renda special energiesprong januari 2012 inhoud2 renda special energiesprong januari 2012 inhoud2 h?t nationaal project energiesprong 4 project hamburg ? lichtaktiv haus 44 dirk jan van der zeep rekenen in scenario's 54 jan winsemius betere besluiten door verder te kijken 64 interview matthijs bierman een kijkje over de schutting 13 harry boschloo doorbraken nodig 36 44 13 36 54 64 energie sprong inhoud thema renda special energiesprong januari 2012inhoud 3 Bent u klaar voor een confrontatie met uw toekomst? Voor deze renda special heb ik als program- mamanager van EnergieSprong de eer om het woord tot u te richten. Met deze special willen wij u inspireren, maar ook concrete handvatten bieden bij vraagstukken over het strategisch belang van energie in woonlas- ten, bedrijfseconomie en portefeuillebeleid. De mensen die aan deze special meege- werkt hebben, zien energie als een belang- rijke drager van de corporatiestrategie. Het gaat ook ergens over. De betaalbaarheid en de waarde van het middel waarmee u woon- plezier verschaft aan uw klanten komt onder druk te staan wanneer u het energievraag- stuk verwaarloost. We leven en werken in een wereld en sector die snel verandert. Een spannende tijd van transitie. Nieuwe media, nieuw werken, nieuwe governance regels, nieuwe partners en nieuwe economische kaders zijn aanjagers voor transitie. De crisis lijkt daarbij de over- gang te markeren naar een tijdperk met een gestaag terugtrekkende overheid, waarin de traditionele aanbodsmarkt langzaamaan verandert naar een vragersmarkt. De uitdagingen waar corporaties voor staan zijn dan ook wezenlijk en dringend. Zij moeten de economische duurzaamheid van de dienstverlening aan de primaire doel- groep en het langetermijnbeheer van de fysieke leefomgeving opnieuw bepalen. Slagen ze, dan weet de sector de last te dragen van een groeiend aantal mensen dat dreigt af te glijden richting onbetaalbare woonlasten. Dwingende regelgeving, een veranderende economie en een nieuwe vraaggestuurde en conjunctuurgevoelige markt, zorgen voor een lastige bestuursopgave in relatie tot de maatschappelijke vraagstukken. Gelukkig kunnen we al veel leren van koplopers en parallelle sectoren en markten. Er moeten grotere sprongen gemaakt worden dan tot nu toe gebruikelijk. Energie is geen extra last, maar een economische drager van vernieuwing. Het SEV-programma EnergieSprong heeft de pretentie om samen met u de marktcondities te cre?ren voor de grote sprongen die uiteindelijk moeten leiden tot een energieneutrale gebouwde omgeving. Er kan al meer dan we denken. Dat zal deze special laten zien. leren van bewonersbelangen 8 column dyon noy 12 lokale energiebedrijven zijn de toekomst 16 hernieuwde kijk op energiebesparing 18 waar ketensamenwerking over zou moeten gaan 22 column paul kengen 25 beslissen via bomen 26 inspiratie uit het buitenland 27 frisse blik van buitenaf 30 slimste oplossing komt uit de markt 32 gericht in actie komen 34 column sjoerd klijnvelderman 39 4 voor 12 voor woonlasten 40 digitale stimulans voor hoog niveaurenovatie 47 gelukkige bewoners voor alles 48 zelfvoorzienend in energie 50 column frans versteeg 56 hybride model voor energiesprong 57 energie is geen spel 60 verder doordenken 61 voorzien in woonbehoeften 62 column ron de graaf 66 de roadshow 67 en verder 16 18 2722 saskiaheister Jan Willem van de Groep Hoofdredacteur renda special EnergieSprong renda special energiesprong januari 2012 h?t nationaal project4 h?t nationaal project Aan de vooravond van de Roadshow discussi?ren een aantal deskundigen over de noodzaak van de grote ener- giesprong. In het Koetshuis van Business Universiteit Nyenrode ontstaat onder leiding van Eva-Marije Smit een levendig gesprek over tikkende tijdbommen, win- winsituaties, het nieuwe goud, de invloed van Brus- sel en h?t nationaal project. www.renda.nl renda special energiesprong januari 2012h?t nationaal project 5 tekst wilbert leistra foto's boudewijn bollmann "Misschien is het wel 1 over 12", sombert Jan Rotmans. De hoogle- raar Transitiemanagement aan de Erasmus Universiteit Rotterdam schetst: "Vorige week bleek uit onderzoek dat Nederland tot de vieste landen van Europa behoort, misschien wel het allervieste land is. Dat we ook heel veel CO2 verbruiken. Als je daar iets aan wilt doen, moet je focussen op de gebouwde omgeving. En vooral op de woningvoor- raad. De grondstoffen worden schaars, gas wordt heel duur. Elk huis met een gasaansluiting is een tikkende tijdbom." Rotmans krijgt bijval van Anke van Hal, hoogleraar Sustainable Building and Development Business Universiteit Nyenrode en hoogleraar Sustainable Housing Transformation TU Delft. "Er is een grote urgentie. Als je niet alleen op energie focust, maar je kijkt naar de problematiek die vaak speelt in wijken waar mensen wonen die hun energie niet kunnen betalen, dan kun je zeker naar win-winsituaties toe", voorspelt Van Hal. "Je zorgt namelijk niet alleen voor een lager energieverbruik, maar ook voor een betere woonomgeving en een gezonder binnenklimaat. Daar kunnen mensen alleen maar v??r zijn en ik zie ook echt kansen." Volgens Lex de Boer moet er haast gemaakt worden als een totale omslag moet worden bewerkstelligd. "Vastgoed is als een tanker. Als je nu iets verzint, ben je al snel twintig jaar verder voordat iets is gerealiseerd. In die zin zie ik dus heel goed de urgentie." De directeur EnergieSprong SEV voegt er nog aan toe: "We moeten anders gaan denken, ook in hoe we naar de voorraad kijken." De urgentie wordt van harte onder- schreven door Frans Versteeg, projectleider EnergieSprong SEV. "Je moet echt nu, vandaag, beginnen en op verschillende borden gaan schaken. Zo groot is de urgentie. En als je het goed doet, dan zie je pas over tien tot vijftien jaar de effecten." NIEUwE goUd Een groot gevaar is volgens Rotmans dat de bouw doorgaat met alleen maar projecten uitvoeren. "Dit is het tijdperk van opschaling, massa, volume", stelt hij. "We moeten de woningvoorraad gaan zien als het `nieuwe goud' als het gaat om klimaat en energie. Daar ligt een geweldige kans!" De Boer vindt dat corporaties duidelijk gemaakt moet worden dat ze goede investeringen moeten doen. "We moeten ervoor zorgen dat geen goed geld naar kwaad geld gaat. Voor de korte termijn ligt daar de grootste opgave: dit de corporaties duidelijk maken. Er zit daar kapitaal dat moet worden ge?nvesteerd. Doe het dan goed, geef liever het driedubbele uit en zorg ervoor dat de grote energiesprong er komt", luidt zijn advies. Om die beslissingen beter te kunnen nemen heeft Versteeg zich als projectleider EnergieSprong beziggehouden met nieuwe economische beslismodellen. "We hebben nu modellen nodig die veel meer variabelen laten zien. Bijvoor- beeld de totale woonlasten, de waardeontwikkeling en de levensduur- verlenging", somt hij op. "Dan worden beslissingen veel eenvoudiger te nemen." Rotmans ergert zich aan het gebruik van de term `terug- verdientijd', die vaak als argument wordt gebruikt om investeringen wel of niet te doen. "Mensen wordt nog steeds aangepraat dat de terugverdientijd belangrijk is. Terugverdientijd is echter een statisch begrip. Je voegt waarde toe aan je huis en die waarde is permanent. Je kunt die waarde uitdrukken in geld, maar niet noodzakelijkerwijs. Oude verdienmodellen werken echter alleen met waarde-uitdrukking in geld, die passen dus niet bij deze realiteit." Toch is het volgens Van Hal moeilijk voor mensen om anders te redeneren. Zij baseert haar opvattingen op haar onderzoek om kennis van gedragswetenschappen te combineren met technische en economische kennis. In dat kader noemt zij de term `verliesaversie'. "Dat wat je uitgeeft weegt veel zwaarder dan dat je blij bent met hetgeen je krijgt", legt zij uit. "Het rationele rekensommetje van het bedrag dat je uitgeeft en het bedrag wat je elke maand terugverdient, dat werkt emotioneel heel anders." De Boer verwacht dat corporaties wel mee moeten met het investeren in energieprestaties. "Op het moment dat je kunt kiezen tussen wonin- gen met goede en slechte energieprestaties, dan zal waardeontwikke- ling een grotere rol gaan spelen. Nu corporaties zich onder druk van Brussel moeten herbezinnen op hun voorraad en hun portefeuille gaan analyseren, is het voor ons zaak om het gedachtegoed van de ener- giesprong duidelijk te promoten." Jan Rotmans hoogleraar Transitiema- nagement Erasmus Universiteit Rotterdam Anke van Hal hoogleraar Sustainable Building and Develop- ment Business Univer- siteit Nyenrode en hoogleraar Sustainable Housing Transformation TU Delft Lex de Boer directeur EnergieSprong SEV Frans Versteeg projectleider Energie- Sprong SEV dEdEELNEMERS renda special energiesprong januari 2012 h?t nationaal project6 NIEUwE SAMENwERKINgSVoRMEN Rotmans vindt dat je deze opgave niet alleen bij de corporaties neer kunt leggen. "Je vraagt in dit geval namelijk om nieuwe samenwer- kingsvormen. Zo praten wij met banken en investeerders om energie- besparing als dienst te gaan leveren. Het zogenoemde ESCo-model dat voor gebouwen is ontwikkeld, is al vertaald naar woningen. De enige vraag van die partijen luidt: geef ons voldoende volume. Dus als je zoveel duizend woningen levert, kunnen wij energiebesparing als dienst gaan leveren. Een corporatie kan dat dus niet alleen, maar heeft daar hulp bij nodig van een investeerder, bank of energiebedrijf. Er ontstaan dus hele nieuwe ketensamenwerkingsvormen." Van Hal benadrukt dat ook samenwerking met het bedrijfsleven moet worden gezocht. "Er zijn de prachtigste producten ontwikkeld. Maar zo lang die niet worden opgeschaald, blijven ze duur en onbekend. Je moet voorbeelden ter inspiratie uit het buitenland halen. Je moet zeker niet iedere keer weer het wiel proberen uit te vinden. Dan kun je grote slagen slaan. Het bedrijfsleven is dit al aan het doen. Er zijn al bedrij- ven die garantie geven op het energieverbruik. Een paar jaar geleden dachten we nog dat niemand dat zou durven. Het initiatief komt dus van het bedrijfsleven. Dat zouden de corporaties moeten omarmen." Versteeg brengt direct een kanttekening aan bij het betoog van Van Hal. "Ik heb heilig ontzag voor implementatie. Het idee is prachtig, maar het gedaan krijgen is een andere zaak. Je zegt eigenlijk: vanaf nu moeten alle projecten anders gepresenteerd worden aan de directie van een corporatie. De directie moet op basis van andere criteria gaan beslissen. De financi?le administratie moet als gevolg hiervan anders worden geregeld en de onderhoud- en verhuurafdeling moeten anders worden ingericht. Kortom; alles moet anders werken. Ga daar maar aan staan." Van Hal beaamt de moeilijke situatie waar de corporaties zich in bevinden. Volgens haar is er ook niet ??n blauwdruk die ervoor uitgerold kan worden. "Het is altijd maatwerk, dat verschilt per corpo- ratie. En daarbij is ook de relatie met de bewoners erg cruciaal." Rotmans stelt dat druk van buitenaf ?n van binnenuit nodig zijn om een dergelijke transitie te laten slagen. "Er zijn al technologische doorbra- ken die de druk van buitenaf uitvoeren. Denk aan zonnepanelen, die liggen binnen 3 jaar bij de Ikea en de Gamma. Als je nu 10 zonnepane- len koopt, kost je dat ongeveer 5000 euro. Dan heb je een rendement van circa 6 procent. Zet je het op de bank, dan is je rendement 4 tot 4,5 procent. Je bent dus eigenlijk oliedom als je geen zonnepanelen neemt. De corporaties krijgen de komende jaren te maken met mensen die deze zonnepanelen willen hebben", is de stellige overtui- ging van de hoogleraar Transitiemanagement. doMStE ScENARIo Gespreksleider Smit vraagt de deelnemers wat corporaties moeten doen. Rotmans draait de vraag liever om. "Stel dat je de komende tien jaar niets doet, dan lig je eruit. Maakt niet uit welk scenario je kiest ? ontwikkeling van de energieprijzen, de gasprijzen en de huizenprijzen ? je gaat als corporatie onherroepelijk failliet. Dat is het domste scena- rio dat je kunt kiezen", gooit hij in de groep. Van Hal begrijpt wel waarom corporaties zich terughoudend opstellen. "Corporaties moeten dingen anders gaan doen dan ze gewend zijn. Dat is lastig, dat is eng. Er zijn altijd praktische redenen te bedenken om het niet te doen." Toch onderschrijft zij de noodzaak, de urgentie. "Het is de enige manier, je moet n? actie ondernemen. Je moet aan de slag gaan, leren van wat er al ligt." Versteeg benadrukt dat corporaties een langetermijnvisie moeten hebben. "De stip aan de horizon is noodza- kelijk. En het besef is essentieel dat alles sneller gaat dan je je kunt voorstellen. Ik kreeg in 1996 mijn eerste mobiele telefoon. Als je toen had beweerd dat tien jaar later ieder kind van twaalf zo'n ding heeft om zijn moeder te bellen dat `ie naar de judo wil, dan was je volslagen gek verklaard. Stel dat je als corporatie nu ernaar streeft om je hele bezit op label B te krijgen; tegen de tijd dat het je gelukt is heeft iedereen het over label A driedubbel plus in het kwadraat. Zo snel gaat het. Je hebt dus veel meer haast dan je ooit hebt gedacht", spreekt hij als waarschuwing aan de corporaties uit. "De corporatiedirecteuren zijn niet dom", stelt oud-corporatiebestuurder De Boer. "Die weten dondersgoed hoe het werkt. Wat ik belangrijk vind is dat die directeu- ren liever in een lager tempo de grote stappen maken dan in een hoog tempo naar label B willen. Dat is cruciaal, als je investeert, doe het dan goed", geeft hij als advies. Versteeg heeft een anekdote te delen over dit advies. "Mijn vader zei altijd: de arme man betaalt altijd te veel. Die renda special energiesprong januari 2012h?t nationaal project 7 koopt ieder jaar een winterjas die een seizoen meegaat, omdat een andere jas te duur is. Die duurdere gaat echter vijf seizoenen mee. Dat is precies waarom je anders moet gaan rekenen." PoLItIEK Versteeg brengt de politieke situatie in Nederland ter sprake. "We doen in Nederland alsof we vanuit Den Haag de hele wereld regeren en af en toe met Brussel bellen of daar ook nog iets gebeurt. De werkelijkheid is anders. Maar hoeveel corporatiebestuurders krijgen van de betrokken ministeries te horen wat daar is geagendeerd? De ambities van Brussel liggen vele malen hoger dan in Nederland op het gebied van bijvoorbeeld energie. En die ambities komen ook op ons af, reken daar maar op. Veel te weinig mensen weten dat", stelt de projectleider EnergieSprong bezorgd vast. "Dan hebben we het dus over de druk van buitenaf", aldus De Boer. "De druk uit de samenle- ving vertaalt zich naar de politiek. Als de mensen het willen, komt het op de politieke agenda." Rotmans: "Maar de politieke werkelijkheid waar we het hier over hebben, dat is dus Brussel en niet Den Haag. Dat wij met dit kabinet zitten is minder relevant dan de strenge eisen vanuit Brussel. Ik heb al gehoord dat de eisen die binnen twee tot drie jaar aan gebouwen worden gesteld, gigantisch streng zijn in vergelij- king met nu." "Daar moeten we dus over praten", vindt Versteeg. "We kunnen wel zeggen dat we gelukkig een kabinet hebben dat beweert dat we ons geen zorgen hoeven te maken, maar dat is gewoon niet waar. We hebben het hier over de realiteit waarmee de corporatiebestuurders de komende jaren te maken krijgen." RoAdSHow Aan het slot van de bijeenkomst geven de deelnemers vanuit hun achtergrond een advies aan de corporaties. Versteeg bijt het spits af: "Ik hoop dat ik vanuit de SEV ? met veel respect voor de complexe situatie waarin corporaties zich bevinden ? iets kan bieden op het gebied van een nieuw economisch beslismodel. Een andere manier van denken om de investeringen die nodig zijn voor de grote renova- tie-ingrepen aantrekkelijk te presenteren en mogelijk te maken. Dit is onderdeel van de Roadshow waarin we als EnergieSprong duidelijk maken wat we voor de corporaties kunnen betekenen." De Boer eindigt met een oproep aan de corporaties: "Corporaties kunnen nu nog de motor zijn van de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Als je nu niet slim handelt, word je straks door de markt en de over- heid gedwongen, en dan mis je de politieke en economische benefits. Dus: kom in beweging!" Van Hal wil dat meer corporaties te weten komen over het Slim&Snel-programma. "Er zijn al corporaties bij aangesloten door projecten aan te bieden of door deel te nemen aan het netwerk dat erbij hoort en kennis te delen, maar dat moeten er meer worden. En ik wil dat de corporaties iets met die kennis gaan doen. Daarnaast probeer ik samen met Jan Willem Croon en Jan Rotmans met behulp van de Roadshow de corporaties te laten zien hoe we concreet kunnen helpen een stap verder te komen." Het slot- woord is voor Rotmans. "Wij willen ten eerste van de verduurzaming van de woningvoorraad h?t nationaal project maken. Hiervoor probe- ren we samen met alle grote bouwpartijen, zoals Bouwend Nederland, Vernieuwing Bouw, Aedes, Uneto-VNI en de SEV te organiseren dat het op het hoogste niveau wordt geagendeerd. Ten tweede willen we een bewustzijn overbrengen; nu meedoen en inzetten op verduurza- ming van de bestaande voorraad biedt veel voordelen. Doe je het niet en wacht je af, dan overkomt het je, met alle gevolgen van dien. Je wordt dan door de markt en de samenleving gedwongen en dan heeft het meer na- dan voordelen. Ten slotte willen we helpen bij het in de praktijk brengen, onder andere door financieringsmodellen en -constructies. Wij kunnen aangeven wat het oplevert en ook wat het kost als je het niet doet. En we kunnen helpen bij het vormen van ketensamenwerking", besluit hij. Scan deze code met je smartphone om de discussie te bekijken. www.renda.nl renda special energiesprong januari 2012 leren van bewonersbelangen8 Stedenwijk Almere In Stedenwijk Almere was de noodzaak tot renovatie ingege- ven door onveiligheid in de buurt, criminaliteit, overlast, gebrekkige kwaliteit van de openbare ruimte en achterstal- lig onderhoud van de woningen. In samenwerking met gemeen- te, overige corporaties en maatschappelijke instanties in de wijk, is woningcorporatie Ymere tot een geco?rdineerde gezamenlijke aanpak gekomen ten aanzien van de verbetering van buurt, woningen en tegelijk verbetering van de openbare ruimte. "In Almere waren de bewoners echt onwillig ten aanzien van Corporaties in nederland bevinden zich momenteel op een lerende markt, als het gaat om experimenteren met de juiste aanpak om bewoners enthousiast te krijgen voor het energetisch verbeteren van complexen. Hoofdlijnen hierbij zijn dat de corporatie de input van bewoners hard nodig heeft, en dat het verbeteren van de woonkwaliteit als geheel een goede ingang is om bewoners voor een renova- tie te interesseren. daar- naast ontwikkelen corpora- ties steeds meer strategie?n om bewoners individueel te benaderen met keuzepak- ketten of optie-elementen, de zogenoemde serie van ??n. Het zijn strategie?n ontworpen om 70 procent bewonersinstemming anders te benaderen. in de uitvoering blijken zeker schaalvoordelen en effici- ency haalbaar, met name door goede afspraken met aannemers. enkele succes- volle praktijkervaringen zijn al te noemen. leren van bewonersbelangen tekst evelyn van der ploeg-lindenburg renovatie", zegt Paul Tuijp, milieuco?rdinator van Ymere. "De teneur was dat er door de corporatie al te lang niets aan onderhoud was gedaan en dat er nu ineens een huurverho- ging betaald moest worden om het achterstallige onderhoud weg te werken. Daarop is een medewerker van Ymere van deur tot deur gegaan om de mensen te informeren. Dat werkte beter. Mede door een uitstekende aanbesteding en goede prestatie van aannemer Vastbouw, is de renovatie van de woningen een groot succes geworden." Het is gelukt om per woning de overlast te beperken en de ingrepen uit te voeren in tien dagen per woning. Energetisch zijn de woningen van energiela- bel F naar A+ gegaan door iso- latie van kruipruimte en binnen- kant dak, nieuwe kozijnen met hr++ glas, en zonnepanelen op het dak. De maandelijkse woonlasten zijn door de bespa- ringen op de energienota per saldo gedaald, bij een beschei- den huurverhoging. Tuijp: "Twee jaar na oplevering blijkt het gehele renovatieproject zeer geslaagd. Door de inte- grale wijkaanpak is de sociale verloedering sterk afgenomen. Mensen zijn weer trots om in hun wijk te wonen." ymere renda special energiesprong januari 2012leren van bewonersbelangen 9 De uitgangssituatie in de flat Wanningstate in Zwolle was sociaal nagenoeg onhoudbaar door criminaliteit, drugsge- bruik, onveiligheid op de gale- rijen en in liften. Woningcorpo- ratie Openbaar Belang had al ervaring met duurzaam renove- ren bij onder andere de Rem- brandtflat. Met deze ervaring is de corporatie de `moeilijkste' flat de Wanningstate ook gaan renoveren, om zo een dubbel- slag te slaan. Dit is gelukt. Allereerst is een sociaal beleid gevolgd van actieve uitplaatsing van een aantal bewoners. "We hebben een excursie georgani- seerd voor bewoners van de Wanningstate naar de eerder gerenoveerde Rembrandtflat", vertelt Rens Balkenende, mana- ger vastgoed van Openbaar Belang. "Dat was een uitste- kend middel. De bewoners kon- den zich er zo concreet iets bij voorstellen. Ze hebben ervoor gekozen de verbeteringen van de entree en het centrale gedeelte een-op-een over te nemen, in combinatie met onderhoud aan de woningen." In de flat is in bijna een jaar tijd een renovatie van tien miljoen euro gerealiseerd met alle bewoners erin. "Dit was nood- zakelijk," volgens Balkenende, "anders kon het project financi- bewoner; hoe zou je zelf reage- ren als je een jaar lang overlast had van lawaai en troep? In de individuele woningen zijn verschillende duurzame maatre- gelen toegepast. Collectief zijn er zonnecollectoren geplaatst op het dak, gekoppeld aan een vat van 8.000 liter dat gebruikt wordt voor zowel verwarming als warm tapwater. "Bewoners zijn nu heel tevreden. De relatie tussen corporatie en bewoners is open en positief. Dat is belangrijk voor de toekomst", besluit Balkenende. eel niet uitkomen. De mensen vonden de renovatie zwaar, je vraagt wel flink wat van de bewo- ners. Nu geven ze allemaal een dikke voldoende, zowel voor het proces van renovatie als voor het eindresultaat in de woning." Tijdens de renovatie is er continu een medewerker van de corpora- tie in de flat aanwezig geweest om bewonersproblemen te bege- leiden. Balkenende: "Het is belangrijk als corporatie heel dicht bij het renovatieproces te blijven en ter plekke informatie te geven en zaken met elkaar op te lossen. Deze post verdient zich met gemak terug door goodwill en het verloop van het proces. Er zijn geen grote bedragen uitge- keerd, er is samen met bewo- ners altijd naar een praktische en faire oplossing gezocht." Boven- dien had Openbaar Belang duide- lijke spelregels afgesproken met de uitvoerders tijdens de bouw. "De afspraken waren onder andere: geen radio, gedraag je als een gast in de woning, de bewoner heeft altijd gelijk, heb geen grote mond, en als de bewoner de uitvoerder verzoekt even weg te gaan, altijd doen", aldus Balkenende. De grondge- dachte waar op gehamerd werd bij de uitvoerder van corporatie en aannemer was hierbij: ver- plaats je in de situatie van de Zorgvuldige communicatie met bewoners voor, tijdens en na afloop van een renovatieproject is erg belangrijk. De ervaring leert dat dit leidt tot meer draag- vlak voor het project, meer inhoudelijke kwaliteit en een plezierige samenwerking. Om deze communicatie zo soepel mogelijk te laten verlopen, heeft Uitgeverij ?neas het handboek `Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering' gepubliceerd. Dit is een handig hulpmiddel bij het opzetten van weloverwogen en zorgvuldige bewonerscommunicatie bij woningverbetering. Het boek helpt de relevante factoren in kaart te brengen. Aan de hand van het speciaal ontwik- kelde CommunicatieKompas kan eenvoudig een analyse worden gemaakt om erachter te komen welke strategiekeuze de beste is. Daarbij worden praktische tips en voorbeelden gegeven van communicatieactiviteiten die corporaties al in de praktijk hebben toegepast. Bewoners- communicatie bij duurzame woningverbetering draagt bij aan een goede relatie met bewoners, juist ten tijde van een wijk- of woningverbeteringsproces. Bewonerscommunicatie bij duur- zame woningverbetering ? Prak- tisch handboek voor projectlei- ders en hun medespelers, november 2010, Uitgeverij ?neas, 45,-. ISBN 978-94- 6104-004-6. Meer informatie over het boek en gratis handige tools (waaronder het Communi- catieKompas): www.bewoners- communicatie.nu. Duurzame woningverbetering. Daarmee redt u zich als projectleider wel. Bouwen en verbouwen is uw vak. Maar hoe zit het met de communicatie met bewoners? Weet u ook hoe u dat aanpakt? Hoe betrekt u huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies op constructieve wijze bij de renovatieplannen? Hoe enthousiasmeert u uw huurders, zodat ze instemmen met de voorgestelde maatregelen, ook als deze een huurverhoging met zich meebrengen? En, bij duurzame woningverbetering heel belangrijk: hoe zorgt u ervoor dat bewoners de nieuw aangebrachte, moderne voorzieningen op de juiste manier gaan gebruiken, zodat een optimaal wooncomfort samengaat met een minimale energierekening? Deze vragen laten zich niet met standaardoplossingen beantwoorden. Net als de renovatie zelf, vraagt communicatie om maatwerk. Maatwerk dat afhankelijk is van factoren als: - het karakter van de buurt - leeftijd, gezinssamenstelling, opleidingsniveau en leefstijl van de bewoners - omvang en complexiteit van de ingreep - wel of geen huurverhoging? - de vraag of de huidige huurders/bewoners ook de bewoners van de toekomst zijn - de relatie tussen verhuurder en huurders(organisaties) - de reputatie van de verhuurder op het gebied van onderhoud en communicatie - de relatie tussen gemeente en verhuurders/corporaties. Het handboek Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering is een praktische gids voor het systematisch, tijdig en zorgvuldig opzetten van de communicatie met bewoners. Met behulp van het CommunicatieKompas bepaalt u uw basisstrategie. Daarna bepaalt u aan de hand van adviezen, checklists en praktijkvoorbeelden hoe u die basisstrategie uitwerkt in communicatiemiddelen en ?activiteiten. Voorbeelden en tips voor de bewonerscommunicatie zijn per projectfase en per communicatiestrategie geordend. Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering is de communicatie'tool' bij de Toolkit Bestaande Bouw. Het boek kan ook zelfstandig worden gebruikt. ISBN: 978-94-6104-004-6 www.toolkitonline.nl Bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering module bij Toolkit Bestaande Bouw Bewonerscommunicatiebijduurzamewoningverbetering Praktisch handboek voor projectleiders en hun medespelers 3157_bewonerscomm_omslag_CS3_C_12mm.indd 1 20-10-2010 13:32:11 Goede bewonerSCommuniCAtie wAnninGStAte Zwolle openbaarbelang renda special energiesprong januari 2012 leren van bewonersbelangen10 Het complex met het grootste aantal woningen in Nederland betreft de L-flat in Zeist. Hoe krijg je de steun voor renovatie van 714 bewoners met 40 ver- schillende nationaliteiten, was de vraag voor woningcorpora- tie De Kombinatie. Binnen een jaar tijd slaagde de corporatie erin voldoende instemming te verkrijgen voor renovatie in bewoonde staat. De twee jaar durende renovatie is nu halver- wege en de bewoners zijn uitermate positief. Aangezien De Kombinatie een kleine organisatie is met maar ??n communicatiemedewerker, is de bewonerscommunicatie vanaf het begin uitgevoerd door extern communicatiebu- reau Beaumont. "Belangrijk was de communicatie te star- ten met een woonwensenon- derzoek", geeft Dani?l Nagel van Beaumont aan. "Op basis daarvan heeft de corporatie kunnen besluiten tot verlenging van de levensduur van de flat. De flat ligt in een mooie groene buurt, mensen vinden de loca- tie fijn en de plattegronden van de woningen zijn nog prima geschikt voor de toekomst. Bestaande klachten en wensen die uit het bewonersonderzoek naar voren kwamen, zijn ge?n- tegreerd in de renovatieplan- nen. Daarnaast is op een aan- tal onderdelen van de renova- tie, zoals de entrees en balkon, De Woonbond heeft de vol- gende tips voor een goede bewonerscommunicatie: Sluit aan bij wat bewo- ners willen (woonwensen gecombineerd met duur- zame maatregelen). Begin in die panden waar de bewoners dat graag willen. Zoek overleg in een vroeg stadium op een aantal keuzepunten. Laat geen huidige klach- ten liggen. De woonlastenwaarborg van Aedes/Woonbond is een goed middel om in te zetten. Voor een goede communi- catie heeft De Kombinatie deze tips: Ken uw bewoner. Sta in direct contact met de bewoners zodat je weet wat er speelt. Los bestaande klachten in ieder geval op tijdens de renovatie. Reageer adequaat op sig- nalen. Huur expertise in. Communiceer zo dicht mogelijk bij de mensen. Communiceer positief; benadruk de voordelen. inspraak en participatie georga- niseerd. Dit heeft de betrokken- heid onder bewoners aanzienlijk vergroot. Zodoende werd het echt `hun' renovatie." In een vroeg stadium heeft de bewonercommissie de Woon- bond benaderd voor een second opinion over de op handen zijnde renovatie. De Woonbond oordeelde zeer positief over de aard van de ingrepen, de samen- werking en communicatie met bewoners, en in een later sta- dium over de begeleiding van de bewoners tijdens het uitvoe- ringsproces. De woonlasten- waarborg van Aedes/Woonbond is toegepast om bewoners zekerheid te geven ten aanzien van toekomstige woonlasten. Dit blijkt een krachtig middel om in te zetten bij renovaties want het geeft de mensen financi?le zekerheid. Met behulp van indivi- duele bemetering is er inzage in het eigen gebruik. "De renovatiemaatregelen zijn met een vooruitziende blik genomen", zegt Barbara Klomp van de Woonbond. "De meest logische praktische ingrepen van nu zijn toegepast en de samenwerking met de bewo- ners is uitstekend te noemen. In een volgend stadium is het com- plex vrij eenvoudig op te scha- len naar energieneutraal door een systeem van duurzaam opwekken aan de collectieve installatie te koppelen." Het Hogeland in Enschede is een naoorlogse volksbuurt van 100 woningen uit de jaren 60 tot 65. Woningcorporatie De Woonplaats koos voor de serie van ??n-benadering en bood haar huurders de keuze uit drie pakketten van maatregelen. Om mensen te informeren richtte de corporatie voor haar bewoners een `energiewoning' in. Een team van drie deskundi- gen, bestaande uit een ener- gieadviseur, een technisch adviseur en een woonconsu- lent, zat klaar om alle vragen te beantwoorden. Een dvd toonde een verslag van het bouwpro- ces en de bewoners mochten overal aankomen en alles uit- proberen. "Een proefwoning inrichten werkt zeer goed", stelt Arno Oldenmenger, team- leider onderhoud van De Woonplaats. "De eerste indruk is bepalend. Je verhaal moet in ??n keer goed en duidelijk zijn. Wie zijn energierekening had meegenomen, kon een per- soonlijk bespaarplan maken. Voor sommigen was label A perfect, voor anderen label C." De huurverhoging na de reno- vatie ? die nog in volle gang is ? bedraagt na oplevering tus- sen de 25 en 100 euro per maand. Bewoners hoeven hun huis niet uit want de overlast kan worden beperkt van een paar dagen tot een week. In 68 woningen is de corporatie aan de slag gegaan. Daarbij aange- tekend dat een aantal bewo- ners op het punt stond te ver- huizen en om die reden geen gedoe wilde. "Als we de reno- vatie integraal hadden aange- pakt, hadden we de vereiste l-flAt ZeiSt Het HoGelAnd enSCHede dekombinatie renda special energiesprong januari 2012leren van bewonersbelangen 11 70 procent misschien niet gehaald. Voor grondgebonden woningen is de serie van ??n een optimale aanpak. Voor gestapelde bouw zou deze aanpak moeilijker te realiseren zijn", aldus Oldenmenger. Voordelen van serie van ??n: Investeringskosten zijn in de huur te verrekenen Geen 70-procenteis Geen kostbare bewoners- informatietrajecten Verhuurbevorderend (hogere kwaliteit) Stimulerend voor de omge- ving Kennis opdoen van het complex Kennisvergaring door proefwoning Altijd succes, ongeacht het aantal deelnemende bewo- ners Nadelen van serie van ??n: Uitvoering is minder kos- teneffici?nt Versnippering van energe- tisch bezit Databeheer Woningcorporatie Wetland Wonen in de kop van Overijs- sel streeft ernaar dat 90 pro- cent van haar woningbezit ? 3200 woningen, voor een groot deel bestaand uit grond- gebonden woningen ? in 2020 voorzien is van schilisolatie. Franziska Selmeier, projectma- nager Duurzaamheid en Strate- gisch Voorraadbeheer bij Wet- land Wonen, vertelt hoe de corporatie dit aanpakt. "Nadat we onze doelstellingen bepaald hadden, rees de vraag op welke manier we dat kon- den bereiken. Uit eerdere erva- ringen wisten we wat wel en niet werkt." De corporatie heeft een aantal uitgangspun- ten op een rijtje gezet: De aanpak moet eenvoudig en duidelijk zijn. Er worden geen losse isola- tiemaatregelen toegepast, de hele schil moet in ??n keer aangepakt worden. Isolatiemaatregelen zijn niet gratis, maar de woonlasten voor bewoners gaan omlaag. De bewonerscommunicatie moet makkelijker; geen lange technische verhalen of uitgebreide berekeningen. "Hierbij hebben we een een- voudig marketingsysteem ont- wikkeld, waarvan mensen in een oogopslag het voordeel kunnen zien: Warm voor Wei- nig. In alle processen gelden dezelfde voorwaarden. Dit maakt het zowel voor de huur- der als ook voor medewerkers overzichtelijk", volgens Sel- meier. Bij onderhoudsprojecten biedt de corporatie dit concept actief aan. Selmeier: "Daar waar wij de komende jaren geen onder- houd gepland hebben, kunnen bewoners de corporatie bena- deren. We zien nu al dat in stra- ten waar een bewoner begint met isoleren, het zich als een olievlek verspreidt. De buren verzoeken ook om isolatie, en vervolgens de straten daarach- ter. Dit sluit goed aan bij de `Do as your neighbours do'-theorie van Linda Steg van de Rijksuni- versiteit Groningen." kop vAn overijSSel ren?fokkink wetlandwonen renda special energiesprong januari 2012 column12 column energieneutraliteit als poolster voor corporaties tekst dyon noy, directeur atriensis Veel te hoge woonlasten, incourant vastgoed, broeikaseffect, politieke onrust in olieproducerende landen en kernenergie in het verdomhoekje. Geen enkele woningcorporatie ontkent het belang van energiebesparing. Dit decennium realiseren de sociale verhuurders keurig volgens het Convenant Energiebesparing corporatiesector 2008 ? 2018, een energiebesparing van 20 procent in hun totale bestaande voorraad. Daarvoor isoleren zij wonin- gen rondom op een basisniveau. Met een zuinige, maar gasgestookte HR107-ketel als norm. Een leuke en haalbare ingreep. Helaas wijzen rekensommetjes uit dat bij dit ambi- tieniveau door broeikaseffect de aarde onvermin- derd verder opwarmt. Met alle gevolgen van dien. Stijgende zeespiegel en extreme weersomstandig- heden. Daarnaast de waarschuwing van diverse onderzoekers dat woonlasten van de weinig draag- krachtige doelgroep over ongeveer tien jaar onbe- taalbaar zullen blijken. Tariefstijgingen van gas en elektra zijn hier debet aan. Daarmee betekent de actuele besparingsronde van 20 procent een leuke en nuttige stap, maar per saldo niet meer dan een tussenstap. Eeuwen geleden voeren ontdekkingsreizigers dicht langs de kust aan de hand van herkenningspunten, zoals kapen, bergtoppen en eilandjes. Soms richtte men vuurtorens speciaal voor dit doel op. De actu- ele besparingsafspraken fungeren als zo'n baken. Nuttig voor doelen voor de korte, maar niet voor de langere termijn. Midden op zee navigeerden de avonturiers 's nachts aan de hand van de eindeloos verwijderde poolster. Energieneutraal woningbezit als poolster voor corporaties: d? stip aan de verre horizon. Energieneutraliteit van het corporatiebezit is dus de eindbestemming. Dan is een energiesprong nood- zakelijk. Wat is de definitie van de energieneutrale woning of corporatie? De meest geaccepteerde versie gaat uit van zowel gebouw- als gebruiksge- bonden energieverbruik. Dus ook huishoudelijk elektraverbruik. Toerekening van energieverbruik door bouw en sloop gebeurt naar rato van levens- duur. Hiervoor betrekt de energieneutrale woning of corporatie niet meer energie op jaarbasis uit het openbare net dan binnen die woning of corporatie opgewekte duurzame energie. Hoe ver weg staat die stip aan de horizon? Het jaar 2030 klinkt erg ambitieus, maar is passend bij de maatschappelijke voorbeeldrol van de corporatiesector. Ondanks realisatie van het Convenant Energiebe- sparing corporatiesector 2008 ? 2018, is de ener- giebehoefte van het sociale bezit hierna nog steeds veel te hoog. Voordat grootschalige introductie van duurzame energie mogelijk is, staat de sector dus een volgende besparingsronde te wachten: het Convenant Energiebesparing corporatiesector 2018 ? 2030. In deze periode gaat schilisolatie naar een beduidend hoger niveau. Mede mogelijk door productontwikkeling. Momenteel presteren innova- tieve glassoorten en isolatiematerialen al het dubbele van traditionele producten. Plus intelligente en gebruiksvriendelijke ventilatiesystemen. Door slimme strategie?n voor gedragsbe?nvloeding gaan bewoners zeer bewust met hun energieconsumptie om. Resultaat van het Convenant Energiebesparing corporatiesector 2018 ? 2030 is dat rond 2030 de vraag naar energie voor ruimteverwarming en warm tapwater zeer fors verlaagd is. Over de volle breedte van de sociale sector. Rond 2030 start de laatste fase. De huidige wet- en regelgeving, die lokale opwekking, transport en afzet van duurzame energie frustreren, zijn gesa- neerd. Niets staat de prominente rol van corpora- ties ? in het belang van milieu en woonlasten van minder draagkrachtigen ? in de weg. Corporaties produceren samen met ketenpartners op lokaal niveau vooral duurzame elektra. Genoeg om het totale eigen woningbezit het predikaat energieneu- traal mee te geven. Huurders zijn verlost van de jaarlijkse tariefstijgingen. Woonhuisinstallaties zijn in hoog tempo ? bij mutaties of complexgewijs ? ontdaan van gasgestookte installaties. Ombouw naar all electric met plug and play-technieken. Na verloop van tijd stijgt de productie van duurzame elektra verder. De huurder laadt inmiddels de elek- trische auto aan huis op. Een utopie? Zeker niet. Houdt die poolster in de gaten. Hoe ver weg staat die stip aan de Horizon? renda special energiesprong januari 2012interview 13 interview tekst wilbert leistra foto's ivar pel Hoe zit het met corporaties en duurzaamheid? Wat is duurzaamheid eigenlijk? En hoe hebben andere sectoren duurzaamheid in hun organisatie verankerd? We nemen een kijkje over de schutting bij een andere, enigszins verwante sector; de bankensector. Matthijs Bierman, directeur Triodos Bank Nederland, vertelt het verhaal van de "kleine finan- cier met een grote zeggings- kracht". een kijkje over de schutting renda special energiesprong januari 2012 interview14 "Duurzaamheid is een zo grijsgedraaid begrip, het wordt te pas en te onpas gebruikt. Eigenlijk zou het een overbodige term moeten zijn. Het gaat namelijk om leefbaarheid en een menswaardige samenleving, over het terugbrengen van de menselijke maat." Aan het woord is Matthijs Bierman, sinds 2003 directeur Triodos Bank Nederland. Hij staat aan het roer van een organisatie die is opgericht om de samenle- ving te helpen verduurzamen. "Lang voordat duurzaamheid een mode- woord was, hebben wij de principes ervan in onze missie verankerd. Alle neuzen stonden en staan daardoor de juiste kant op. Als ik het vergelijk met de taak van een corporatiebestuurder, dan heeft die het aanmerkelijk moeilijker. Het is een flinke klus om een hele organisatie doordrongen te krijgen van een missie zoals de onze." BEWusTzijN `Een vreemde eend in de bijt', `leuk initiatief daar in de bossen van Zeist'. Reacties van nog niet zo lang geleden waaruit blijkt dat Triodos een aparte positie inneemt in de door geld en rendement geregeerde bankensector, maar ook concurrenten kijken met steeds meer belang- stelling naar Triodos' manier van bankieren. "Ons beginprincipe was dat mensen onbewust met geld omgaan. Wij hebben ons als opdracht gesteld om dat bewustzijn terug te brengen door onder andere de anonimiteit tussen bank en klant op te heffen, en de verbinding tussen geld en wat je ermee in gang kunt zetten weer zichtbaar te maken. En door ons te focussen op duurzaamheid", legt Bierman uit. Triodos heeft duurzaamheid onderverdeeld in drie categorie?n: ecolo- gie, sociaal en cultureel. Bierman: "De eerste twee categorie?n zijn voor veel mensen helder, maar met name over hoe cultuur kan bijdra- gen aan duurzaamheid, krijgen we vaak vragen. Terwijl het antwoord eigenlijk vrij helder is: cultuur draagt bij aan levenskwaliteit. Vitaliteit en adaptief vermogen komen voort uit creativiteit; zo brengt cultuur bijvoorbeeld ook meer kwaliteit in wijken. En die kwaliteit zorgt weer voor meer leefbaarheid in wijken, de absolute voorwaarde voor duur- zaamheid in de woonomgeving." De directeur van Triodos gebruikt de natuur als inspiratiebron. "Met name de diversiteit is fascinerend, en het vermogen van organismen om elkaars rollen over te nemen. Vergelijk het eens met onze samen- leving, die steeds meer trekken van een monocultuur heeft gekregen. Er zijn corporaties met meer dan honderdduizend woningen in hun bezit, op sommige scholen zitten meer dan vierduizend leerlingen. Wie heeft dat ooit verzonnen, deze enorme schaalvergroting? Hier liggen uitsluitend economische redenen aan ten grondslag." BEsTaaNdE voorraad De bank met de Nederlandse hoofdvestiging in Zeist is in verschil- lende sectoren actief. Voor de sector vastgoed is volgens Bierman de focus meer komen te liggen op de grootste opgave, namelijk de bestaande voorraad. Dit doet de bank als financier en als activiteit van het Triodos Vastgoedfonds. "Daarnaast is een aantal van mijn oude collega's actief in Join, de joint venture met OVG waarin Triodos Real Estate Development vorig jaar is opgegaan. Wij willen binnen de bestaande bouw een grotere rol spelen als financier van projecten, bijvoorbeeld door het gebouweigenaren mogelijk te maken om de renovatie van het pand te financieren. Bij de tweede tak gaan we een stapje verder. Hiervoor hebben we in 2004 het Triodos Vastgoedfonds opgericht. Alleen projecten die voldoen aan de Triodos Toets voor Duurzaamheid komen hiervoor in aanmerking. Deze toets is mede gebaseerd op het gedachtegoed van professor Kees Duijvestein, emeritus hoogleraar Milieutechnisch Ontwerpen aan de TU Delft. Het model van de drie P's ? People, Planet, Profit ? is uitgebreid met een vierde P: Project. Een gebouw is pas duurzaam als het een goed rendement heeft, de gebruikers er prettig en gezond in kunnen werken, het milieu niet bovenmatig wordt belast ?n als het voldoet aan de eisen op fysiek en ruimtelijk niveau", aldus Bierman. Als voorbeeld van een project dat de toets glansrijk heeft doorstaan, noemt hij de herbestemming van een bankgebouw uit de jaren 80 in Groningen. "Door het gebouw voor nog eens het aankoopbedrag geheel duur- zaam te renoveren, zal het van energielabel G naar A+ gaan. Boven- dien hebben we het aan de gebruiker Gasterra verhuurd, inclusief de energielasten. Hier ligt wat mij betreft ook de toekomst: vastgoed verhuren tegen all-in prijzen. De verhuurder treedt op als energieleve- rancier, een principe dat bijvoorbeeld in de Verenigde Staten al lang gemeengoed is." Hij voegt er direct aan toe dat een duurzame renova- tie-ingreep zeker ook van belang is voor de P van Profit. "Je hebt het over waardecreatie. Duurzame gebouwen brengen tot 5 procent meer huur op. Bovendien vertegenwoordigt een energiezuinig gebouw meer waarde, zeker in de toekomst. Daar ben ik stellig van overtuigd." Bier- man illustreert het met nog een voorbeeld: "Twee dezelfde gebouwen, renda special energiesprong januari 2012interview 15 het ene is door ons duurzaam ontwikkeld en het andere was al eerder traditioneel ontwikkeld. De ene taxateur kent ons gebouw 30 tot 40 procent meer waarde toe, de andere taxateur ziet geen waardever- schil. Dat geeft aan dat de taxateurswereld ook nog aan het zoeken is naar manieren om bepaalde ingrepen te vertalen naar waarde." Duurzaamheid betekent volgens de directeur ook dat een gezichtsbe- palend gebouw voor de omgeving behouden blijft. Als voorbeeld noemt hij de duurzame renovatie van een monumentaal landhuis in Baarn. "Samen met de huurder, het vastgoedadviesbureau AT Osborne, hebben wij de renovatie gefinancierd. Hierdoor is de kantoorvilla in Baarn het eerste monument van Nederland dat in 2010 een zogenoemde groenverklaring van het ministerie van VROM heeft ontvangen. Bij de duurzame renovatie zijn onder andere warmte- koudeopslag, warmtepomp, klimaatplafonds en speciaal monumenten- glas toegepast." Join ontwikkelt duurzame projecten. "Hier gaat het uitsluitend om maatschappelijk vastgoed, voor de zorg- en onderwijs- sector", verduidelijkt Bierman. ENErgiEvraagsTuk De kleine financier met een grote zeggingskracht, zoals directeur Bier- man zijn bank bijna liefkozend noemt, wil zich graag afficheren met oplossingen voor het energievraagstuk. "Energiebesparing en alterna- tieve energiebronnen zijn onlosmakelijk verbonden met duurzaamheid en hebben dan ook onze volle aandacht. Hoe je het wendt of keert, of je linksom of rechtsom gaat, decentrale energie heeft de toekomst. Hier is de beroemde uitspraak van dr. Achim Steiner, executive director van United Nations Environment Programme op van toepassing: `we'll have to change, either by design or disaster'. Oftewel, we kunnen nu beter producten ontwikkelen die als alternatieve energiebronnen kunnen dienen, dan dat we binnen afzienbare tijd onze fossiele bronnen hebben opgebruikt en dan nog met een inhaalslag moeten komen." In dit kader roemt Bierman een initiatief van een kunstenaarscollectief in Amster- dam, Xpositron. "Met een lening van ons, subsidie van SenterNovem en een samenwerking met een zonnepanelenleverancier, hebben de kunstenaars de grootste zonnecentrale van Amsterdam voor elkaar gekregen. Deze voorziet het collectief voor 90 procent van energie, de resterende 10 procent komt door besparing. Met de opbrengst van het systeem betalen ze deels de lening af. Een creatief initiatief met een geweldige opbrengst", vertelt hij enthousiast. WaarscHuWiNg De bankdirecteur haalt de waarschuwing van Stein nog een keer aan in het gesprek: "Als je nu niet op duurzaamheid inzet, dan ben je er over vijf jaar wellicht niet meer", waarschuwt hij. "En dan richt ik mij ook tot de corporatiesector. Die moet alleen al vanuit zijn sociale en maatschappelijke opgave vol inzetten op duurzaamheid. De sector moet het economisch model enten op zijn toekomstvisie en niet andersom. Dan is de sector namelijk minder kwetsbaar op financieel, sociaal en ecologisch gebied. Hij moet lef tonen, bevlogenheid. Duur- zaamheidseisen moeten belangrijker worden dan bijvoorbeeld een goede balans voor het komende jaar. Dat zouden wij als bank als crite- rium hanteren. Het is voor ons belangrijker dat een organisatie inzet op duurzaamheid ? en over tien jaar nog bestaat ? dan dat ze nu een goede balans kunnen laten zien, maar geen goede toekomstvisie hebben." Verlangen naar een beter portefeuillebeleid, dat noemt Bierman een goede eigenschap voor corporaties. "De komende vijf jaar kan het nog goed gaan, maar op termijn gaan andere criteria meespelen bij het succes van een corporatie. Bijvoorbeeld of huurders zich wel willen affi- cheren met de naam van hun corporatie. De corporatiesector heeft net als onze bankensector een hoop goodwill goed te maken; die moet ook een deel van het vertrouwen zien terug te winnen. Dan kun je het beste beginnen bij de waarden die voor de organisatie van belang zijn. Niet de economische waarden, maar de cultuur van de organisatie. Een sociale huurder pikt dat ook op, die wil eveneens het gevoel hebben dat hij samenwerkt met een club die hetzelfde denkt. En dat gevoel moet eerst in de harten van de bestuurders komen en van daaruit in de rest van de organisatie terechtkomen. Dan pas stralen alle lagen hetzelfde uit." MoTTo Voorgaand pleidooi van Bierman sluit naadloos aan bij het nieuwe motto van Triodos: volg je hart, gebruik je hoofd. "In onze keuzes luis- teren we naar ons hart, maar we gebruiken zeer zeker ook ons hoofd. Wij hebben de laatste tijd wat verleidingen gehad, want als je het goed doet in een sector die het in het algemeen slecht doet, weten de mensen je al snel te vinden. Over vijftien jaar willen we ook onze kern- waarden overeind houden. We hebben onze klanten en onszelf beloofd dat we koploper zijn op het gebied van duurzaam bankieren. En dan moet je af en toe wel eens een grote financi?le deal laten schieten, het zij zo. Waarden zijn op dat gebied belangrijker. En dat wil ik de corporatiesector ook als boodschap meegeven. Zet in op duur- zaamheid en overtuig je organisatie van de noodzaak." `zet in op duurzaamheid' renda special energiesprong januari 2012 lokale energiebedrijven zijn de toekomst16 lokale energiebedrijven zijn de toekomst "Hoe houd je energie betaalbaar voor bewoners? Door de energieprijs te verlagen of door ze hun eigen energie op te laten wekken", beant- woordt Maarten van Riet zijn eigen vraag. "Het eerste zal zeker niet gebeuren, dus moet je mensen stimuleren zelf energie op te gaan wekken." De manager Research & Development van Liandon ziet heil in het vormen van lokale energiebedrijven, in de vorm van co?peraties. Hij legt uit: "Als je als particulier je overschot aan opgewekte energie aan je buurman wilt verkopen, moet daar belasting over worden betaald. Binnen een co?peratie bestaat het recht op vrije transfer van energie. Met andere woorden, je mag energie overdragen aan de andere leden van een co?peratie zonder dat daar belasting over betaald hoeft te worden. Het belangrijkste hierbij is dat je een goede balans vindt tussen de hoeveelheid die je opwekt en de hoeveelheid die je verbruikt." Balans Om een balans te vinden in de energiehuishouding en die ook te waar- borgen, heeft Van Riet een systeem ontwikkeld, Intelligent Home System (IHS) geheten. "Simpel gesteld is IHS de interface tussen meterkast en intelligentie in de apparatuur. Daar waar het energiever- bruik nu wordt gemeten met behulp van de energiemeter in de meter- We staan aan de vooravond van een nieuwe revolutie. Mensen gaan massaal zelf hun energie opwekken. Ten minste, als het aan Maarten van Riet ligt. De manager Research & Development van liandon wil dat mensen zich organiseren in lokale energiebedrijven, fysiek in de vorm van bijvoorbeeld woningcorporaties, of in een virtuele gemeenschap. liandon zorgt voor de tech- niek in de vorm van een Intelligent Home system. tekst wilbert leistra foto jurriaan huting Woningcorporatie Wonion wil een solarpark aanleg- gen voor de energievoor- ziening van haar huurders. renda special energiesprong januari 2012lokale energiebedrijven zijn de toekomst 17 kast, is met behulp van IHS in principe op elk moment zichtbaar wat het verbruik is ?n tegen welke kosten. Alles wat je ervoor nodig hebt is een IHS-apparaat en een snelle internetverbinding waarmee de informatie naar een centrale server kan worden gezonden." Het IHS is een energiemanagementsysteem dat uitgaat van de zoge- noemde vijfminutenwaarde. "Deze waarde is gebaseerd op de interna- tionale standaard en geeft de gegevens weer die elke vijf minuten worden geregistreerd. Zo kun je in feite van elk huishouden zien wat het dag- of weekverbruik is. Als je de waarden van de community combineert, krijg je een vrij nauwkeurig beeld van wat het verbruik van de co?peratie is. Op die manier weet je dus ook of het verbruik in balans is met de opgewekte hoeveelheid energie. Is er een balans, dan weet je ook wat de energie je heeft gekost: niets. Los van de investeringen natuurlijk." Van Riet is tegenstander van de slimme meter als losstaand instru- ment. Hij ziet wel een goede toepassing in combinatie met het IHS. Een traditionele meter dient als een afrekenmeter, je kunt zien wat het verbruik van een bepaalde periode is geweest en op basis van de eindstand krijgt de verbruiker een rekening. Een slimme meter geeft sneller informatie over het verbruik. Als je het totale aantal kWh vermenigvuldigt met een bepaald vaststaand bedrag, weet je voor hoeveel geld je verbruikt hebt. Maar dit is totale onzin. Die informatie klopt niet, want de energieprijs wisselt." aPX De energieprijs wordt bepaald op de Amsterdam Power Exchange (APX), zeg maar de beurs voor energie. Om naar de energiebeurs te gaan en zelf invloed op de prijs te hebben, moet een co?peratie mini- maal 2 MW opwekken. "Daarom moeten co?peraties uit zo'n 1000 tot 2000 deelnemers bestaan. En een community moet zich richten op een diversiteit van opwekking", luidt het advies van Van Riet. Hij doelt op een combinatie van zonne- en windenergie. "Als een co?peratie streeft naar autarkie, is het ook verstandig om een samenwerking te zoeken met een of meerdere boeren. Vaak omdat die plaats hebben om een of meerdere windmolens te plaatsen, maar ook omdat het biogas ook kan worden gebruikt in de co?peratie." In principe kan iedereen een co?peratie met andere mensen vormen, stelt Van Riet. "Voor de hand liggen al bestaande organisaties, bijvoorbeeld een personeelsvereniging, een buurtvereniging of een woningcorporatie. Maar je kunt ook virtueel een co?peratie vormen, dat is geen probleem." Van Riet vindt de tijd rijp om pilots te gaan uitvoeren, waarbij hij volgens eigen zeggen de flexibiliteit van de wet wil uitdagen. Ik wil met een pilot aantonen dat het werkt. Dat de energiekosten op de middel- lange en lange termijn beheersbaar worden gemaakt. Dat leden van een co?peratie co-producent kunnen worden van hun eigen duurzame energie. Dat met lokale middelen zo veel mogelijk autonomie kan worden verkregen. En dat het werkgelegenheid oplevert, juist op plek- ken waar deze afneemt, zoals in de Achterhoek. Onder andere daarom wil ik de pilot met Wonion doen, naast het feit dat deze corporatie vooruitstrevend is in haar beleid en vaak de nek durft uit te steken. Zowel voor de corporatie als voor ons is het een risicovolle operatie. Daarom is het nodig dat het grootste risico, namelijk het invoeren van een agressief belastingsysteem op het onderling verhandelen van energie binnen de co?peratie, wordt afgedekt. Bijvoorbeeld door de provincie, want die verkeert in de positie dat ze dit kan doen. Denk hierbij aan de Nuon-gelden." solaRPaRk WonIon Woningcorporatie Wonion wil zelf energieleverancier worden. Leverancier van duurzame zonne-energie, bena- drukt directeur bestuurder Henk Veerman van de corporatie uit Ulft. "Om de bestaande woningen van zonnepanelen te voorzien, inclusief de benodigde leidingen en installaties, is een erg ingrijpende operatie voor de bewoners. Veel eenvoudiger is het om hiervoor het elektriciteitsnet te gebruiken." Voor de opwekking van de energie wil de corpo- ratie een weiland vol plaatsen met zonnepanelen. Veerman over het initiatief: "Jaren geleden hebben we grond aange- kocht voor woningbouw. Omdat wij in een krimpgebied zitten, mogen we niet meer woningen bouwen. De grond als solarpark gebruiken voor de energievoorziening van zo'n honderd woningen leek ons een prima alternatief." Het lijkt het ei van Columbus, maar niets is minder waar. Veerman krijgt tegenwerking uit een onverwachte hoek, de wet- en regelgeving. "Je zou denken dat het zelf opwekken van groene energie goed past in een duurzaam beleid, maar als wij de energie aan onze huurders willen doorleveren, moeten we zogenoemde milieutaks betalen. Kun je het gekker bedenken, milieutaks op duurzame zonne-energie?" De directeur-bestuurder van de corporatie wil graag in samenwerking met Liandon een pilot opstarten. "Liandon heeft de techniek, in de vorm van het IHS, de kennis en het bedrijf is de uitvoerder van de energietransitie. Ik hoop dat we de kans krijgen het experiment uit te voeren." Schematische uitwerking van het Intelligent Home System. Scan deze code met je smart- phone om het interview met Henk Veerman te bekijken. www.renda.nl renda special energiesprong januari 2012 programma18 hernieuwde kijk op energiebesparing programma renda special energiesprong januari 2012programma 19 Maar er is meer nodig om de gewenste sprong te realiseren. Er zullen andere denkkaders nodig zijn als richtsnoeren voor het handelen. Drie thema's kunnen hierbij de basis vormen voor deze hernieuwde kijk. Het zijn deze drie thema's die samen kunnen leiden tot een andere opgave en dus tot nieuwe oplossingen, die van een stap een sprong maken. De levensduur van een woning moet anders benaderd worden als het gaat om structurele aanpassing van de energetische kwaliteit; Er moet meer ruimte komen voor de individuele bewonerskeuze, zowel qua moment als aanpassing; De opgave hoeft niet per project bekeken te worden, gezien de sterke overeenkomsten in de voorraad. Zowel vraag als aanbod moeten boven het project uitgetild worden om tot een goede kosten-kwaliteitverhouding te komen. Van korte naar lange termijn Te lang is de korte termijn het sturend element geweest in de realisa- tie en aanpak van de woningbouw. Vaak geven conjuncturele overwe- gingen sturing aan wat een eeuw mee moet gaan. Juist in de beschou- wingswijze van de tijd zal een structurele verandering plaats moeten vinden. Duurzaam heeft onder andere de betekenis van `lang aanhou- dend' of `voor lange tijd'. Het gaat er bij de inhoud van dit begrip om dat het lang meegaat en gedurende die periode ook zinvolle en gewilde functies vervult, tegen acceptabele kosten. En tot dat laatste behoren ook de effecten op milieubelasting. In de sociale huursector neigden we er de afgelopen decennia toe de tijdstermijn bij kwaliteitsaanpassing beperkt te houden; de periode van de tijdscoop ligt vaak tussen de 15 en 30 jaar. Deze periode lijkt voor elke koper van een woning absurd. Als je nu een woning koopt uit de jaren 30, 60 of 90, dan hoop je deze woning over 30 jaar goed te kunnen verkopen. In wezen beschouw je als koper de woning over de lange periode ook als een soort spaarpotje. Als je de lange periode in eerste instantie voor ogen hebt, kun je ook anders tegen investerin- gen aankijken die verband houden met kwaliteitsaanpassingen. Natuurlijk hoeft deze benadering niet te gelden voor je hele bezit. Maar voor 80 ? 90 procent kun je stellen dat dit nu courant is en naar verwachting over 30 jaar nog steeds. Als verwijzing naar de langere levensduur van woningen, wordt in brede kring tegenwoordig gesteld dat een woning gemiddeld 120 jaar meegaat. En dit aantal staat symbool voor de lange termijn, ofwel ruim 100 jaar. Het gaat niet om het exacte aantal jaren, maar om de visie dat we rekening moeten houden met overmorgen. Als we als maat- schappij ervan overtuigd zijn dat de levensduur van de bestaande voorraad substantieel de 100 jaar zal overstijgen, kunnen we ook een andere strategie op deze duurzaamheid formuleren. We kunnen bewuster streven naar het verder reduceren van het energiegebruik en ruimte scheppen voor (de mogelijkheid van) energieopwekking. Lager dan label B is bijna niet zinvol en op termijn is A, A+ of hoger de pres- tatie die nagestreefd moet worden. Dus ingeval op korte termijn label B wordt toegepast, moet de ruimte voor verdere labelverbetering niet onnodig geblokkeerd worden. Een belangrijk neveneffect van een langere periode ? waarbij de afschrijving zich dus ook kan uitstrekken over meerdere jaren ? is dat de aanvangshuurverhoging beperkt kan blijven. De gebruiker centraal De tijd van de familie Doorsnee ligt ver achter ons. De individualiteit heeft alle terreinen van de maatschappij doordrongen. Allereerst mani- festeert dit verschijnsel zich in de koopsector, ofwel in de wereld van de eigenaar-bewoners. Maar de (sociale) huursector kan niet achter- blijven, zeker niet nu de toon gezet wordt door het dominante aandeel van de eigenaar-bewoner. Op dit moment nadert het marktaandeel de 60 procent en voor de toekomst is verdere toename de verwachting. Ook bij de kwaliteitsaanpassing van de sociale huursector zullen we steeds meer oog moeten krijgen voor de individuele wensen en keuzen. Het begint geleidelijk algemeen maatschappelijk geaccepteerd te worden dat ten aanzien van de uitrusting van keuken, douche en toilet, ook huurders hun eigen keuzen kunnen maken. Maar vaak is de range nog beperkt, en wat betreft tijdstip ligt de keuze vaak nog niet bij de huurder. energiebesparing in de bestaande woningbouw moet een extra zet krijgen om een structurele bijdrage te kunnen leveren aan reductie van de milieubelas- ting van het wonen. Het is een geluid dat de afgelopen jaren al veel gehoord werd. bijna iedereen heeft voor zichzelf wel een oplossing bedacht. ook de doelen die hierbij gehanteerd worden, krijgen een steeds concre- tere vorm, vari?rend van 20 procent co2 -reductie in 2018 ten opzichte van 2008, tot energieneutraal in 2030. aan ambities ontbreekt het ons niet, evenals aan goede bedoelingen. tekst en foto's martin liebregts renda special energiesprong januari 2012 programma20 Naast comfort zijn ruimte en uitstraling belangrijke kwaliteiten, waarvan de invulling per bewoner sterk kan verschillen. De keuzemogelijkheden in de praktijk voor erker, dakkapel of uitbouw bestaan voor de huurder niet of nauwelijks. In een renovatiestroom komt het nog wel voor, maar als keuze op zich, los van andere ingrepen, is het zeldzaam. Laat staan dat huurders iets aan het beeld kunnen of mogen veranderen. Dus schoor- voetend doet de individuele keuze zijn intrede. En dan vaak nog paterna- listisch; alleen op het moment dat de verhuurder het een geschikt tijdstip vindt ? bijvoorbeeld bij een grootonderhoudsplan of renovatie. Ook ten aanzien van energiebesparende maatregelen is een gelijk- soortig betoog af te steken. Juist een sociaal verhuurder zou met zijn omvang een passend aanbod op de markt moeten kunnen afdwingen voor allerlei pakketten energiebesparende maatregelen en extra voor- zieningen voor energieopwekking, die ruimte bieden voor maatwerk. Juist hier liggen kansen voor meer individuele keuzen. Laten we ophouden steeds de gemeenschappelijke aanpak op straat- of blokniveau voorop te stellen, maar eerder de ruimte die het omvangrijk bezit biedt benutten. En laten we via projectoverstijgende oplossingen nieuwe mogelijkheden op de markt brengen. Laat de individuele huur- der kiezen op het moment dat deze ervoor in is. Want de situaties voor de individuele bewoner zijn in de praktijk divers, en daarmee dus ook de benuttingskansen voor energiebesparing. ProjectoVerstijgenD aanboD Het woningaanbod kent veel overeenkomsten, mede door de ingrij- pende bemoeienissen van de overheid bij de totstandkoming in de afgelopen honderd jaar. En nog steeds doen we in de praktijk van de kwaliteitsaanpassing of elk project en elke woning uniek is. Natuurlijk zijn er veel verschillen in grootte, onderhoudsgeschiedenis en aanpas- singen in de tijd, maar dat hoeft nog niet tot een structureel ander aanbod voor kwaliteitsaanpassing te leiden. Een sprekend voorbeeld is de keuken. Op een reeks kleine onderdelen zijn uiteenlopende verschillen te noemen in het keukenaanbod in Nederland. Toch voor- ziet het aanbod op de markt in de vraag van alledag door modulering en standaards met passend maatwerk. Er is geen keukenleverancier die voortdurend hamert op verschillen, maar juist eerder op de over- eenkomsten. En als we de bestaande woningbouw nader bekijken, dan zijn er veel overeenkomsten, niet alleen op het niveau van de keuken. Ondertussen lijken rijtjeswoningen veel op elkaar, en zijn de portieken uit de periode 1955-1975 bijna kopie?n van elkaar, evenals de galerij- woningen. Er zijn circa 1,4 miljoen doorzonwoningen, een groot deel van de grondgebonden woningen bezit een pannen zadeldak, en bijna alle woningen van na 1920 hebben als gevel een spouwconstructie waarbij (dragend) binnen- en buitenblad gescheiden zijn. Gezien de eigenschappen van de woningvoorraad is er volop ruimte voor een aanbod dat een project overstijgt. ruimte Voor maatwerk Maar corporaties, beleggers en bouwers denken in projecten en niet in een vraag of aanbod dat een project overstijgt. Het schept bijna verwar- ring als er anders over nagedacht moet worden, en het maakt ook haast onzeker. Want wat wordt de rol van mijn organisatie of mij persoonlijk, als niet elk afzonderlijk project bij de ontwikkeling van een kwaliteitsaan- passing de leidraad vormt, maar de gewenste kwaliteitsaanpassing op gebouw-, woning- of componentniveau? Het betekent dat de vrager bewuster bezig moet zijn met wat de gewenste kwaliteitsaanpassing en bijbehorende prestatie moeten zijn, en dat de aanbieder de prestatie moet vertalen in een algemeen aanbod met ruimte voor maatwerk. Tot nu toe is het een theoretisch betoog. De vraag is hoe je er in de praktijk ook echt gevoel bij krijgt. De basis wordt gelegd door eens op systematische wijze terug te kijken. We nemen bijvoorbeeld enkele kwaliteitsaanpassingen van een doorzonwoning onder de loep en proberen vast te stellen wat de wetmatigheid is in de gerealiseerde oplossingen en bijbehorende gewenste prestaties. Ook kijken we wat werd bepaald door de uitgangskwaliteit, en wat een toevallige invulling van de betrokkenen was. Juist dat laatste neemt vaak alle bemoeienis- INVEsTErINGsruIMTE BIJ VErBETErING VAN DE ENErGETIscHE kWALITEIT Voorbeeld van de investeringsruimte bij de verschillende labelsprongen, uitgangspunt is