programma10 nr 4 2012 programma de praktijk roept om vergelijkingsmateriaal we op basis van enkele variabelen een vierkantemeterprijs willen kunnen bepalen voor de investering in toekomstig onderhoud en de energiekosten (3). Eigenlijk willen we, voordat we alle winkels gaan aflopen, weten of het binnen het budget en de kwaliteitsaspiraties valt. Een belangrijke basis hiervoor wordt gevormd door een eenduidige manier van vastleggen of documenteren van de praktijk. De eerste analyse die uitgewerkt is, richt zich op de renovatiekosten en het oorspronkelijk bouwjaar van de woningen, respectievelijk het woningbouwcomplex. Van de drie hoofdperioden ? vooroorlogse woningbouw, vroeg-naoorlogse woningbouw (voor 1965) en de woningbouw erna ? worden de ontwikkelingen geschetst en ge?llus- treerd (4). DE VooroorlogsE woningbouw woningen uit deze periode zorgen voor een spanningsveld tussen reno- vatie op hoog niveau en de alledaagse praktijk. Vooral de renovaties van de vooroorlogse woningen neigen naar een nieuwbouw met een Gedurende de afgelopen 25 jaar is de renovatiepraktijk voortdurend systematisch gedocumenteerd (1). Juist in geval van renovatie, waarbij de ingreep een grote variatie kan vertonen op basis van bestaande en gewenste kwaliteit, zijn referenties essentieel. Je wilt graag weten wat elders met verge- lijkbare woningen is gedaan. In de laatste 5 jaar is hier- voor de projectendatabase opgezet onder de naam renda, als onderdeel van het kennisplatform bestaande bouw (2). In dit projecten- overzicht wordt ernaar gestreefd op eenduidige wijze alle relevante feiten over een renovatieproject te documenteren om zo goede vergelijkingen te kunnen maken en dwarsverbanden te leggen. tekst en beeld martin liebregts we moeten de maat nemen met referenties. Dit duidt op de verande- rende situatie in de bouwsector en de ermee gepaard gaande verande- ringen tussen de marktpartijen. naast ketensamenwerking vormt conceptueel aanbesteden de nieuwe formule. Dit houdt in dat de te leveren prestatie veel meer de leidraad aan het begin van het project wordt, in plaats van de techniek. En om dan toch voeling te krijgen met het uiteindelijke resultaat, zijn gerealiseerde projecten bij uitstek `goede' referenties van mogelijk te leveren prestaties. ook hiervoor is een eenduidige projectdocumentatie een noodzaak. in dit artikel wordt een overzicht gegeven van de breedheid van de renovatiepraktijk wat betreft kosten, bouwjaar en kwaliteit. Alle variabelen worden illustratief behandeld. Invloed van varIabelen De ontdekkingsreis richt zich op de variabelen die van grote invloed zijn op de (mogelijke) kwaliteit en de bijbehorende kosten. in wezen zouden programma nr 4 2012 11 monumentaal jasje. De kosten van de praktijkvoorbeelden stijgen soms boven die van nieuwbouw uit, of evenaren de kosten (5). Echter de praktijk kan ook bescheidener zijn, maar dan zal de bestaande platte- grond minder ingrijpend aangepakt moeten worden. De aanpassing van de plattegrond, in combinatie met installaties, vormt bij deze vorm van hoogniveaurenovatie circa 50 procent van de investeringskosten. Het hoge kostenniveau hangt dus in belangrijke mate af van de geschiktheid van de bestaande plattegronden voor de toekomst. Als de plattegrond van de vooroorlogse woning volledig op de schop moet, wordt de reno- vatie vooral uit cultuurhistorische overwegingen ingegeven. DE VroEg-nAoorlogsE woningbouw De vroeg-naoorlogse praktijk schetst een beeld van grote verscheiden- heid. De eengezinswoningen uit de periode voor 1965, evenals de portieketagewoningen uit deze periode, hebben hogere investerings- kosten dan de periode erna. ook hier spelen de noodzakelijke platte- grondaanpassingen een belangrijke rol wat betreft de bijbehorende aanpassingen voor de installaties. Toch liggen de kosten van deze reno- vatie ongeveer op de helft van het niveau van die van de vooroorlogse woningen. De aanneemsom (inclusief btw) ligt op het niveau van 75.000 euro per woning (prijspeil 2012) en vertoont in de praktijk grote schommelingen (circa 30.000 ? 120.000 euro). DE niEuwE pErioDE nA 1965 De bouwperiode van na 1965 en tot 1980, wordt gekenmerkt door ruime plattegronden. Dit betekent dat structurele aanpassingen van de plattegrond niet nodig zijn. Het accent ligt hier veelal op de schil en de beeldkwaliteit. Het investeringsniveau ligt hier gemiddeld ook bedui- dend lager en beweegt zich rond de 40.000 euro per woning. de enerGetIsche kwalIteIt De energetische kwaliteit die bij de renovatie in het eerste decennium van deze eeuw werd bereikt, lag gemiddeld rond label b. om preciezer te zijn, de resultaten zijn als volgt verdeeld onder de drie labels: Energielabel A: circa 45 procent Energielabel b: circa 25 procent Energielabel C: circa 30 procent Tegen het licht van de huidige praktijk is dit resultaat bescheiden. op dit moment is het streven minimaal label A en eigenlijk is hoger wenselijk en mogelijk. De horizon verwijst steeds meer naar de energienotaloze woning, zowel voor renovatie als nieuwbouw. een wonInGtype onder de loep De renovatiepraktijk laat een grote diversiteit zien, die in eerste instan- tie bepaald wordt door de oorspronkelijke kwaliteit, en in tweede instan- tie door (de visie op) de gewenste kwaliteit. neem als voorbeeld de eengezinswoning uit de periode 1945-1965. in bijna alle gevallen gaat het om de doorzonwoning (6,0 ? 6,2 m1 breed). De gemiddelde renova- tiekosten bedragen 70.000 euro; ze liggen tussen 30.000 en 120.000 euro per woning. in principe zijn het twee werelden die met elkaar verbonden moeten worden. De vraag is nu waar deze grote verschillen door worden veroorzaakt. De belangrijkste kostendragers van deze grote differentiaties in kosten zijn: De mate van de monumentale aanpak van de gevel en de vergroting van de woning door uit- en opbouw (15.000 ? 65.000 euro) De aanpak van de woning intern en de mate waarop een plattegrond veranderd wordt (0 ? 50.000 euro) programma12 nr 4 2012 De wijzigingen van de woninginstallatie (0 ? 5000 euro) De woonomgeving, inclusief bergingen (0 ? 5000 euro) Het uiteindelijke resultaat is dus niet een simpel rekensommetje. Zowel de kosten, de overwegingen als de opbrengstpotentie kunnen sterk verschillen. Een uniforme regel over wat de toelaatbare investeringen per woning zijn, is niet zomaar te geven. wel kunnen referenties, met de bijbehorende kosten, veel verduidelijken in de mogelijkheden. Het spiegelen van de afwijkingen moet de beslissing sturen. de toekomstmoGelIJkheden Een vraag die bij de beschouwing van de toekomstige kwaliteit opduikt, luidt: rekenen we met het verleden of met de toekomst? De huidige huur en ook de huur na renovatie ligt vaak ver af van de maximaal rede- lijke huur. Het verschil ligt in de orde van grootte van 30 ? 40 procent. De gemiddelde huursprong van alle projecten ligt op het niveau van 75 euro per maand, bij een gemiddelde toename van het aantal kwaliteits- punten met circa 20 (vari?rend van 0 tot ruim 300 euro per maand). De nieuwe huur na renovatie blijft bijna op dezelfde afstand van de maxi- maal redelijke huur als voor de renovatie. Er is dus op termijn ruimte genoeg om de opbrengsten enigszins te verhogen. Hetzelfde geldt voor wat de mogelijke bijdrage kan zijn van de renovatie aan de energiebesparing, respectievelijk energieopwekking. besparing op energie laat ook ruimte voor extra huuropbrengsten toe, met behoud van gelijke woonlasten. Zeker bij de huidige benadering van de energie- notaloze woning, worden volledig nieuwe perspectieven mogelijk. in deze veranderende maatschappij zullen we moeten leren rekenen met verschillende scenario's. niet absoluut normeren is de sleutel, maar een gezonde risicoanalyse, waarbij alle kwaliteiten en kosten in de beschouwing betrokken worden. En hoe beter we de praktijk documen- teren en evalueren, des te beter zijn we hiertoe in staat. de nIeuwe praktIJk Als we de renovatiepraktijk opnieuw willen inrichten, waarbij er een verschuiving plaatsvindt in de taken en verantwoordelijkheden van alle partijen, is het nodig beter zicht te krijgen op de te realiseren kwaliteit. Hiervoor is eenduidig documenteren een must. En dit is geen arbeid voor een enkeling maar voor het collectief. Dit programma-artikel pleit er dan ook voor om de komende periode een versnelling aan te bren- gen in de projectdocumentatie. Dan wordt renda echt de spiegel voor de toekomst. bronnEn (1) Het E'novatieprogramma van novem (1988-1992) en de renda projectendata- base van ?neas (vanaf 2008) (2) De renda projectendatabase, die nu een bestand van bijna 150 projecten omvat, geeft een goede doorsnede van de renovatiepraktijk van de afgelopen tien jaar, van wat er zowel qua kwaliteit als kosten gerealiseerd is. (3) Het onderzoeksverslag `oude centrum, een andere aanpak van het planproces' uit 1984, uitgevoerd door bouwhulp- groep, geeft de uitgewerkte methode van grote panden in de binnenstad. (4) ruim zestig renovatieprojecten die op renda.nl staan en die voorzien zijn van specifieke data, zijn hiervoor gebruikt. De genoemde renovatiekosten betreft de aanneemsom, inclusief btw. bij een vergelijking van alle kosten komt nieuw- bouw duurder uit, doordat proceskosten substantieel hoger uitvallen en het slopen/bouwrijp maken er nog bij komen. nieuwsgierig naar de renda projectendata- base? scan hiernaast de code of ga naar www.renda.nl/projecten.