programma nr 1 2013 11 programma de puzzel van de kwaliteitsaanpassing In het artikel `De praktijk roept om vergelijkingsmateriaal' in renda 2012/4, is uiteengezet wat de noodzaak van projectdocumentatie is. In dit artikel ligt het accent op wat je er in de dagelijkse praktijk mee kunt (1). Spel van kwaliteitSaanpaSSing Een samenspel van factoren bepaalt uiteindelijk de aard en omvang van de renovatie. Zoals gezegd, is de kwaliteitsaanpassing een combinatie van (diverse) fysieke elementen en sociaal-maatschappelijke ingredi?n- ten. Tezamen vormen ze de bouwstenen voor de puzzel van de kwali- teitsaanpassing. De betreffende negen factoren bestaan uit: steden- bouw, architectuur, woon-, bouw- en onderhoudstechniek, proces, bewoners/doelgroepen, volkshuisvesting, en alle soorten kosten. De kunst is erin gelegen om al deze factoren te beschouwen tegen het licht van de mogelijkheden, waarbij uiteindelijk de bewoner en het gebruik een centrale plaats innemen. De kennis moet zich dus uitstrek- ken over al deze factoren en de referenties uit de praktijk moeten een illustratie vormen van de mogelijkheden. Dan kan het spel van de kwali- teitsaanpassing beginnen en wordt de oplossing ook niet meer door ??n van de factoren bepaald. En een enkel aanbod bestaat niet bij een dergelijke evenwichtige benadering. Renovatieoplossingen in de praktijk kunnen zeer divers zijn. D? oplossing bestaat niet. Daarom spelen referen ties een grote rol in het zichtbaar krijgen van de mogelijkheden. en dan gaat het niet alleen om de techni sche mogelijkheden, maar evenzeer om de sociale component. Zoals bij de mens lichaam en geest elkaar sterk be?nvloeden, zo speelt bij de kwaliteit(saan passing) van de woning en de buurt zowel de fysieke als de sociale kwaliteit een rol. in wezen gaat het om het passend evenwicht tussen deze twee aspecten, die ervoor zorgen dat een reno vatieproject geslaagd is. tekst en beeld martin liebregts programma12 nr 1 2013 Bronnen 1 `De praktijk roept om vergelijkingsma- teriaal', Martin Liebregts, renda 2012/4, pag. 10 t/m 12. 2 De kosten betreffen de aanneemsom, inclusief btw, prijspeil 2012, en zijn gebaseerd op gedetailleerde gegevens van circa zestig renovatieprojecten, die uitgevoerd zijn in de periode 2001 t/m 2010. 3 Op dit moment wordt de publicatie `Vlugschrift, Sociaal Design' voorbe- reid door een aantal partijen. Hierbij gaat het niet om procedures, maar om verhalen die inspireren. De publicatie verschijnt medio 2013. 4 Bij een grootonderhoudsplan of beperkte renovatie verhuist van het begin van het planproces tot einde oplevering, circa 20 tot 30 procent van de bewoners, afhankelijk van het woningtype. Ingeval van ingrijpende renovatie ligt dit percentage boven de 50 procent. Indien er sprake is van vervangende nieuwbouw, gaat het om 80 procent van de bewoners dat verhuist. Het beeld van de circa veertig projecten laat een grote spreiding zien van de kosten per woning. De gemiddelde kosten bedragen 7000 ? 76.000 euro, afhankelijk van het feit of zeer `dure' projecten worden meegerekend. Kijken we echter alleen naar de projecten die na 1945 gebouwd zijn, dan ligt het gemiddelde beneden de 60.000 euro. In de meeste gevallen gaat het om (een ingrijpende) renovatie. De verdeling van de kosten over de diverse samenstellende delen van een woning ziet er als volgt uit: Schil 35.000 ? 40.000 Woning intern 16.500 ? 20.000 Woninginstallatie 6500 ? 8000 Woonomgeving 2000 Totaal 60.000 ? 70.000 Verder zijn drie referentiewaarden die betrekking hebben op een levens- duurverlenging van 15, 30 en 45 jaar gegeven, voor een woning uit 1955. Het gaat om bijna twintig projecten waarvan de kosten zijn weergegeven. Het beeld laat een zeer grote spreiding zien; het illustreert de diversiteit van de praktijk. De gemiddelde kosten liggen op circa 70.000 euro en komen overeen met die van de referentie uit 1965, waarbij de levensduur met dertig jaar wordt verlengd. De gemiddelde verdeling over de schil, woning intern, woninginstallatie, gemeenschappelijke ruimten en woonomgeving, ziet er als volgt uit: Schil 35.000 Woning intern 15.000 Woninginstallatie 10.000 Gemeenschappelijke ruimte 9000 Woonomgeving 1000 Totaal 70.000 programma nr 1 2013 13 gemiDDelDe Zegt nietS Voor de drie belangrijkste woongebouwtypen ? de rijtjeswoning, de portieketagewoning en de galerijflat ? zijn de kosten per woning, beho- rende bij een bouwjaar, bekend (2). Globaal is te constateren dat de gemiddelde renovatiekosten van de rijtjeswoning en de portieketagewo- ning rond de 70.000 euro liggen, en die van de galerijwoning 50.000 euro bedragen. Echter als alleen woningen uit de naoorlogse periode met elkaar worden vergeleken, dan liggen die van de rijtjeswoning en de portieketagewoning in de orde van 60.000 euro. Maar deze bedra- gen zeggen alleen iets als je voor tientallen renovatieprojecten een totaalbedrag wilt budgetteren. De feitelijke kosten van de renovatiepro- jecten kunnen in hoofdlijnen vari?ren van 10.000 tot 140.000 euro per woning. De werkelijkheid ligt ergens tussenin. De hier gepresenteerde gemiddelden zijn deels gebaseerd op projecten met een `hoog' voorbeeldkarakter. In de doorsnee praktijk liggen de kosten zeker 15 ? 20 procent lager. Maar ook dan geldt dat de concrete keuze op projectniveau niet gestuurd moet worden door het gemiddelde, maar door de specifieke afweging van alle relevante facto- ren. Op projectniveau moet de balans opgemaakt worden of de te reali- seren kosten-kwaliteitverhouding verstandig is binnen de maatschappe- lijke context. Sociale gevolgen De huidige documentatie over de fysieke aspecten van de renovatie- praktijk staat nog in de kinderschoenen, maar ten aanzien van de soci- ale aspecten is het niveau van incident nog niet overstegen. Systema- tisch onderzoek naar klanttevredenheid is sinds enkele jaren zijn intrede aan het doen. Maar ruimte geven aan de inbreng van bewoners is meer. Ook hiervoor is het wenselijk om met elkaar beter inzicht te krijgen in wat de gewenste en passende aanpak in een concrete context is (3). Uit de praktijk is bekend dat hoe ingrijpender een kwaliteitsaanpassing is, des te meer oorspronkelijke bewoners van het toneel verdwijnen (4). Kennis over de sociale gevolgen moeten dus ook een vast onderdeel gaan vormen van de documentatie van projecten. een goeD vooRbeelD Op zoek naar de best passende praktijk is gemakkelijker gezegd dan gedaan. H?t goede voorbeeld bestaat niet. Juist een breed overzicht van de mogelijkheden, met de bijbehorende overwegingen en kenmer- ken, kan een bijdrage leveren aan de keuze op projectniveau. Uiteinde- lijk gaat het om een passende oplossing voor een situatie. Een goed beeld van de gerealiseerde projecten, verspreid over Nederland, kan een showroom van mogelijkheden opleveren. Woorden als `gemid- delde' en `best practice' passen niet bij deze zoektocht, omdat het te veel uitgaat van ??n oplossing en te weinig van de breedheid van de dagelijkse praktijk. Het betreft nog geen twintig projecten, vooral uit de periode van eind jaren zestig tot begin jaren zeventig. De gemiddelde aanneemsom bedraagt 47.000 euro per woning, maar gezien de spreiding is elke ingreep mogelijk tussen 10.000 en 100.000 euro per woning, afhankelijk van de gewenste kwaliteit.