woningen, minder sloop, meer aandacht voor renovatie; maar dit alles wel met beperkte financi?le middelen. Nu wordt gekeken naar de toekomst. Wat zijn de activiteiten die corporaties de komende jaren in dit Umfeld gaan uitvoeren en met welke problemen worstelen zij? Indien dit namelijk in kaart is gebracht, biedt dit voor de markt mogelijkheden om hier op in te spelen. Hoewel elke woningcorporatie uniek is, is het wellicht mogelijk een universele aanpak toe te passen waarbij binnen de finan- ci?le middelen die de corporaties hebben wel de doelstellingen behaald kunnen worden. Zo'n universele aanpak wordt ook wel een concept genoemd. Om een goed beeld te krijgen van de renovatieactiviteiten van de corporaties is het ook zaak om de redenen te kennen achter de keuze voor renovatie. Momenteel worden de meeste renovaties uitgevoerd om de energieprestatie te verbeteren. Door ongeveer tweederde (65 procent) van de corporaties wordt deze reden als grondslag genoemd voor hun recente renovaties. Onder grote corporaties is het toepas- sen van duurzame materialen (72 procent) de meest genoemde reden, terwijl dit voor de kleine corporaties in 55 procent van de gevallen geldt. Het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk (37 procent) is voor alle groepen het minst belangrijk, maar wordt nog steeds in meer dan een derde (37 procent) van de renovatieactiviteiten als grondslag aangevoerd. De som van alle percentages is 325 procent. Dit bete- kent dat een gemiddeld renovatieproject drie doelstellingen heeft. Hierbij geldt uiteraard ook dat bepaalde grondslagen nauw met elkaar Het verbeteren van de energie- prestaties noemt 65 procent als reden voor de renovatie. 65% renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201130 samenhangen. Zo heeft het toepassen van duurzame maatregelen vaak ook het effect dat de energieprestatie wordt verbeterd, en heeft het verbeteren van de veiligheid ook een directe invloed op de leef- baarheid in de wijk. Duidelijk is wel dat eerder genoemde thema's als duurzaamheid, energieprestatie en wooncomfort, belangrijke issues zijn die de corporaties willen aanpakken. Niet alleen is het verbeteren van de energieprestatie de belangrijkste reden voor de recente renovaties, ook verwacht 69 procent dat dit de komende vijf jaar nog belangrijker wordt. Ook duurzaamheid wordt door bijna de helft (49 procent) als belangrijk toekomstaspect gezien. Tussen grote en kleine corporaties zijn geen noemenswaardige verschillen. Over het algemeen wordt de sociale verantwoordelijkheid van de corporatie het meest (21 procent) genoemd als reden waarom de aspecten belangrijker worden. Onder grote corporaties is het ener- giebeleid van de corporatie de belangrijkste reden (41 procent). Als we de huidige verdeling van energielabels onder de woningvoorraad vergelijken met de verdeling die men voor 2015 nastreeft, blijkt dat in 2015 36 procent van de woningen het energielabel A of B moet hebben. De grootste groep woningen valt in de categorie met het C-label (42 procent). Opvallend is dat de kleinere corporaties de lat het hoogst leggen. Zij streven naar 38 procent label A of B, bij de grote corporaties ligt dit op 32 procent. Voor label C ligt het percentage op 44, terwijl de grote corporaties streven naar 37 procent label C. Dit beeld kwam ook tijdens de groepsdiscussie naar voren. Energielabel B is in de ogen van veel corporaties financieel niet haalbaar. Het is dus zaak voor aanbie- ders van renovatieconcepten om hier op in te spelen. Vooral omdat het verbeteren van de energieprestatie en duurzaamheid de komende vijf jaar nog belangrijker worden voor corporaties. Er zit uiteraard een groot verschil tussen plannen maken en realiseren. Zo blijkt onder meer dat het betrekken van huurders het grootste probleem is bij het verbeteren van het wooncomfort (32 procent). Financiering is met name een probleem bij projecten waarbij duurzame tOtaalCOnCePt Renda heeft de renovatiekansen bij woningcorporaties helder in kaart gebracht, en ook hoe de markt deze kansen kan benutten. Als fabrikant is Faay Vianen B.V. een van die marktpar- tijen. Graag belichten wij dan ook vanuit ons perspectief de mogelijkheden. Het onderzoek laat zien dat woning- bouwcorporaties een belangrijke motor zijn in de renovatiesector. Reno- vatie is populairder dan sloop-nieuw- bouw, ook vanwege de recessie. Vaak moet renovatie betere energiepresta- ties opleveren (label B of zelfs A). Daarbij is veel aandacht voor het gebruik van duurzame materialen. Waarschijnlijk zullen deze criteria in de toekomst alsmaar belangrijker worden, omdat corporaties zich sociaal verant- woordelijk voelen en daarnaar willen handelen. Renoveren mag dan wel goedkoper zijn en ook vanuit milieuoogpunt beter te verantwoorden, vaak leidt het echter tot een verraderlijke valkuil. Te vaak wordt bij renovatie in hokjes gedacht. Dan wordt de renovatie niet als ??n totaalproject gezien, maar als een verzameling van allerlei deelpro- jecten ? met allerlei deelpartijen. Dat is niet verstandig. Voor opdrachtgevers is het dan veel moeilijker om alles te overzien; bouwpartijen lopen elkaar in de weg. Met als gevolg dat de plan- ning en kosten uit de hand lopen, en bewoners nodeloos lang met overlast zitten. Dat kan veel beter door in concepten te denken. Dat is precies wat wij doen. Faay Vianen B.V. is groot geworden met innovatieve wand- en plafondsys- temen. Wij maken flexibele plafondsys- temen, separatiewanden, voorzetwan- den, isolatiewanden en woningschei- dende wanden. Alle producten zijn gemaakt van duurzame, hernieuwbare grondstoffen en kunnen eindeloos worden hergebruikt. Bovendien zijn ze kant-en-klaar. Ze zijn dus snel, in droogbouw en zonder faalkosten te verwerken. Wij vragen ons altijd af: hoe kunnen wij het onze klanten gemakkelijker maken? Zo komen wij doorlopend tot innovaties. Bijvoor- beeld onze W'all-in-One, een voorzet- wand voor maximale thermische isola- tie bij een minimale dikte die zelfs in lastige omstandigheden eenvoudig te gebruiken is. Een ander voorbeeld is Faay Prefab Products, dat units op maat produceert voor bijvoorbeeld renovatiebadkamers, renovatietoiletten of renovatiekeukens. De units worden kant-en-klaar geplaatst. Alleen even aansluiten en ze zijn gebruiksklaar. Met deze innoverende totaalconcepten ontzorgen wij onze klanten. Wij zijn natuurlijk niet de enige fabri- kant die in concepten denkt. Er zijn vele vernuftige totaaloplossingen op de markt. Maar kennen woningcorpo- raties die ook? Ik denk dat fabrikanten zich beter moeten presenteren aan hun doelgroepen, dus aan woningcor- poraties ?n aan aannemers. Het is heel belangrijk dat ook aannemers de voordelen van de betreffende produc- ten kennen. Veel opdrachtgevers zijn namelijk huiverig dat fabrikanten andere belangen hebben dan zij. Een aannemer kan als onafhankelijk partner de fabrikantenproducten objectief beoordelen op hun kwaliteit, prijs en meerwaarde. Bovendien kan de aanne- mer een rol spelen bij de verwerking van die producten. Zo werkt Faay Vianen B.V. tenminste; we hebben een landelijk netwerk van aannemers die onze wand- en plafondsystemen vakkundig kunnen plaatsen. Zo blijven alle kwaliteitsaspecten gegarandeerd. Dat biedt voor alle partijen voordeel, een win-win-winsituatie! Monique de Vos-Faay, commercieel directeur van Faay Vianen B.V. Kleinere corporaties streven naar 38 procent label A of B. 38% renda special 2011/2 31 GRONDSLAG VOOR RENOVATIE 37% 51% 57% 57% 58% 65% Leefbaarheid in de wijk verbeterd Veiligheid verbeterd Duurzame maatregelen toegepast Technische levensduur verlengd Wooncomfort verbeterd Energieprestatie verbeterd ASPECTEN DIE DE KOMENDE 5 JAAR BELANGRIJKER WORDEN 4% 4% 18% 24% 26% 26% 49% 69% Weet niet/geen mening Geen Veiligheid Wooncomfort verhogen Technische levensduur Leefbaarheid/revitalisering wijk Duurzaamheid/CO2 reductie Verbeteren energieprestatie maatregelen worden toegepast (47 procent). Ook tegenwerking vanuit de huurders is hier een duidelijk probleem (29 procent). Het informe- ren en betrekken van huurders wordt al vaak gebruikt om problemen bij renovatie aan te pakken. Het vroegtijdig betrekken van huurders wordt vooral bij het verbeteren van het wooncomfort (43 procent) en het verlengen van de technische levensduur (32 procent) toegepast. Toch blijft dit blijkbaar een lastig issue. Willen de verschillende marktpartijen om tafel komen te zitten bij de woningcorporaties, dan is het belangrijk te weten wie de be?nvloeders en beslissers zijn bij de verschillende thematieken. De woningcorpora- tie zal veelal de besluiten moeten nemen, maar zal zich sterk laten leiden door externe partijen. Het adviesbureau speelt een grote rol bij de keuze voor de activitei- ten bij het verbeteren van de energieprestatie (66 procent) en ook bij projecten met duurzame maatregelen hebben zij over het alge- meen het meeste in de melk te brokkelen (44 procent). Het verbeteren van het wooncomfort is typisch een onderdeel waar de bewonerscommissie (34 procent) en de individuele huurders (46 procent) nauw bij betrokken zijn. Figuur 4 Figuur 5 renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201132 De gemeente wordt door 69 procent van de corporaties betrokken als het gaat om de keuze voor de renovatieactiviteiten bij de verbe- tering van de leefbaarheid in de wijk. Ook hierin hebben de individu- ele bewoners een belangrijke stem (45 procent). Het blijkt dat de corporatie zelf in een groot aantal gevallen de beslissingen neemt voor de uitvoerende partij. Bij duurzame maat- regelen is de rol van de individuele huurder ook groot (37 procent). In de meeste gevallen is de aannemer de belangrijkste externe partij. Alleen bij het verbeteren van de energieprestatie wordt vaker een adviesbureau ingeschakeld (36 procent), en bij het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk speelt de gemeente (30 procent) een grote rol. Het blijkt dat het beslissingsproces bij renovatieactiviteiten een complex geheel is. Afhankelijk van de doelen worden er verschillende partijen bij betrokken. Hoewel de keuze voor de uitvoerder voorname- lijk door de corporatie wordt genomen, is het wel zaak voor de uitvoer- der (en andere belanghebbenden) om de hele DMU (Decision Making Unit) te betrekken en voor zich te winnen. Hoe dit gedaan kan worden, wordt vervolgens toegelicht: Aannemers worden meestal geselecteerd op basis van prijs (62 procent), terwijl adviesbureaus en architecten met name op positieve eerdere ervaringen worden gekozen; respectievelijk 51 en 82 procent. De prijs is een belangrijk criterium en zal onder invloed van de financi- ele crisis aan belang hebben toegenomen. Toch leert de ervaring dat indien een concept of oplossing duidelijk meerwaarde heeft, en deze goed wordt gecommuniceerd en bewezen, dat de andere criteria aan belang toenemen. renOvatieCOnCePten We kennen nu de status quo en de plannen van de woningcorporaties. Het laatste puzzelstukje gaat met name over hoe deze plannen zo opti- maal mogelijk kunnen worden ingevuld, zowel in financi?le als in kwali- tatieve zin. Veel partijen, aannemers en toeleveranciers spelen hierop in door middel van concepten. Dit kunnen nieuwbouw- maar ook reno- vatieconcepten zijn. Met name deze laatste zijn ontwikkeld om vraag en aanbod nader op elkaar af te stemmen. In plaats van telkens het wiel opnieuw uit te vinden, is men gaan nadenken hoe processen en/ of producten zo optimaal mogelijk op elkaar kunnen worden afge- stemd, zodat ze in elk renovatieproject toepasbaar worden. Aannemers worden door 62 procent geselecteerd op basis van prijs. 62% renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 33 Een kwart van de corporaties is nog niet bekend met renovatieoplos- singen en -concepten, maar de grootste groep (42 procent) heeft er al wel ervaring mee. Bijna de helft van de corporaties (46 procent) zegt bij renovaties op zoek te gaan naar een integrale oplossing in plaats van elk renovatieproject als afzonderlijk project te beschouwen. Zij zijn dus duidelijk op zoek naar synergievoordelen. Bij de respondenten die bekend zijn met concepten en er ook ervaring mee hebben, ligt dit percentage het hoogst (59 procent). Van de mensen die onbekend zijn met concepten zegt de helft elk project los te benaderen. Bij grote corporaties heeft 52 procent ervaring met concepten, bij kleine corpo- raties gaat het om 40 procent. verSChUiving Met veel belangstelling hebben we kennisgenomen van de conclusies en aanbevelingen uit het doelgroepenon- derzoek naar corporaties. De opval- lendste trend is de verschuiving van sloop en nieuwbouw naar renovatie. Ingegeven door de economische recessie en de financi?le mogelijkhe- den lijkt ons dit een logische ontwikke- ling bij corporaties. Het verbeteren van de energieprestatie noemt tweederde van de corporaties als grondslag voor recente renovaties. De tijd ligt achter ons dat renovatie zich beperkt tot nieuwe sanitaire voorzieningen. Het is belangrijk dat het energetisch aanpak- ken van de schil van de woning onder- deel uitmaakt van een renovatie. Wij zijn ervan overtuigd dat de gebouwde schil de basis vormt voor comfort, leefbaarheid en energiebe- sparing. Wienerberger biedt concrete oplossingen voor verduurzaming van bestaande bouw en het verhogen van de energieprestaties van gevel, wand en dak. Zo zijn recent een aantal reno- vatieprojecten uitgevoerd met onze SlimBrick-gevelbakstenen. Dit zijn bakstenen in slanke vorm waardoor bij een gelijke muurdikte de spouwmuur van extra thermische isolatie kan worden voorzien. Het onderzoek concludeert verder dat de kosten voor het verduurzamen van woningen en het verbeteren van de energieprestatie vaak te hoog zijn voor corporaties. Wij denken dat beslissin- gen nu nog te frequent alleen geno- men worden op kortetermijnvisies. Woningcorporaties hebben momenteel een tijdshorizon van circa 30 jaar. In het kader van duurzaamheid en total cost of ownership is het beter om te kijken naar een veel langere termijn. Met de huidige bouwmaterialen en technologie?n moeten woningen zeker 100 tot 125 jaar meegaan. Woningen met energielabel B zijn momenteel in de ogen van veel corporaties financieel niet haalbaar. Naar ons idee zullen de kosten voor energie de komende 50 jaar zo sterk stijgen, dat de terugver- dientijd steeds minder een issue wordt. Zeker als corporaties de tijdshorizon van woningen ook verder verlengen. Wienerberger denkt niet alleen in kera- mische bouwmaterialen, maar in oplos- singen. Gericht op een lange levens- duur en met toekomstwaarde. Deze ontwikkeling sluit geheel aan bij de conclusie uit het onderzoek dat het werken met concepten besparingen mogelijk maakt. Het integraal kijken naar verschillende concepten resulteert in betere oplossingen, ook energetisch. Dit komt de verhuurbaar- heid van woningen weer ten goede omdat bij een duidelijk concept de resultaten en kosten al van tevoren inzichtelijk zijn gemaakt. Het huidige economische klimaat vraagt tevens om innovatie en out of the box-denken. Innovatie is vaak afkomstig van fabrikanten en ook aannemers worden als innovatiepart- ner gezien. Aannemers halen hun kennis weer bij de toeleveranciers. Voor corporaties is de combinatie van fabrikant en aannemer een goede optie. De gezamenlijke deelname in een bouwteam is naar ons idee zeer wenselijk en resulteert in een optimale inbreng van kennis. Het onderzoek wijst verder uit dat de lokale aannemer centraal staat voor corporaties. Wij zien het als een uitdaging om onze kennis niet alleen te delen met lande- lijke aannemers, maar ook aansluiting te vinden bij lokale aannemers. Vanuit onze behoefte aan kennisoverdracht zoeken wij de communicatie met de klant op. Ook renda zien wij als een geschikt platform om direct met de markt in contact te treden. Tanja Bongers Marketing Manager Wienerberger BV enqu?te De renDa renovatie renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201134 46 Procent van de corporaties gaat op zoek naar een integrale oplossing. 46% renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 35 Gevraagd naar de concepten die men kent, worden er zeer diverse antwoorden gegeven. Zo worden er aanbieders, leveranciers, projec- ten en concepten genoemd. Het Passiefhuis van BAM wordt het meest genoemd; 19 procent bij de grote en 5 procent bij de kleine corporaties. Het is dus blijkbaar zo dat hoe vaker men in aanraking komt met renovatieconcepten, hoe vaker men ook conceptueel gaat denken. Men ziet dus de voordelen in van deze concepten en grijpt er telkens op terug. Dit is ook het uiteindelijke doel van renovatieconcep- ten: voordelen benutten door elke keer hetzelfde te doen, alleen telkens iets effici?nter op basis van de opgedane ervaringen. Het is dus belangrijk om corporaties hiermee ervaring te laten opdoen. Maar hoe krijg je een woningcorporatie zo ver dat zij ook renovatie- concepten gaat toepassen? De interesse is het hoogst voor concep- ten waarbij zaken zoals eindresultaat, duidelijk en concreet zijn gemaakt. Op een 10-puntschaal (1 is totaal niet interessant en 10 is zeer interessant) geven de ondervraagden een 7,5 aan de concepten waarbij de besparingen op voorhand duidelijk zijn en die minimaal 30 procent minder overlast geven qua tijd. Ook concepten waarbij men 30 procent minder energiekosten heeft en de woning minimaal energielabel B krijgt, scoren met een 7,1 bovengemiddeld. De concepten waarbij de aanbieder ook andere zaken regelt (finan- ciering (4,4), onderhoud en beheer (5,1)) zijn veel minder interessant. Onder de ervaren mensen is er wel iets meer interesse voor het begeleiden van bewoners (6,3) en het regelen van de financiering (4,7) door de aanbieder. Er kan worden geconcludeerd dat hoe duidelijker en concreter de boodschap vooraf is, hoe interessanter het voor corporaties wordt. Het eindresultaat is belangrijker dan het proces. MarktbenaDering We kennen de situatie van de woningcorporaties, we weten wat ze gaan doen en wat ze van renovatieconcepten vinden, maar hoe moet de marktbenadering plaatsvinden? Wat moet er gebeuren zodat er meer gerenoveerd wordt middels concepten? Van de corporaties geeft 27 procent aan dat er binnen de eigen orga- nisatie veranderingen moeten plaatsvinden om meer met renovatieop- lossingen en -concepten te gaan doen. Slechts 3 procent zegt dat de aanbieders moeten veranderen en het grootste deel (63 procent) zegt dat er aan beide kanten veranderingen moeten plaatsvinden. Bekendheid wordt als belangrijkste punt (35 procent) aangegeven dat binnen de eigen organisatie verbeterd zou moeten worden om meer in concepten te denken in plaats van in losse oplossingen. Van de mensen die nog geen ervaring hebben, noemt 40 procent dit punt, en maar liefst 55 procent van de mensen die niet bekend zijn met concepten noemt dit. Het cre?ren van draagvlak (15 procent) komt op de tweede plaats. Dit wordt met name genoemd door mensen die wel bekend zijn, maar geen ervaring hebben met concepten (24 procent). Bij kleine corporaties heeft de organisatie ook andere prioriteiten (11 procent), tegenover 0 procent bij de grote corporaties. Grote corporaties moeten leren open te staan voor innovatie (15 procent). Daarmee heeft juist geen enkele kleine corporatie proble- men. De verbeterpunten aan de concepten of bij de aanbieders zijn veel moeilijker aan te geven. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in het hoge percentage `weet niet' (48 procent). Grote corporaties vinden het ontzorgen belangrijk (15 procent). Bij kleine corporaties antwoordde 54 procent `weet niet', bij grote corporaties 38 procent. Het zijn de corporaties die wel bekend zijn, maar nog geen ervaring hebben met concepten die de duidelijkheid over samenwerking noemen; 13 van de 14 maal dat dit punt genoemd is, waren het mensen die wel bekend zijn, maar nog geen ervaring hebben met concepten. renda special 2011/2 de renda renovatie enqu?te 201136 Er dient dus missionariswerk binnen de corporaties verricht te worden, maar ook in de gehele corporatiewereld. Maar wie gaat dit missiona- riswerk verrichten? Wie zien de woningcorporaties als meest geschikte partner? Corporaties gaan het liefst in zee met een regionale aannemer; 77 procent vindt deze partij in grote mate een serieuze partner. Dit geldt voor zowel grote als kleine corporaties. Grote corporaties zien ook landelijke aannemers nog wel als seri- euze partner; 26 procent in grote mate en 58 procent in enige mate. Voor kleine corporaties zijn landelijke aannemers veel minder interessant; 4 procent in grote mate en 35 procent in enige mate. Hier is de relatie en de gunfactor, het stimuleren van de eigen economie, belangrijker. Bij landelijke aannemers geeft vrijwel ieder- een aan dat ze liever met een lokale aannemer werken; 39 procent zegt letterlijk liever met een regionale partner te werken en 12 procent vindt de corporatie te klein voor een landelijke aannemer. Ook de 10 procent die zegt maatschappelijk betrokken te zijn bij de regio ? de 10 procent die vanwege het beleid enkel met lokale aannemers werkt en de 8 procent die vindt dat landelijke aanne- mers te weinig inzicht hebben in lokale zaken ? werken liever met lokale aannemers. Het grootste probleem bij een combinatie van aannemers is dat men dan het idee heeft met meerdere aanspreek- punten te maken te hebben (34 procent). Voor fabrikanten geldt dat 26 procent van de grote corporaties hen in grote mate als serieuze partner ziet. Dit is tweemaal zo hoog als bij kleine corporaties (13 procent). Wel ligt het percentage mensen dat aangeeft dat fabrikanten niet als serieuze partner gezien worden, hoger bij grote corporaties (47 procent) dan bij kleine corporaties (25 procent). De reden die hiervoor wordt gegeven is met name het verlies van vrijheid. Door met ??n fabrikant in zee te gaan voelt 16 procent zich te veel gebonden. Een ander punt is dat een fabrikant de uiteindelijke uitvoering van een project niet op zich neemt (13 procent) en dat er sprake kan zijn van andere of tegen- gestelde belangen (13 procent). Een aantal punten speelt ook bij een joint venture van fabrikanten. Daar voelt 14 procent zich te veel 77 Procent gaat het liefst in zee met een regionale aannemer. 77% enqu?te De renDa renovatie renda special 2011/2de renda renovatie enqu?te 2011 37 gebonden en 11 procent geeft aan dat de aannemer centraal staat in het renovatieproces. Het percentage `weet niet' ligt met 44 procent erg hoog. Waarschijnlijk omdat veel mensen zich geen duidelijk beeld kunnen vormen van de mogelijkheden en problemen die een dergelijke joint venture inhouden. Voor de grote corporaties is een combinatie van fabrikant en aannemer een goede optie. Voor 47 procent van hen is dit in grote mate een serieuze partner. Andere of tegengestelde belangen speelt ook sterk bij een combinatie van fabrikant en aannemer (25 procent). Verder vormen de afstemming en de daarbij komende complexe afstemmingsstructuur voor 17 procent een struikelblok. Samenvattend kunnen we concluderen dat er grote uitdagingen in het verschiet liggen voor zowel de woningcorporaties als de verschillende marktpartijen. Het succes van slagen hangt sterk af van de mate waarin opdrachtgevers en opdrachtnemers elkaar weten te vinden en elkaars argumenten begrijpen en willen ervaren. In eerste instantie moet de communicatie duidelijk zijn: wat wil de corporatie en wat kan de markt voor haar betekenen (op dezelfde golflengte zitten)? Vervol- gens moeten de gemaakte beloftes gerealiseerd worden in de praktijk.g DOOrDaCht renOveren Woningen die niet langer voldoen aan de eisen op het gebied van energie, comfort en binnenmilieu dienen de komende jaren gere- noveerd te worden. Het renovatieproces is gecompliceerd en de markt vraagt steeds meer om totaalplannen en een kosteneffici- ente aanpak. Verduurzaming staat hoog op de agenda. Dit vraagt uiteraard ook om kennis van technische installaties bij de corporaties. Het betrekken van de bewo- ners in de plannenmakerij rondom installa- ties wordt een steeds belangrijkere succes- factor. Het moet in ??n keer goed gebeuren om latere tegenwerking te voorkomen en redelijke huurverhogingen mogelijk te maken. Itho Daalderop ontwikkelde een totaalplan om doordacht te renoveren: het GA verder- concept. Hiermee worden inspanningen die achteraf gedaan worden juist naar voren gehaald, zodat in het voortraject goede installatiekeuzes worden gemaakt en men configuraties toepast waar de gebruiker mee om kan gaan. Door dit concept is er een integrale oplossing voor iedere situatie en voor ieder ambitieniveau. Woningen met een G-label kunnen gedegen gerenoveerd worden naar een B- of A-label. In een trans- formatieproces doorpakken naar A++ is ook kosteneffici?nt mogelijk, door een slimme combinatie van installatiecom- ponenten. Niet alleen de energierekening zal hierdoor dalen, er wordt ook gekeken naar leefcomfort en het gezondheidsaspect van de bewoner. Belangrijk is verder te kijken naar een manier waarop alle partijen goed ge?nformeerd kunnen worden en samenwer- ken, zodat het renovatieproces vloeiend en snel verloopt. Eerst wordt door middel van een quickscan met de opdrachtgever besproken wat hij precies bereiken wil en welke middelen hij tot z'n beschikking heeft. Ook wordt besproken wat het gewenste comfort is en wat de maandlasten en besparingen moeten zijn voor de bewoners. Hiermee worden doelstellingen op het gebied van labelverbe- tering, investeringen en besparingen in een vroeg stadium duidelijk. Het configuratieplan handelt van woningopname tot offerte. Hier- bij wordt de opdrachtgevers een concept- voorstel aangeboden en komen we geza- menlijk tot een concept- en partnerkeuze. De stap die hierop volgt, gaat in op de installatiebegeleiding. De opdrachtgever bepaalt de partners en deze bedrijven worden geassisteerd bij zaken als werk- voorbereiding, monteren van installaties en er wordt ondersteuning geboden bij de inbedrijfstelling van de installaties. Belangrijk is de eindgebruiker. Itho Daalderop geeft bewoners informatie en ondersteunt de bewonersparticipatie door hen een goed gevoel te geven en actie te laten onderne- men. Dit kan ondersteund worden door het gereedmaken van een modelwoning, zodat bewoners met eigen ogen kunnen zien hoe het eindresultaat zal zijn. Verder is de onder- steuning van de technisch woonconsulent opgenomen. Deze wordt getraind, om te zorgen dat de bewoners begrijpen wat de installaties kunnen doen voor hun wooncom- fort en energierekening. Doordacht renoveren is dus haalbaar en kan al naargelang de ambitie en middelen van corporaties met het GA verder-concept toegepast worden. Hierbij staat de bewo- nersbetrokkenheid centraal en wordt voort- durend rekening gehouden met technische kwaliteit, woonlastenverlaging en onderhoud tijdens de gehele lifecycle. Jan Rijnbeek Business unit manager Woning Renovatie Projecten Itho Daalderop 2011 Colofon De renda renovatie enqu?te wordt jaarlijks uitgevoerd door USP Marketing Consultancy in opdracht van renda, kennis- platform bestaande bouw. USP Marketing COnSUltanCY Henri Busker Jos Vogel renDa Fannie Groenen (media-advies) Wilbert Leistra (eindredactie) Janneke Klunder (bureauredactie) vOrMgeving Twin Media bv, Rimke Bartels, Culemborg reageren? Heeft u een vraag/opmerking over dit artikel? Neem dan gerust contact met ons op via renda@aeneas.nl vOOrwaarDen Niets uit dit artikel mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. De algemene publicatievoor- waarden van de uitgever worden verondersteld bekend te zijn en zijn op aanvraag beschikbaar. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslis- singen gebaseerd op de informatie in dit artikel. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever. De renda renovatie enqu?te is alleen beschikbaar voor standaardleden van renda, kennisplatform bestaande bouw. Het volledige onderzoek is na inlog voor standaardleden te downloaden via www.renda.nl. Standaard lidmaatschap per jaar: 250,- excl. btw Kijk voor de voordelen en om u aan te melden op www.renda.nl