renda special 2013/1 corporaties: ten minste houdbaar tot?18 corporaties: ten minste houdbaar tot? Onder de noemer `HighCorpotentials' cre?erde Edith Hoksbergen, directeur van Plateau B.V., een netwerk van voormalige trainees en high potentials bij corporaties. Die talenten leidde ze gedeeltelijk zelf op. Ze omringde hen met enkele organisatie-, communicatie-, en marketingadviseurs. Toen liet ze los. Haar idee: als je die vijftig enthou- siastelingen bij elkaar zet en omringt met ervaren mensen die gezien hun beroep creatief moeten zijn, dan ontstaat er iets. Nieuwe plannen, positivisme en daadkracht. "Dat is iets wat de sector op dit moment wel kan gebruiken. Door crisisdenken en een pittig regeerakkoord kunnen medewerkers van corporaties wegzakken in het denken in beperkingen, in moeilijkheden en zich machteloos voelen. Terwijl dit juist een goed moment is om met een andere blik te kijken naar waarom je doet wat je doet, en hoe je dat doet. Vernieuw, verfris, en vind jezelf opnieuw uit", is de boodschap van Hoksbergen. Inmiddels groeien de HighCorpotentials uit tot een steeds krachtiger netwerk, meer en meer corporatiedirecteuren krijgen de plannen van de groep Als je over dertig jaar een woning zoekt in Nederland, waar kun je dan terecht? In welk soort woning woon je dan en wat is de context waarbinnen je zoekt? Welke actoren die nu een rol spelen op de woningmarkt, bestaan dan nog steeds? Een grote groep jonge medewerkers van woning- corporaties schetst hiervan een beeld. Zij ontwikkelden een business model voor `de corporatie over dertig jaar'. Als die er dan nog is. tekst robert eisema, quawonen niels van schaik, stadgenoot en sjors talsma, vannimwegen foto's ivo de bruijn renda special 2013/1corporaties: ten minste houdbaar tot? 19 onder ogen, en ondertussen ontwikkelen de leden een business model voor de corporatie van de toekomst. De groep komt met wisselende tussenpozen bijeen, afhankelijk van waar welk initiatief aanslaat. Een einddatum is er niet. AANsluItINg ZoEkEN Op 6 september 2012 kwamen de corpotentials voor het eerst bijeen. Thema van de dag was `CorpoTHT: Corporatie Ten Minste Houdbaar Tot...'. Het einddoel: een business model ontwikkelen voor sociaal wonen in de eenentwintigste eeuw. In november 2012 volgde een tweede bijeenkomst, waarbij al meerdere corporatiedirecteuren, mana- gers strategie en beleid en ge?nteresseerden uit aangrenzende werk- velden aansloten. Begin 2013 werkt een kleinere groep aan de uitwer- king van het business model en zoekt ze aansluiting bij de beweging die op dit moment in de sector gaande is. Het einddoel van de route verandert terwijl de corpotentials onderweg zijn. En dat lijkt precies de dynamiek die de sector nodig heeft. Want de beweging valt tegen. Door crisis, regeerakkoord en een alge- heel afwachtende houding, gebeurt er weinig in de sector. Toch vindt de groep het belangrijk om juist niet met recalcitrante, idealistische en moeilijk te realiseren idee?n een podium te zoeken. Dat gebeurt al genoeg. Stippen aan horizonnen blijven plaatsen is niet verboden, sterker nog: om vandaag een `praktisch haakje' te vinden, is het verstandig een langetermijnvisie te presenteren. Maar wat de groep expliciet niet wil, is in het luchtledige met elkaar in filosofie blijven hangen. Daar komt ook de keuze voor een business model uit voort: dat geeft de beslissers van vandaag de kans om concreet te onder- zoeken waar het model scherp genoeg is om morgen al iets mee te doen. krAchtbuNdElINg De idee?n van CorpoTHT zijn beloftevol. Niet omdat het van jonge professionals afkomstig is, maar vanwege de kracht van bundeling: eerst bundeling onderling en vervolgens met een groep ervaren mensen met invloed, met het vermogen zich te verwonderen en de wil om te veranderen. Dat is een belangrijke succesfactor van het netwerk, want op het moment dat het moeilijk is, stroperig en onzeker wordt, vallen de leden van het netwerk op elkaar terug. Telkens staat er iemand op die een nieuwe aanvliegroute bedenkt. Ondertussen is het helder dat het netwerk van zichzelf is. Bij sommige bijeenkomsten zijn mensen van een adviesbureau als Vannimwegen betrokken, en bij een eerdere sessie sloot de directeur van marketing- communicatiebureau Een En Een uit Emmen aan. Ook hoogleraar Woningmarkt en Woningmarktbeleid Marja Elsinga was als vraagbaak aanwezig bij ??n van de bijeenkomsten. Steeds zijn er nieuwe gezich- ten. Bij iedere uitnodiging wordt benadrukt dat het speelveld bepaald en bespeeld wordt door de HighCorpotentials zelf. Dat slaagt want overvleugeling vindt niet plaats, commerci?le belangen worden w?l onder stoelen of banken geschoven, en de groep vindt elkaar puur op inhoud en co-cre?ert. Het gedachtegoed ontwikkelt zich wekelijks door digitale interactie met de betrokkenen, terwijl een kleinere groep zich heeft verbonden aan het zo goed mogelijk op papier krijgen van het business model. bIZArrE IdEE?N Kennis en idee?n delen is een startpunt in plaats van een eindpunt, zo blijkt. Als je einddoel niet bij voorbaat vastligt, kan er creativiteit ontstaan. Tijdens de verschillende sessies van de groep kwamen vele ? volgens sommigen bizarre ? idee?n voorbij. "We geven iedereen een camper en dan bedenkt `ie zelf maar wat `ie ermee doet", riep ??n van de deelnemers. "Er zijn duurdere en goedkopere campers en we geven maar een paar regels mee over waar je `m neer mag zetten. Dat is alles", vulde een ander aan. "Waarom zouden we niet alleen de grondstoffen voor een huis leveren en dan mag een bewoner een 3D-printer gebruiken om de woning te maken?", opperde een derde. "Zodra iemand de woning zat is, naar een andere plek wil, groter wil wonen, of andere wensen heeft, dan breekt hij de boel af en stopt de grondstoffen op een andere plaats weer in een printer." Een vierde deelnemer dacht liever praktisch en effici?nt en laat marktpartijen alles overnemen: "Laten we gewoon Ikea bellen, zeggen dat we in Neder- land stoppen met corporaties en dat Ikea de boel mag gaan runnen. Zo'n interieur hebben we nu toch allemaal al, dan kan het de buiten- kant ook wel even doen", was de gedachte. Vreemd, nieuw en lastig te realiseren, die plannen. Allemaal waar. Maar wat tijdens de bijeenkomsten opviel, is het idealisme en de ? Kennis en idee?n delen is een startpunt in plaats van een eindpunt ? renda special 2013/1 corporaties: ten minste houdbaar tot?20 langetermijnvisie die de idee?n tentoonspreiden. De meeste gedach- ten die opkomen, steunen op vier kernonderdelen: meer mobiel, meer flexibel, kleinschaliger, en meer zelfvoorzienend. Met altijd en overal aandacht voor de mensen die het zelf niet redden: emancipatie voor ieder die wil. Zelf doen met hulp, als het ware. Misschien is het wel terug naar de kerntaak zoals nu overal geroepen wordt, maar dan in een kritische en duurzame jas. De HighCorpotentials vertonen een nieuw groeidenken, gebaseerd op wat juist en gezond is, op zuinigheid en zorgvuldigheid. Wat hen betreft is een ongebreidelde uitstoot van geld en gassen voorbij. tWEE orgANIsmEN Gedurende het traject zijn er twee organismen ontstaan: een gedach- tegoed en een business model. Dat is gebeurd naar aanleiding van ??n van de kritieken tijdens de tweede bijeenkomst in november. Enkele aanwezige corporatiedirecteuren drukten een stempeltje, want zij vertelden het gedachtegoed met veel liefde te kunnen omarmen, maar toonden hun twijfels bij het gebruik van ??n business model. Daarmee doelden zij enerzijds op de bruikbaarheid van het model zoals dat er in november uitzag, en anderzijds op het feit dat ??n busi- ness model geen recht doet aan het brede scala aan creatieve idee?n dat is ontwikkeld. Naar aanleiding van dat commentaar groeit de boom sindsdien in twee delen; het gedachtegoed vormt een stam waaruit de takken van het business model groeien. hEt gEdAchtEgoEd De HighCorpotentials hebben in de zoektocht naar een nieuw corpora- tiemodel geprobeerd al het goede te behouden, het slechte te verbe- teren en ondertussen na te denken over de behoeften over dertig jaar. Geen eenvoudige opgave, maar het heeft geleid tot een aantal kern- waarden waar het gedachtegoed aan opgehangen is. 1. Emancipatie en wederkerigheid Het ondersteunen van mensen die niet zelf in huisvesting kunnen voor- zien, blijft de kern. Al meer dan honderd jaar zijn corporaties een enorme emancipatiemachine. Volgens de CorpoTHT-ers wordt er meer verwacht van bewoners. De huren worden markthuren, en mensen die het nodig hebben, krijgen een huurkorting. Wie niet meekan, kan zich op een andere wijze inzetten voor de buurt en daarmee zijn of haar huurkorting `terugverdienen'. Uiteraard blijft er een vangnet voor diegenen die echt niet kunnen. 2. Effici?ntie en eigenaarschap Corporaties lopen over het algemeen niet bepaald over van effici?ntie. Dat verandert op dit moment in sneltreinvaart, nu de crisis en de verhuurdersheffing het verdienmodel onder druk zetten. Het is echter zaak dit ook in goede tijden vast te houden. Dat kan door een duidelijke eigenaar van corporaties te benoemen, en uiteindelijk zijn dat de bewo- ners. Eigenaarschap geeft verantwoordelijkheid, en op de juiste schaal georganiseerd, draagt het bij aan een goed toezicht. Daarnaast moeten de geldstromen van het vastgoed en de betaalbaarheid en leefbaarheid gescheiden worden, zodat duidelijk is of het vastgoed an sich rendeert, en wat de investeringen zijn in de betaalbaarheid en leefbaarheid. 3. Trust en onafhankelijkheid Het met het vastgoed verdiende geld komt in een trust, waar vanuit bijvoorbeeld bijdragen kunnen worden gedaan aan leefbaarheid en betaalbaarheid. Dit geld wordt wel altijd weer in de buurt, wijk of stad ge?nvesteerd, afhankelijk van de schaalgrootte. Er wordt geen winst uitgekeerd. Wel kunnen de woongerelateerde problemen van de toekomst ermee worden aangepakt, zoals wonen en zorg, of lokale energie. Achtervang tussen corporaties onderling kan nog steeds geregeld worden, maar de connectie met het Rijk verdwijnt. Staats- steun leidt tot ongewenste gemakzucht en marktbederf en onnodige inmenging, nu de bewoners aan het roer staan. ? Wat de HighCorpotentials betreft is een ongebreidelde uitstoot van geld en gassen voorbij ? renda special 2013/1corporaties: ten minste houdbaar tot? 21 hEt busINEss modEl De basis van het business model van CorpoTHT ligt in lijn met het werk `Business Model Generatie' (2009) van schrijvers en adviseurs Ostwalder en Pigneur. Dit model beschrijft de grondgedachte van hoe een organisatie waarde cre?ert, levert en behoudt. De HighCorpoten- tials pasten het model toe. Het resultaat is een canvas met negen bouwstenen voor het Sociaal Bedrijf en een canvas voor het Vast- goedbedrijf. Het Sociaal Bedrijf bestaat uit meerdere bouwstenen. KLANTSEGMENTEN De eerste bouwsteen is klantsegmenten. Voor wie wordt er waarde gecre?erd? In het model van CorpoTHT blijven dat huishoudens die door inkomen of zorg niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien. Dit blijft net zoals corporaties dat nu doen. Daarnaast zijn het ook co?pe- raties die steun nodig hebben voor het realiseren van hun doelen. Bijvoorbeeld wijkco?peraties die duurzame energie willen opwekken. WAARDEPROPOSITIE Waardepropositie is de tweede bouwsteen. Welke waarde wordt aan de klant geleverd? Dit is allereerst betaalbaar wonen. Ten tweede wordt sociaal maatwerk door individuele wooncoaches geleverd, en als laatste een totaal woonpakket, waarin zowel koop als huur alsook energie, als totaalproduct wordt aangeboden. Kortom, ??n integraal woonproduct. KANALEN EN KLANTRELATIE Kanalen en de klantrelatie gelden als de twee volgende bouwstenen. Via welke kanalen bereiken corporaties hun klanten? Wat voor soort klantrelatie willen zij met hen? Het primaire kanaal is internet. Daar- naast introduceren de corpotentials `het nieuwe werken in wijken'. Dit is een oplossing waarin er geen fysieke wijkkantoren zijn, maar waarbij de medewerkers via het nieuwe werken wel aanwezig zijn in de wijk. De focus van de klantrelatie ligt op klantintimiteit: dichtbij de klant, zodat de dienstverlening optimaal is. INKOMENSSTROMEN De vijfde bouwsteen is inkomensstromen. Voor welke waarde zijn klanten bereid te betalen? De belangrijkste inkomsten komen uit het Vastgoedbedrijf. Het rendement van dit bedrijf is de melkkoe van het Sociaal Bedrijf. Daarnaast geldt het voor-wat-hoort-wat-principe. De Corpo-THT'ers geloven dat niet alleen geld een ruilmiddel is, maar dat juist ook onderlinge dienstverlening een inkomstenbron is. Bijvoor- beeld het inzetten van klanten als huismeester. Als laatste willen zij inkomsten generen door het aanbieden van commerci?le diensten. SLEUTELMIDDELEN EN KERNACTIVITEITEN Welke middelen en activiteiten zijn nodig voor de waardepropositie? Hierbij vormen sleutelmiddelen en kernactiviteiten de zesde en zevende bouwstenen. De middelen zijn vooral wooncoaches (perso- neel), sociaal kapitaal, ict en een netwerk van professionals. De activi- teiten zijn Woon op Maat, het organiseren van wederkerigheid, en het investeren in wijken. KERNPARTNERS De achtste bouwsteen vormen de kernpartners. De Vastgoedonder- neming is allereerst leverancier. Daarnaast zijn dat het Rijk en organi- saties die dicht tegen het woonproduct aanliggen, zoals energiebedrij- ven en banken. Als laatste geloven de planopstellers in aandeelhou- derschap van de klanten, dus de huishoudens en co?peraties zijn tevens de aandeelhouders. KOSTENSTRUCTUUR De negende en laatste bouwsteen is de kostenstructuur. Wat zijn de kosten die inherent zijn aan het model? Hierbij gaat het voornamelijk om personeel en ict. Daarnaast is het een nonprofit organisatie. VErschIllENdE scENArIo's De kleine groep binnen de HighCorpotentials verwerkt in het voorjaar van 2013 de resultaten van de novemberbijeenkomst in het business model. Voor hoe het dan verder gaat, zijn al veel verschillende scena- rio's bedacht. Zo wordt een `Tour de CorpoTHT' overwogen, een ronde langs de velden om corporatiemedewerkers warm te maken voor de idee?n van de groep. Parallel hieraan voeren de leden gesprekken met de beslissers van dit moment: corporatiedirecteuren en -managers die aangeven open te staan voor praktische vertaling van de idee?n. Waar en hoe het precies eindigt ? overmorgen of in 2050 ? dat weet nog niemand. Maar de corpotentials zijn welbewust: een grootschalige verandering die bepaal je niet vooraf, maar voltrekt zich terwijl je probeert te sturen. ? Niet alleen geld is een ruilmiddel, maar juist ook onderlinge dienstverlening is een inkomstenbron ?