de koude voeten van edgar24 nr 2 2012 de koude voeten van edgar Veel lef, heel veel geduld en een ongelooflijk doorzettings- vermogen. Dat was nodig voor de renovatie van de flats aan de Surinamelaan in Amersfoort. En het begon allemaal met de koude voeten van Edgar van Gronin- gen, bewoner van een van de flats. Hij vond in Ergin Borova een enthousiaste medestrij- der. "Ik hou van mensen met een onorthodoxe aanpak", verklaart de directeur VvE Beheer van de Alliantie zijn inzet. Een reconstructie. tekst wilbert leistra foto's nijhuis bouw b.v. de koude voeten van edgar nr 2 2012 25 "Ik weet nog heel goed wanneer het verhaal begon, want het was mijn eerste werkdag als directeur van de Alliantie VvE Diensten. Het was net negen uur toen de telefoon ging. Aan de lijn was Edgar van Gronin- gen", begint Ergin Borova het relaas. Van Groningen bleek Borova's voorganger al een hele tijd bestookt te hebben met het verzoek om mee te werken aan de renovatie van de flats aan de Surinamelaan in Amersfoort. Uiteindelijk kwamen ze er samen niet uit. Van Groningen nodigde de nieuwe directeur uit op de koffie. "Ik ging bij Edgar op bezoek en hij vroeg mij mijn schoenen uit te doen. En na niet al te lange tijd begreep ik wat hij bedoelde: ik kreeg koude voeten. De woning tochtte enorm en om de temperatuur op een comfortabel niveau te krijgen en te houden, moest hij buitensporig veel stoken met een hoge energierekening als gevolg", vertelt Borova over zijn eerste kennisma- king met Van Groningen. De bewoner had bij de Alliantie aangeklopt, omdat hij de woning van de corporatie had gekocht. Naast het comfortargument speelde bij Van Groningen ook een rol dat hij het stookgedrag niet kon verantwoorden vanuit een maatschappelijke drive en vanuit de kennis die hij had opgedaan tijdens zijn studie milieumaat- schappijwetenschappen. Het bleek het begin van een driejarige strijd voor de renovatie van de flats aan de Surinamelaan. "Voor Edgar duurde die strijd nog langer, want hij was al ruim een jaar bezig toen wij met elkaar in contact kwamen", verduidelijkt Borova. VErSnIppErD BEzIt In totaal gaat het om 5 flatgebouwen van ieder 22 woningen. Het betreffen de eerste portiekwoningen in Nederland. In 50 jaar tijd zijn de flats niet gerenoveerd. Er is sprake van versnipperd bezit, deels van de Alliantie als de grote eigenaar en de enige verhuurder, en deels van eigenaar-bewoners. Volgens Borova is het in deze situatie van versnip- perd bezit erg moeilijk om alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. "De belangen van de bewoners lopen erg uiteen. Je hebt te maken met huurders ? waarvan minimaal 70 procent moet instemmen met een renovatie ?, oudere bewoners die aan het einde van hun hypotheekaf- lossing zitten en die het hun tijd wel zal duren, en bijvoorbeeld bewo- ners die een hypotheek op de top van hun mogelijkheden hebben afge- sloten en die helemaal geen middelen hebben om zelf een renovatie te bekostigen. Maar er waren ook bewoners die al hadden ge?nvesteerd in extra isolatiemaatregelen. Zij waren niet direct geneigd om het kunstje zo maar nog een keer over te doen", schetst de directeur. Vanuit de rol van VvE Diensten van de Alliantie heeft Borova contact gezocht met Ecofys. "Dus niet als eigenaar/opdrachtgever", benadrukt hij. "Het adviesbureau heeft een haalbaarheidsonderzoek verricht dat door de gemeente Amersfoort en de VvE's is gefinancierd. Beginsitu- atie was energielabel F en G voor woningen en het streven was label A. De resultaten van het onderzoek zijn tijdens een Algemene Ledenver- gadering van de VvE's gepresenteerd, waarbij de bewoners een over- zicht kregen van de kosten ?n de besparingen. Dit heeft geleid tot verder onderzoek, waarin Ecofys onder andere een Programma van Eisen en een bijbehorende begroting opstelde. In dat programma waren zaken opgenomen als het vervangen van de kozijnen, het aanbrengen van vloer- en spouwmuurisolatie, het vervangen van het dak en het aanbrengen van dakisolatie, het installeren van mechanische ventilatie en de aanpak van koudebruggen. Hieruit zijn medio 2010 offertes aangevraagd, met zowel label A als label B als eindresultaat. Uiteindelijk viel de keuze op label B, omdat dit bereikt kon worden met een mini- male investering die door besparing op het energieverbruik kan worden terugverdiend. Hiermee zouden de bewoners break even kunnen draaien", legt Borova uit. FInAncIErInG De totale kosten werden geraamd op ruim 2 miljoen euro, zo'n 470.000 euro per gebouw. Per VvE werd 130.000 euro uit de onderhoudsre- serve betaald en zo'n 50.000 euro werd via subsidie van Meer Met Minder verkregen. Voor de resterende kleine 3 ton euro's moest een financieringsmodel worden gezocht. Voor Borova betekende dat de start van een leerproces. "Vanuit de rol van VvE-beheerder ben ik op zoek gegaan naar financiering. Dat betekende een nieuwe activiteit voor de Alliantie: gesprekken aangaan met een bank om financiering los te krijgen voor VvE's." Omdat het een verduurzaming van de flatgebou- de koude voeten van edgar26 nr 2 2012 wen betrof, dacht Borova direct aan de Triodos Bank. "De bank wilde niet meedoen omdat een onderpand ontbrak. Vervolgens heb ik aange- klopt bij ING, de huisbankier van de Alliantie. Ook dit werd geen succes, want de bank eiste van de VvE's een administratieve onderbou- wing alsof het hier een multinational als Shell betrof. Bij de Rabobank kreeg ik pas voor het eerst het gevoel dat ik met een partij aan tafel zat die vastberaden was om er samen uit te komen", vertelt Borova. De Rabobank wilde geld lenen op naam van de VvE's, onder voorwaarde dat er een garantstelling was. Die garantstelling voor in totaal 1,1 miljoen euro kwam van de provincie Utrecht. "Dat was ook nog een verhaal. De verantwoordelijk gedeputeerde moest op wintersport in Oostenrijk worden getraceerd om zijn goedkeuring te faxen", lacht Borova. Het bleek echter niet de enige voorwaarde van de bank. "Alle bewoners, dus ook de huurders, moesten achter het plan staan", legt hij het standpunt van de bank uit. "Daarnaast speelde een rol of de VvE een goed bestuur had en ook de financi?le huishouding op orde had. Ten slotte vond de bank het belangrijk dat de VvE daadkracht toonde in het traject. Allemaal voorwaarden waar we moeiteloos aan konden voldoen." AktE Programma van Eisen rond, begroting rond ?n financiering rond. Begin- nen maar, zou je denken. Niets was minder waar. Een akte in de statu- ten van de VvE's bleek nog roet in het eten te kunnen gooien. "In de statuten is een zogenoemde akte van splitsing opgenomen. Deze houdt in dat de verenigingen geen overeenkomst mogen aangaan met een looptijd van langer dan een jaar. De lening van de Rabobank was echter gebaseerd op twintig jaar. Een zoektocht op Google leverde de informa- tie op dat de akte onderdeel was van een modelreglement uit 1976. Hierin stond dat het bestuur van een VvE geen terugkomende verplich- tingen langer dan een jaar mocht aangaan. Maar hoogleraar prof.mr. A.A. van Velten wees ons erop dat dit artikel geen betrekking had in geval van administratief beheer, technisch beheer en onderhoud. Dat bleek doorslaggevend te zijn. We konden aan de slag!" Iets te vroeg gejuicht. Er moest nog worden uitgezocht of de leden van de VvE's individueel aftrek konden krijgen, ondanks dat de lening op naam van de verenigingen stond. Dit bleek te kunnen en volgens Borova druppelden de blauwe enveloppen gestaag binnen. Het was ook van belang dat snel kon worden gestart met de renovatie, benadrukt hij. "Tot 1 oktober 2011 gold nog het lage btw-tarief van 6 procent op arbeidsloon bij renovatie. Ons rekenmodel was gebaseerd op 19 procent. Met dat voordeeltje konden we eventuele tegenvallers opvan- gen", legt hij uit. Nu dan de start van de werkzaamheden? "Nee", zucht Borova. "Nog niet. De flatgebouwen bleken beschermd stadsgezicht te zijn. Voor renovatie was een extra bouwvergunning nodig. Deze aanvraag kwam op mijn bureau terecht. Ik heb mijn eigen burgerservicenummer moeten geven om de vergunning te krijgen. Maar dan eindelijk: in maart 2011 kregen we een definitieve GO! In april zijn de werkzaamheden gestart en in oktober is het project opgeleverd." LEErtrAjEct Terugkijkend spreekt Borova van "een ongelooflijk mooi leertraject", ondanks de momenten dat hij zich de vraag stelde of het verstandig was door te gaan. "Het moeilijkste onderdeel van een dergelijk traject bleek dat je van zo veel verschillende schijven afhankelijk bent om resultaat te behalen. Heb je de ene hobbel genomen, blijkt er nog een beer op de weg te zijn. Op een gegeven moment is het je echter de eer te na om op te geven. Binnen de Alliantie zeiden we ook tegen elkaar dat we dit rond gingen krijgen. Het wordt namelijk echt je project, van jezelf, maar ook van de groep. De groepsdynamiek is hiervoor erg belangrijk geweest. Ik denk ook dat het de onderlinge band tussen de bewoners versterkt heeft. En je moet natuurlijk het ongelooflijke door- zettingsvermogen van Edgar niet vergeten. Zijn vasthoudendheid was buitenproportioneel, zijn drive om het onmogelijke mogelijk te maken. Eigenlijk zou je per gebouw een Edgar nodig hebben", lacht hij. In het door Ecofys opgestelde programma waren zaken opgenomen als het vervangen van de kozijnen, het aanbrengen van vloer- en spouwmuurisolatie en het vervangen van het dak en het aanbrengen van dakisolatie. de koude voeten van edgar 27 cHEckLISt Het project aan de Surinamelaan in Amersfoort heeft na evaluatie van alle betrokken partijen een praktische checklist opgeleverd. De bedoeling hiervan is dat een toekomstig project een snellere doorlooptijd kan hebben, legt Borova uit. "Met behulp van de checklist kunnen sneller stappen worden gezet op het administratiefjuridische vlak. Daar hebben wij erg veel voorwerk voor verricht. Hierdoor kunnen er ook sneller stap- pen worden gezet bij het regelen van de financiering. Denk alleen al aan simpele zaken als het voorhanden hebben van de uittreksels van de inschrijvingen van de Kamer van Koophandel van de VvE's." Op basis van de checklist is een programma opgesteld, dat uitgaat van een looptijd van een jaar per traject. "Dat lijkt erg kort in vergelijking met de 3 ? 4 jaar dat dit traject heeft geduurd, maar als je snel de VvE kunt mobiliseren en alle neuzen dezelfde kant uit kan krijgen, gaat het sneller. Een goede VvE-beheerder kan het traject ontzorgen. Mijn advies luidt dan ook: zoek een professionele VvE-beheerder als je een dergelijk project wilt beginnen." Hij voegt er nog aan toe: "En neem de kosten van die beheerder op in de begroting. Wij hebben bij dit project slechts een klein percentage van de uren gedeclareerd, maar bij toekomstige projec- ten moet een goed verdienmodel worden opgesteld." Het delen van de opgedane kennis wordt geen onderdeel van een dergelijk verdienmodel, wil Borova benadrukken. "Deze kennis is als open source opgedaan en moet naar mijn mening ook op die manier worden gedeeld. Er komt namelijk steeds meer vraag naar die kennis. Als ik alleen naar het VvE-volume van de Alliantie kijk, dan is het aantal van 200 ten tijde van mijn start in november 2008, gestegen naar 900 nu. En corporaties zullen alleen maar doorgaan met het opsplitsen van hun bezit. Verduurzaming is afhankelijk van projecten als deze. Wij hebben het pad ge?ffend." De strijd om de renovatie van de flats aan de Surinamelaan duurde drie jaar. fotoedgarvangroningen LEES VErDEr Koude voeten in geitenwollen sokken, het verhaal dat Edgar van Groningen vertelt over zijn ervaringen, lees je op www.renda.nl. koude voeten in geitenwollen sokkenwww.renda.nl koude voeten in geitenwollen sokken 2007. Het was de begintijd van aandacht voor energiebesparing in de bestaande bouw, weet hij zich te herinneren. "Voor onze flats stond er groot onderhoud op het programma. Een goede reden om naar de bewonersavond met de vijf VvE's te gaan. Het werd een teleurstellende ervaring. Daar waar ik wilde doorpakken met dubbel glas en spouw- muurisolatie, bleek dat voor VvE Beheer niet bespreekbaar. Er werd gekozen voor een likje verf hier en daar." Van Groningen liet het er niet bij zitten en schreef een brief aan de andere bewoners in de flats, waarin hij zijn streven bekend maakte en waarin hij opriep tot steun. "In januari 2008 werd de tijd wat gunstiger", vertelt hij. "Nota bene in ons eigen Amersfoort werd de aftrap gehou- den van het programma Meer Met Minder en specifiek de Unieke Kansen Regeling (UKR). De UKR stimuleerde projecten waarin Neder- landse marktpartijen en niet-marktpartijen samenwerken aan de transitie naar een duurzame energiehuishouding. Geweldig, met de gemeente, de provincie en Saxion Hogeschool had ik al niet-marktpartijen achter mij geschaard. Het was zaak een commerci?le trekker erbij te halen." Die commerci?le partij werd de Alliantie. In eerste instantie waren zowel "Geitenwollen sokken, van die dikke, die droeg ik in die tijd. En nog had ik koude voeten." Voor Edgar van Groningen begon het verhaal in 2007. Volgens eigen zeggen was het een samenloop van omstandig- heden. "Als ik de flat op de Surinamelaan niet had gekocht... Als de flats niet zo enorm hadden getocht... Als ik me niet druk had gemaakt over het gebrek aan comfort en de hoge energie- rekening... Als ik..." tekst wilbert leistra fotonijhuisbouwb.v. koude voeten in geitenwollen sokken www.renda.nl de woningcorporatie als VvE Beheer van de Alliantie enthousiast over de plannen, net als overigens de bewoners inmiddels, verklaart Van Groningen. "We hadden een bewonersvergadering gehouden in het ROC in de buurt van de flatgebouwen en uiteindelijk bleek iedereen enthousiast over de plannen. Ik had goede hoop." Letterlijk op de dag dat de aanvraag voor de UKR uiterlijk kon worden ingediend, bleek VvE Beheer van de Alliantie af te haken. "De voorganger van Ergin wilde uiteindelijk niet meegaan. Het vertrouwen ontbrak bij haar." tEruGSLAGEn Het bleek niet de enige terugslag en enorme teleurstelling voor Van Groningen. Hij schaart ze samen onder de noemer dat institutionele logica niet gelijk is aan bewonerslogica. "Ergin Borova omschreef het treffend: we zijn bezig met een nieuw spelletje, maar het speelveld moet eerst nog worden aangelegd. Ik vind dat juist de uitdaging; hoe vager hoe beter. Dan kun je mijlpaaltjes inbouwen. Het gaat om een nieuw kennisdomein, namelijk energiebesparing gekoppeld aan VvE's." Na het mislukken van de aanvraag voor de UKR, besloot Van Gronin- gen een stapje terug te doen. "Even de aandacht van de Surinamelaan afhalen", omschrijft hij zijn besluit. Binnen een Community of Practice wilde hij zich met de algemenere vraagstukken bezighouden die met energiebesparing en VvE's te maken hebben. "Ik moest binnen een nieuwe groep het probleem van boven gaan bekijken, samen met VvE Diensten van de Alliantie bijvoorbeeld. Borova herkende het probleem van VvE's, dat ze moeilijk te mobiliseren zijn bijvoorbeeld, zeker als het om energie gaat. Dat was voor mij een nieuw mijlpaaltje, ik had een medestander gevonden in Borova. Een die zich ontpopte als een mede- strijder. Het waren deze kleine doorbraken waaruit ik de moed en de kracht kon putten om door te gaan." SuccES Van Groningen wilde oorspronkelijk voor het hoogst haalbare gaan, namelijk energielabel A. Dat bleek echter te duur. Toch is hij tevreden met het resultaat. "Het is een leertraject geweest dat tot succes heeft geleid. Niet alleen doordat de woningen zijn gerenoveerd, maar ook omdat het experiment vertrouwen heeft gewekt. Bij de betrokkenen, en ook daarbuiten. Zo begeleidt Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management aan de TU Delft en lector Vernieuwend Vastgoedbeheer aan de Hogeschool Utrecht, een energieproject in Amersfoort. Ik weet vrijwel zeker dat hij niet was gekomen als hij niet van ons experiment had geweten. Het project Surinamelaan staat namelijk model voor een grotere opgave. Er zijn veel vergelijkbare flats in Nederland die met dezelfde energetische problemen kampen." LEF Ergin Borova gaf al aan dat elk te renoveren flatgebouw een Edgar nodig heeft. Van Groningen heeft een advies voor die andere Edgars: "Ik zag ooit een affiche van Loesje met daarop de tekst `leven is het meervoud van lef'. Dat is heel erg van toepassing op ons project en dat zou het voor toekomstige projecten ook moeten zijn. Heb lef! Durf te zeggen dat je iets niet weet. Dat geldt ook voor corporaties. Heb het lef om de wijk in te gaan en te zeggen: `we beginnen eraan, ook al weten we nu nog niet hoe'. Durf te investeren in zaaigeld. Wek vertrouwen bij de bewoners, dat betaalt zich altijd terug", klinkt hij bevlogen. Van Groningen werkt sinds kort als praktijkonderzoeker stad, voedsel en groen aan de CAH Dronten en Almere. Daarnaast is hij tuinmakelaar bij de gemeente Amersfoort, heeft hij Stichting Eemstad Lab opgericht en is hij ambassadeur Duurzame Ontwikkeling van de gemeente Amers- foort. "Er staat nog steeds niet achter ??n van mijn functies `specialist VvE' vermeld", lacht hij. Toch houdt het onderwerp hem nog wel bezig, geeft hij toe. "Ik heb samen met anderen de contouren ingediend voor een Green Deal voor VvE's en energieaanpak. Dat mag wat mij betreft ook vanuit Den Haag wat steviger worden opgepakt. En met zo'n Green Deal kun je wat piketpaaltjes slaan." Hij geeft aan voorlopig af te zien van een voortrekkersrol. Maar zeg nooit nooit, haast hij eraan toe te voegen. "Ik mis binnen de meeste discussies over het onderwerp een beetje de reuring. Het is allemaal een beetje te braaf. Ik sluit niet uit dat ik binnenkort weer voor wat reuring ga zorgen." "Het is een leertra- ject geweest dat tot succes heeft geleid. Niet alleen doordat de woningen zijn gerenoveerd, maar ook omdat het expe- riment vertrouwen heeft gewekt", volgens Edgar van Groningen. fotoedgarvangroningen