renda special 2013/2 corporaties bezitten te veel woningen44 lijk zijn er twee mogelijkheden: of corporaties gaan steeds meer uitbe- steden, of ze gaan zelf effectiever en effici?nter werken", legt hij uit. "Volgens mij is de belangrijkste taak van een woningcorporatie om voldoende beschikbare, betaalbare en kwalitatief goede woningen in portefeuille te houden. Dat moet ze excellent doen en dat betekent niet dat het werk per se uitbesteed moet worden. Het is heel goed mogelijk dat een corporatie dat zelf ook kan. Maar feit blijft dat bepaalde marktpartijen een vergaande expertise hebben in woningbe- heer. Het is lastig om daar als woningcorporatie mee te concurreren. En dus moet deze de effectiviteit van haar bedrijfsprocessen onder de loep nemen en dit soort prestaties meetbaar maken om een afgewo- gen keuze te kunnen maken tussen uitbesteden of zelf doen." LiberaLiseren van woningen Maar als de regiecorporatie tot in het extreme wordt doorgevoerd, kom je uit bij een corporatie zonder vastgoed, waarschuwt de CFO. Dit sluit aan bij zijn visie dat het percentage Nederlandse huurwonin- gen dat in handen is van woningcorporaties, te hoog is. "Corporaties concurreren met verhuurders in het hogere huursegment. Dat gebeurt niet marktconform, omdat woningcorporaties geen winstoogmerk hebben, goedkoop geld lenen met overheidsgarantie, en die woningen vaak onder de marktprijs verhuren. In dat deel van de woningmarkt kan en zal dus wat moeten veranderen", redeneert hij. "Daarvoor is het onderscheid tussen DAEB (Diensten Algemeen Economisch Belang, red.) en niet-DAEB erg belangrijk. Het komt erop neer dat corporaties voor sociale woningbouw wel staatssteun mogen ontvangen omdat die taak niet door de markt wordt opgepakt. Maar voor niet-DAEB woningen ligt dat anders. In totaal gaat het om tussen de 600.000 en 800.000 woningen die in aanmerking komen voor liberalisering. Blok wil die woningen uit de handen van de corporaties halen en tegelijker- tijd pensioenfondsen interesseren om hierin te investeren." Voor dit plan heeft Fakton voor de vier grote gemeenten een heel concrete business case gemaakt, zo vertelt Kools. "Je krijgt dan een vehikel waarin de corporatie misschien nog voor een deel aandeelhou- der is en het verhuurprimaat niet meer heeft. Voor de rest zijn alle taken uitbesteed. Voor het niet-DAEB-deel gaat het daar waarschijnlijk naartoe." Kools benadert het onderwerp liberalisering voorzichtig, omdat het volgens hem politiek heel gevoelig ligt bij woningcorpora- ties. "Maar als dit plan uitgevoerd wordt, levert het ook veel investe- ringsruimte op voor corporaties. Er blijft dan geld over, waarna zij samen met de lokale overheden kunnen kijken waar ze dat geld in Hoe ziet de woningcorpo- ratie van de toekomst eruit? blijft alles zoals het is, gaat ze steeds meer uitbesteden, wordt de corporatie vastgoedbeheer- der of slechts nog verhuur- der? of komt de bewoner aan het roer en wordt de corporatie een co?peratie? Deze scenario's passeer- den de revue tijdens inter- views met een corporatie- bestuurder, een vastgoed- adviseur en een aannemer. Jimmy Kools, partner en CFo van Fakton, is positief gestemd over de toekom- stige verdienmodellen van corporaties. corporaties bezitten te veel woningen tekst joop van vlerken foto boudewijn bollmann "Er wordt veel gesomberd, maar er zijn ook veel kansen. De basis voor het verdienmodel van een woningcorporatie is goed", gaat Jimmy Kools, partner en CFO bij vastgoedadviseur Fakton, van start. "Je hebt aan de ene kant de opbrengsten in de vorm van huur, en aan de andere kant de lasten in de vorm van beheerkosten. Zo simpel is het en als je inkomsten en uitgaven kunt optimaliseren, houd je nog geld over om te investeren in nieuwbouw." Voor Kools is het glas dus halfvol. Zijn taak is om onder meer de corporatiesec- tor van financieel advies te voorzien. Het is volgens hem belangrijk dat corporaties realistischer gaan opereren. "Ze moeten af van de grote onrendabele top per woning. Dat betekent wel dat iedereen ambities moet inleveren en dat corporaties bijvoorbeeld geen huizen moeten bouwen van meer dan 120 m2 voor een huur lager dan 500 euro." Daar ligt de kern van het probleem van woningcorporaties, stelt Kools. "Je hoort natuurlijk veel over zelfverrijking van bestuur- ders, Maserati's en grote boten, maar dat zijn incidenten. Als iedere corporatie woningen bouwt met een onrendabele top van meer dan 60.000 euro, is dat natuurlijk een veel groter financieel probleem." Ook op het gebied van maatschappelijke verantwoordelijkheid zullen corporaties een stapje terug moeten doen, meent hij. "Ze moeten terug naar hun kern. Dat betekent dat ze op het gebied van hun maatschappelijke taken vaker met gemeenten gaan samenwerken. In Den Haag Zuidwest gebeurt dat nu bijvoorbeeld, waar de gemeente Den Haag samen met woningcorporatie Vestia investeert in herstructurering van de wijk. Vestia heeft een erg beperkte inves- teringsruimte op dit moment, maar de gemeente wil toch dat er ge?nvesteerd wordt in die wijk. Daarom hebben ze daar samen gekeken naar hoe ze dat konden oppakken, door beide een duit in het zakje te doen." exCeLLent presteren Kools ziet wel wat in de regiecorporatie. In dit concept worden de taken uitbesteed, maar blijft de zeggenschap bij de corporatie. "Ik weet niet zeker of het daar in de toekomst echt naartoe gaat. Eigen- Of corporaties gaan steeds meer uitbesteden, of ze gaan zelf effectiever en effici?nter werken corporaties bezitten te veel woningen 45 gaan investeren", zegt hij. De CFO denkt dat woningcorporaties ook in de toekomst woningen aan kunnen blijven bieden voor het hogere segment. "Natuurlijk mogen ze dat blijven doen, maar dan wel op marktconforme voorwaarden. Er ligt daar geen verbod, dat heb ik tenminste nog niet ontdekt. Waarom zet je als corporatie dan niet een juridische entiteit op om deze geliberaliseerde woningen te kunnen blijven verhuren? En als ze daar veel geld mee verdienen, kunnen ze dat weer inzetten voor hun sociale doelstellingen." energieprobLeem Een ander vraagstuk voor de toekomst waar Kools met zijn bedrijf over meedenkt, is het energieprobleem. "Fakton heeft meegewerkt aan De Stroomversnelling, het plan om eerst 11.000 woningen, en op termijn 100.000 woningen energieneutraal te maken. Om dat te finan- cieren moet de energierekening van de bewoners worden ingezet. Dat proces is nu in gang gezet", vertelt hij. "Verder zijn de besprekingen met de aannemers gestart. Zij hebben uitgerekend dat het opknappen en tegelijk energieneutraal maken van een huurwoning, tussen de 70.000 en 80.000 euro kost. Maar dat is te duur en onrendabel. Dan wordt het dus een financieringsvraagstuk en komen wij om de hoek kijken. De enige oplossing is eigenlijk dat de omvang van de verbe- terinvestering omlaag gaat naar 30.000 tot 40.000 euro en de komende 15 tot 20 jaar een behoorlijke besparing in het onderhoud oplevert. Dat is de opgave waar we nu mee bezig zijn, en de wil om daar uit te komen is bij alle deelnemende partijen groot." ZeggensCHap van bewoners In de markt ziet de CFO ook dat woningcorporaties steeds meer verantwoordelijkheden willen delen met bewoners. "Ze willen het de bewoner naar de zin maken en dat is ontzettend goed. Maar ik zie er niet zo veel in om meer van het woningbeheer bij de bewoner te leggen. Vragen naar woonwensen en het aanbod afstemmen op de wens van de bewoner daar geloof ik wel in, maar het moet niet te ver gaan." Hij verwacht wel dat in bepaalde wijken bewoners meer zeggenschap zullen claimen over hun eigen leefomgeving en betrok- ken willen zijn bij de beslissingen van corporaties. "Ik denk dat het heel goed kan gaan werken als er een sense of community is in een bepaalde wijk. Die betrokkenheid is iets wat we met zijn allen graag willen en dat zal er dus ook komen. Maar in welke vorm dat is, daar kun je over discussi?ren", sluit hij af. De sCenario's De huidige corporatie; De regiecorporatie. Taken worden uitbesteed, maar zeggen- schap ligt bij de corporatie; De co?p. Bewoners vormen de sturing van de organisatie; De corporatie zonder volkshuis- vestelijke taken. Uitvoering van die taken gebeurt door welzijns- instellingen of een eventueel fonds. Werkzaamheden van de corporatie beperken zich tot het beheren van vastgoed; en De corporatie zonder vastgoed. De corporatie heeft het verhuur- primaat, de infrastructuur ligt bij de overheid.