1 De molensteen om de nek van de zorginstelling 30-10-2014 Het herbestemmen van zorggebouwen naar nieuwe doelgroepen en functies is een uitdaging. Reden om eigenaren van zorgvastgoed als zorginstellingen en woningcorporaties te ondersteunen met de `Transformatiescan bestaande zorggebouwen'. Met de scan kan in een relatief kortdurend interactief proces worden bepaald of transformatie van het vastgoed naar nieuwe markten en doelgroepen haalbaar is, in financieel, bouwkundig en markttechnisch opzicht. Duidelijkheid hierover vergroot in een aantal weken het inzicht, versnelt besluitvorming en voorkomt leegstand. Tekst Anneke Speelman, senior adviseur HEVO Corporatie Wonen Meerssen heeft de Transformatiescan toegepast. Het hart van het complex zal fungeren als ontmoetingsplek met diverse activiteiten 2 Kantoren, winkels, kloosters, boerderijen, scholen, culturele centra, buurthuizen; iedere dag komt er vastgoed leeg te staan. Het lijkt een niet te stoppen fenomeen. Intussen is en dreigt er leegstand bij verpleeg- en verzorgingshuizen en gebouwen voor de psychiatrie en gehandicaptenzorg. Veranderingen in de maatschappij en overheidsbeleid met betrekking tot scheiden van wonen en zorg en de afgesproken beddenreductie in de psychiatrie, zijn hieraan debet. Veel zorgvastgoed is veertig tot vijftig jaar oud, maar ook een groot deel is van recentere datum. De kazerneachtige architectuur en uniforme inrichting van deze complexen sluit veelal niet aan bij de wensen van de huidige en toekomstige cli?nt en professional. Meer privacy, meer ruimte, nieuwe werkmethoden en het leveren van zorg op afstand zijn slechts een paar voorbeelden die gemeengoed zijn in zorgland. Zorginstellingen en corporaties met zorgvastgoed moeten om die reden, en omdat de toekomstige doelgroep een forse zorgvraag zal kennen, nieuwe woonzorgconcepten ontwikkelen. Alleen zo maken zij hun incourante vastgoed aantrekkelijk voor cli?nten en medewerkers. Tegelijkertijd voert de overheid sinds 2014 een beleidslijn die ervoor moet zorgdragen dat mensen met een grote zorg- vraag intramuraal kunnen wonen en mensen met een kleinere zorgvraag hulp aan huis ontvangen. Deze beleids- lijn heet binnen de ouderen- en gehandicaptenzorg het `scheiden van wonen en zorg'. In de psychiatrie is een forse beddenreductie afgesproken. Dit beleid gaat gepaard met het verschuiven van geldstromen. Een van de belangrijke punten is het decentraliseren van een groot deel van het zorgbeleid naar gemeenten. Dit gebeurt gefaseerd maar moet in 2015 een feit zijn. Gevolg is dat cli?nten met een kleinere zorg- vraag niet meer in aanmerking komen voor een woonvergoed- ing vanuit de AWBZ. Mensen blijven zelfstandig wonen en kunnen daarnaast zorg ontvangen. Zorggroepen zijn geen oplossing Het langetermijndenken over deze zaken en vastgoed zijn nooit core business geweest van de meeste zorginstellingen. Door onervarenheid met de materie ligt het maken van niet- doordachte keuzen, het nalaten van kiezen of het vooruitschuiven ervan op de loer. Dreigende leegstand kan dan een molensteen om de nek van een zorginstelling worden. Verzorgingshuis Beukeloord in Meerssen wordt verbouwd naar verpleeghuis en zelfstandig wonen (zie kader) 3 Iedere zorginstelling en corporatie heeft te maken met dit probleem; het Rijk schat in dat zeker zo'n 9000 panden in Nederland niet gereed zijn voor de toekomst. De Transformatiescan bestaande zorggebouwen, die HEVO samen met Inbo en ArjoHuntleigh heeft ontwikkeld, biedt snel inzicht in de gebruiksmogelijkheden en - onmogelijkheden van verouderde zorggebouwen. Het gaat om vragen over het afstemmen van een gebouw op de juiste zorggroep: lichte, zware, chronische, dementerenden of mensen met een verstandelijke beperking. En wil een zorgaanbieder er ook faciliteiten voor revalidatie in betrekken? De keuze voor de ene of de andere doelgroep moet de zorgaanbieder vertalen in een bouwtechnische transformatie van het pand, waarbij identiteit en kwaliteit hand in hand gaan. Nogal eens moet verder worden gekeken dan de onmiskenbare taken die dicht bij de zorg liggen. Doelgroepen binnen die zorg zijn dan geen oplossing. Daarom wordt vanuit de Transformatiescan ook gekeken naar oplossingen in de sfeer van retail, cultuur, jongerenhuisvesting en huisvesting voor MOE'ers (mensen uit Midden- en Oost-Europese EU-landen). Ook worden de opties onderzocht voor nieuwe kantoorconcepten of een lichte opknapbeurt en tegen een geringe huursom nog tien jaar verhuren. Soms is er ook sprake van rigoureuze besluiten: slopen en terug naar de natuur of verhuur aan particulieren. Een dergelijke omslag in (zorg)vastgoed vraagt dus ook om een compleet nieuwe kijk op ondernemerschap in een veranderend zorglandschap. Een eerste inspectie In de Transformatiescan is de mogelijkheid van een quickscan opgenomen. Dit is een globale inspectie van het pand op aanwezige installaties en bouwtechnische aspecten. De financi?le situatie van de instelling wordt daarbij ook onder de loep genomen. Het resultaat is een memo waarin wordt geadviseerd om al dan niet met een traject te starten. Soms is een transformatie naar de door de corporatie beoogde doelgroep niet mogelijk, omdat het bouwkundig geen optie is. Indien het advies uit de quickscan positief is, wordt een basisscan uitgevoerd. Die onderzoekt of transformatie daadwerkelijk mogelijk is. Het is de start van een zeer interactief proces, waarin behalve het management van de zorginstelling gaandeweg ook medewerkers en cli?ntenraad worden betrokken. Maar eerst wordt de diepte ingegaan door informatie te verzamelen: het sociaal en financieel jaarverslag, afschrijvingstermijnen van gebouwen, monumentale status, kadastrale tekeningen, bestemmingsplan, brandveiligheid enzovoort. Deze gegevens worden verwerkt in een SWOT-analyse van het pand en de locatie. Deze analyse gaat in op de waardering van gebouwen in architectonische en technische zin en op de waardering van de locatie op het gebied van onder meer ligging, landschap en bereikbaarheid. Verzorgingshuis Beukeloord Wonen Meerssen is een van woningcorporaties die de Transformatiescan hebben toegepast. Verzorgingshuis Beukeloord in Meerssen wordt nu verbouwd naar verpleeghuis en zelfstandig wonen. Frans G?rtener van Wonen Meerssen is tevreden en vertelt dat de corporatie snel een compleet inzicht in het vraagstuk heeft verworven. "Dit hadden we zelf niet zo snel voor elkaar gekregen. Het team is betrokken en creatief. Door in bouwteamverband ook nog het een en ander uit te werken, worden slimme oplossingen bedacht die kosten besparen." 4 Concreet op zoek In de daaropvolgende fase gaat het transformatieteam samen met het management concreet op zoek naar toekomstige functies en doelgroepen. Indien de keuze valt op zorg, wordt hierop ingezoomd. Een visie en ambitie voor de zorg wordt bepaald, toekomstige doelgroepen worden geformuleerd en consequenties voor het pand worden in kaart gebracht. Dit samen wordt afgezet tegen logistieke processen en zorgprocessen. Het is in feite de zoektocht naar een aansprekend en haalbaar woonzorgconcept. Hiervoor worden tijdens de Transformatiescan in principe drie intensieve workshopdagen georganiseerd, waarin ruimte is voor marktverkenning, concurrentieanalyse en het in grove lijnen bepalen en tekenen van het programma van eisen. Op dat moment wordt ook direct gerekend, om te bepalen hoe groot de benodigde investering is en wat dit betekent voor de exploitatie. Voor de nieuwe indeling van Beukeloord is gekozen voor Zorg (westvleugel), Wonen (noordvleugel), Werken (oostvleugel) en Ontmoeten (zuidvleugel) 5 Merkbepaling In de workshops wordt gebruikgemaakt van tal van werkmethoden om zaken boven water te krijgen. Voor het bepalen van missie, visie, kernwaarden en bouwambities voorziet de scan onder andere in een ludiek merkenspel dat via beeld antwoord geeft op de vraag `wie zijn we en wie willen we zijn?'. Heel eenvoudig betekent dat: wil je in je zorgverlening de HEMA, de Bijenkorf of de Jumbo zijn? Mik je op het segment cli?nten dat financieel draagkrachtig is en voor private zorg wil betalen of wil je als instelling ook een dienstverlenende functie in de wijk vervullen? Het spel maakt allerlei associaties los en door de interactiviteit waarmee het wordt gespeeld, ontstaat als het ware het merk; een soort gemene deler die de organisatie wil uitstralen. Dit is na de transformatie terug te zien in de kwaliteit van de beleving van het gebouw. Het merk vormt nogal eens de basis voor de diepgaandere discussie over hoe een instelling de werkprocessen in het pand wil vormgeven: zorg en facilitair en hoe faciliterend moet ict zijn? De scan houdt rekening met trends als Het Nieuwe Werken en Het Nieuwe Zorgen en organisaties worden hiermee geholpen. Tijdens de scan wordt verder meegedacht over procesondersteunende voorzieningen. Dit alles wordt vertaald in een personeelsplan voor het gebouw en de kosten ervan per jaar. Dit is van belang aangezien 90% van de kosten bestaat uit personele lasten. Als je het gebouw daarom dusdanig kunt vormgeven dat er effici?nt en effectief kan worden gewerkt, drukt dit de jaarlijkse lasten. De transformatiescan sluit af met een uitgebreide eindscan, waarin het woonzorgconcept wordt vertaald in een structuurontwerp van het toekomstige zorggebouw, aangevuld met een programma van eisen voor de ruimtelijke indeling, technische voorzieningen, bouwkundige prestaties en criteria voor duurzaamheid voor onder meer energie en materiaalgebruik. In het eindadvies zijn ook de kosten van de transformatieplannen berekend, waarbij de zorginstelling tevens een beeld krijgt van de financi?le gevolgen voor de zorg- en woonexploitatie door de jaren heen. Pragmatisch ingericht HEVO heeft inmiddels de eerste scans uitgevoerd. Ook zijn er reeds projecten in uitvoering waarvan het eerste pand een halfjaar geleden is opgeleverd. De scan is pragmatisch en binnen acht weken weten instellingen waar ze aan toe zijn. De kennisalliantie die ervoor zorgt dat de scan werkt, is bijzonder. Er wordt niets gedicteerd en er wordt interactief met de zorginstelling of corporatie samengewerkt. Daarbij besparen zorginstellingen geld met deze scan. Te vaak gaan ze nog van het ene naar het andere adviesbureau voor deelvragen. In de scan wordt integraal naar het probleem gekeken. Tot slot krijgen organisaties door de diepgang en kwaliteit van het transformatieplan banken of investeerders sneller zo ver dat ze deelnemen. De scan is om die reden een prima vertrekpunt voor het opzetten van een business case om plannen bij banken of investeerders gefinancierd te krijgen. Trainingen De `Transformatiescan bestaande zorggebouwen' is ontwikkeld door vastgoedspecialist HEVO, architect van onder meer zorgpanden Inbo en leverancier van medische hulpmiddelen ArjoHuntleigh. Door heel Nederland worden incompany- trainingen gehouden om kennis te maken met de methodiek. Informatie hierover is te vinden op www.transformatiescan.com.