De EVR-methode 28 c Ecokosten doorgerekend Naast de investeringskosten worden de gebruikskosten steeds belangrij- ker. Dit is nu al te zien, maar dat zal in de toekomst nog sterker het geval zijn. Dit pleit voor de levenscyclusbenadering, ofwel de LCC-benadering. Behalve de traditioneel economische kosten zullen we ook (de ecokosten van) de milieulast van gebouwen in onze overwegingen moeten betrekken willen we op een duurzame manier omgaan met onze woning- en gebou- wenvoorraad. In het komende jaar zal in bouwIQ aandacht besteed worden aan de pre- sentatie van LCC- en EVR-gegevens van gerealiseerde bouwprojecten. De bedoeling daarvan is een referentiekader op te bouwen voor de beslissers in bouwprojecten (dat kunnen opdrachtgevers zijn, maar ook architecten of kostenadviseurs). Het hier gepresenteerde project is het eerste in een reeks. De kostenana- lyses zijn niet bedoeld om een oordeel te vellen over de betrokken projec- ten, maar zijn bedoeld de stand van zaken ten aanzien van de milieupres- taties van allerlei bouwprojecten in Nederland te inventariseren. Wellicht vinden we een trend en op zijn minst hebben we na pakweg een jaar een inzicht in de status quo, zodat we kunnen beoordelen of projecten beter of slechter scoren dan gebruikelijk. In de tabellen en in de grafiek worden verschillende soorten traditioneel economische kosten en ecokosten van het project Verbouwing Assendelft- straat gepresenteerd, een voormalig koetshuis in Den Haag. Maar, omdat kostengegevens in bouwprojecten nooit op zichzelf staan, maar onderdeel uitmaken van een groter geheel spraken we ook met de architect. Koetshuis In de Haagse binnenstad, net buiten het winkel- en uitgaansgebied, ligt op de hoek van een kruising van twee smalle straten een pand van drie lagen, bekroond met twee zadelkappen. De begane grond van dit pand, een voormalig koetshuis, werd de afgelopen jaren verhuurd als opslagruimte, maar is in 2005/2006 grondig gerenoveerd. Het is verbouwd tot twee praktijkruimtes met een wachtkamer voor een artsencollectief en een ap- partement van circa 200 m2 op de eerste en tweede verdieping. Het pand is eigendom van de Stichting Nalatenschap De Drevon, dat het vermogen beheert van het gelijknamige echtpaar dat zo'n tweehonderd jaar geleden kinderloos is overleden. Het woonhuis van de familie, een rijksmonument dat vijftig meter verderop ligt, is een aantal jaar eerder al grondig opgeknapt. De Haagse architect Rudi van der Sluys werkt al een aantal jaren als architect voor de stichting en tekende dan ook voor de ombouw van het koetshuis. De stichting doet bijna geen panden van de hand, maar laat deze in de regel opknappen. Van der Sluys: "We werken dan ook stelselmatig aan verbouwingen en restauraties." Voor de instand- houding van het casco kon een kleine subsidie worden verworven. "Als je een pand wilt hergebruiken is het de sport een concept te bedenken dat zoveel mogelijk recht doet aan de bestaande toestand", meent Van der Sluys. "Anders is verbouw veel duurder en wordt het gebouw vaak onher- kenbaar verbouwd. Belangrijk voor de te maken keuzes is echter de staat waarin je het pand aantreft. In dit geval was weinig meer bruikbaar, maar Ecokosten doorgerekend cDe EVR-methode: een voorbeeld Als we duurzaam willen omgaan met onze voorraad woningen en gebouwen, moeten we de kosten van nieuwbouw- en renovatieprojecten anders gaan benaderen dan we tot nu toe gewend waren. In het artikel op de vorige pagina's is hiervoor een methode aangereikt, waarmee dat mogelijk is: de EVR-methode. Bij dit project is met deze methode gerekend. Een totaaloverzicht op het niveau van woonlasten is bin- nen het kader van dit artikel niet te geven. Bij een niet al te hoge schatting van het huurniveau ligt de EVR van de woonlasten (inclusief de gebruikslasten voor de praktijk- ruimte) tussen de 20% en 30%. Dat is in ieder geval lager dan de waarden die met renovatie en nieuwbouw in het voorbeeld in het vorige artikel werden gehaald. De EVR-methode 29 c Ecokosten doorgerekend cDirk Dubbeling en Tim de Jonge richting van het pand loopt, hebben we gerespecteerd." De grootste ingreep is de verplaatsing van de entree van het pand naar de zijgevel geweest. Deze voorheen blinde, gepleisterde gevel heeft nu, naast de hoofdentree, op elke verdieping enkele ramen gekregen. De staldeuren die oorspronkelijk in het pand zaten zijn vervangen door gelijkende panelen die raampartijen bevatten. De hal achter de hoofdingang biedt toegang tot toch hebben we nauwelijks kunstgrepen hoeven uithalen. De vloerbalken lagen scheef en moesten met nieuwe balken en kramplaten weer waterpas worden gelegd. Tussen de begane grond en de eerste verdieping is een woningscheidende isolatie aangebracht. Verder zijn in het gehele pand voorzetwanden tegen de buitengevels geplaatst en is de kap ge?soleerd en gedeeltelijk van nieuwe dakpannen voorzien. De zakgoot, die in de lengte- Voor de ingreep Na de ingreep Voor de ingreep Na de ingreep De EVR-methode 30 c Ecokosten doorgerekend Verbouwing Assendelftstraat Den Haag: basisgegevens LCC en EVR Bouwkosten verbouwing (prijspeil 01-01-2006) Omschrijving Hoeveelheid Eenheid Bouwkosten [] Ecokosten [] EVR 2A fundering 109 m2 67 7.254 40 4.316 0% 2B skelet 301 m2 112 33.567 31 9.193 0% 2C daken 156 m2 82 12.843 17 2.590 20% 2D gevels 272 m2 218 59.225 96 25.982 44% 2E binnenwanden 301 m2 192 57.925 70 21.168 37% 2F vloeren 301 m2 36 10.845 14 4.224 0% 2G trappen, hellingen, balustrades 2 st 4.927 9.853 2.200 4.400 45% 2H plafonds 301 m2 70 21.199 15 4.498 0% 3A installaties werktuigbouwkundig 301 m2 94 28.291 18 5.331 19% 3B installaties elektrotechnisch 301 m2 42 12.687 10 3.146 25% 3C installaties lift en transport - st - - - - 0% 4A vaste inrichtingen 301 m2 35 10.411 9 2.841 27% 5A terrein - m2 - - - - 0% 6 directe bouwkosten 301 m2 877 264.100 291 87.689 33% alg.bwk., alg.bedr.kst, w&r 301 m2 177 53.302 23 6.810 13% totaal bouwkosten excl. BTW 301 m2 1.054 317.402 314 94.499 30% Contante waarde planmatig onderhoud na verbouwing (periode 30 jaar, re?el rendement 3%) Omschrijving Hoeveelheid Eenheid Totaal CW 30 jaar, incl. toeslag 20% alg.bwk, alg.bdr.kst, w&r Ecokosten incl. toeslag 20% alg.bwk, alg.bdr.kst, w&r EVR 2A fundering 109 m2 - - - - 0% 2B skelet 301 m2 - - - - 0% 2C daken 156 m2 13 2.048 2 366 18% 2D gevels 272 m2 77 20.859 18 5.023 24% 2E binnenwanden 301 m2 24 7.076 3 832 12% 2F vloeren 301 m2 - - - - 0% 2G trappen, hellingen, balustrades 2 st 329 658 33 66 10% 2H plafonds 301 m2 - - - - 0% 3A installaties werktuigbouwkundig 301 m2 23 6.774 5 1.629 24% 3B installaties elektrotechnisch 301 m2 28 8.394 7 2.074 25% 3C installaties lift en transport - st - - - - 0% 4A vaste inrichtingen 301 m2 25 7.455 7 1.998 27% 5A terrein - m2 - - - - 0% 6 onderhoudskosten excl. BTW 301 m2 177 53.264 40 11.988 23% De EVR-methode 31 c Ecokosten doorgerekend de wachtkamer en de praktijkruimten en er is in de hal een trap naar de entree van het appartement. Achter de praktijk bevindt zich een berging die bij het appartement hoort en waarop een dakterras is aangelegd. Op de eerste verdieping bevinden zich een woonkamer, een werkkamer en een eetkeuken en op de tweede verdieping liggen vier kamers en een bad- kamer. Van der Sluys: "We hebben ook de ombouw tot twee appartemen- ten doorgerekend, maar besloten er toch ??n appartement van te maken. Onze gezamenlijke ervaring is namelijk dat kleinere appartementen hier in de binnenstad een vlottende bevolking aantrekken met als mogelijk gevolg een grotere doorloopsnelheid en daarmee vaker leegstand. Daarnaast is de markt voor grote en luxe appartementen in Den Haag groeiende." b x Opdrachtgever: Stichting Nalaten- schap De Drevon te Den Haag x Architect: Architectenbureau ir. R. van der Sluys Noordeinde 162, 2514 GR Den Haag. Tel: 070 3637920 vdsluys.arch@hetnet.nl x Aannemer: Meesterbouw Aan- nemersbedrijf BV te Den Haag x Bouwperiode: 2005 - 2006 x Projectgrootte: 1 groepspraktijk- ruimte + 1 appartement x Aantal bouwlagen: 3 lagen x Gebruiksoppervlakte: 228 m2 GBO (NEN 2580) x Bruto vloeroppervlakte: 301 m2 BVO (NEN 2580) x Bruto inhoud: 407 m3 BI (NEN 2580) x Algemeen: Verbouwing / restauratie van koetshuis tot praktijkruimte met daarboven een groot appartement over twee verdiepingen. x Fundering : Versterken fundering met stalen buispalen. x Skelet: Plaatselijk kalkzandsteen wanden toevoegen, herstel c.q. aanpassing houten vloeren en dak- constructies. x Daken: Vernieuwen bedekking met hergebruik van oude pannen. Vervangen zink- en loodwerk en bitumineuze bedekking. x Gevels: Repareren voegwerk, stuk- werk, vervangen bestaande kozijnen en aanbrengen kozijnen op nieuwe plaatsen, hardhout met HR++ glas x Binnenwanden: Metal stud binnen- wanden en voorzetwanden (t.p.v. gevels) Rc=2,5. Stompe deuren in houten kozijnen. x Vloeren: Cementdekvloer en vloer- tegels. x Trappen: Beukenhouten trappen x Plafonds: Gestukadoorde plafonds. x W-installaties: 2 individuele CV ketels HR-107 CW3, gebalanceerde ventila- tie met WTW.. x E-installaties: Verlichting, 1-fase laagspanning NEN 1010: 2003. x T- installaties: N.v.t. x Inrichting: Middelluxe keukens en sanitair. x Terrein: N.v.t. 40- 30- 20- 10- - 10 20 30 40 fund/skelet schil inbouw installaties div/terrein overhead Ecokosten Bouwkosten MJ/jr Euro NCW* Ecokosten EVR verwarming 53.415 21.763 32.645 150% hulpenergie 5.346 2.527 3.159 125% tapwater 34.804 14.180 21.270 150% ventilator 8.839 4.179 5.224 125% verlichting 12.861 6.080 7.601 125% zomercomfort 7.873 3.722 4.653 125% koeling - - - 0% totaal 123.138 52.452 74.551 142% * discontovoet (re?el) 3% gebruiksperiode (jaren) 30 Energiegebruik voor totaal object (225 m2 GBO) geraamd met rekenprogramma EPC versie 9.0b (SenterNovem) Kosten inclusief BTW; prijspeil 01-01-2006. Bouwkosten en ecokosten (productiefase) per 100 m2 BVO in Euro's x 1.000. Kosten exclusief BTW; prijspeil 01-01-2006. Projectgegevens Verbouwing Assendelftstraat Den Haag