programma26 nr 6 2014 programma conceptwoning of woningconcept? Herhaalbaarheid van de opgave om vandaaruit het bouwen effici?nter te maken; dat is de zoektocht naar een woningconcept. Honderd jaar toepassen van concepten voor nieuwbouw heeft tien nieuwbouwconcep- ten opgeleverd. Een dergelijk aanbod voor renovatie is er nauwelijks. WAT IS EEN CONCEPT? De term `concept' kent veel verschillende invullingen, maar er zijn twee terugkerende betekenissen. Enerzijds staat concept voor een `eerste ontwerp'; een eerste versie van een brief, het schetsontwerp van een koffiezetapparaat of een proefdruk, om een paar voorbeelden te noemen. Anderzijds kan het bij het begrip concept veel meer gaan over In de bouw maken we eigen- lijk iedere keer een proto- type. We beginnen op nul en maken een ontwerp voor een nieuwe woning of renovatie. Ieder ontwerp is daarmee de eerste uit de serie; het proto- type ofwel de conceptwo- ning. De praktijk vraagt echter om goedkopere, effici- entere oplossingen, passend bij de vraag. tekst en beeld haico van nunen, bouwhulpgroep programma nr 6 2014 27 een idee of visie. Dit gaat niet letterlijk om het (eind)product, maar om te tonen waar het in de toekomst naartoe gaat. De concept car is hier een goed voorbeeld van: deze geeft de richting aan, maar zal nooit zo worden geproduceerd. Deze betekenis van concept sluit aan bij begrip- pen als conceptuele kunst of conceptfilosofie. In de bouw hanteren we net een andere invulling. Als we het in de sector hebben over een concept dan bedoelen we `een projectoverstijgend aanbod ten aanzien van product en/of proces'. Eigenlijk is het een mix van beide genoemde invullingen. In een concept is veel vastgelegd en het programma en de prestaties zijn bekend. Uitgangspunten voor onder meer beeld, techniek en proces zijn dat ook en worden bij de realisatie concreet gemaakt. Het programma van een goed concept biedt een toegevoegde waarde; het is het verhaal met bijbehorende prestaties dat de reden is waarom een opdrachtgever voor een concept kiest. CONCEPTEN IN TIJDEN VAN CRISIS Natuurlijk zijn er altijd concepten of oplossingen geweest die een conceptmatige aanpak in zich hebben. Het lijkt er echter wel op dat (bouw)concepten zich met name manifesteren in tijden van economi- sche neergang. Partijen gaan op zoek naar een manier om zich te onderscheiden van de rest of juist om de opgave effici?nter te maken. In de jaren dertig was al een eerste, zij het bescheiden, vorm van concepten zichtbaar, deels ge?nspireerd op het Bauhaus. Gedreven door de economische situatie werd gezocht naar een andere manier van bouwen: niet meer individueel, met gebruik van andere materialen (betondorp, staal in de bergpolderflat) en met een optimalisatie van de plattegrond om zo kosten te reduceren. De tweede conceptengolf vond plaats in de periode 1945-1975, waarin circa 450.000 systeemwoningen en 50.000 woningen zijn gebouwd conform keuzeplannen (of de opvolger ervan). In totaal gold voor een half miljoen woningen dat de standaardisatie naast de plattegrond ? die sterk maatschappelijk werd bepaald ? vooral de uitvoeringsmethode of bouw- techniek betrof, met het bijbehorende beeld. Dit is een duidelijk voor- beeld van een bouwconcept waarin zowel het ontwerp als de visie duide- lijk zijn. De grondgedachte van de systeembouw lag in het veranderen van het bouwen. Bijvoorbeeld industrialisatie van het bouwproces, dat mogelijk werd door de inzet van fabrieken. Die zorgden dat bouwen werd vervangen door monteren, een welkome ontwikkeling in de tijd waarin materialen schaars (en duur) waren en er onvoldoende geschoolde arbei- ders waren. Door tal van oorzaken1 nam begin jaren zeventig de systeembouw af, met als hoofdoorzaak de veranderende opgave. De derde golf conceptontwikkeling kwam begin jaren tachtig tot wasdom. Bouwbedrijven betraden de markt met tot producten gestandaardiseerde woningen, die op onderdelen maatwerk toelieten (zoals indeling gevel of architectuur). Het was een periode van grote werkloosheid (10% van de beroepsbevolking) en beperkte financi?le middelen (hoge rente). Er vond een tijdelijke terugval van de nieuwbouwproductie plaats met 40%, op de langere termijn bedroeg de afname ten opzichte van de topjaren circa 25%2 (fig. 1). Tegelijkertijd nam de vraag naar woningen sterk toe, mede onder invloed van de forse groei van een- en tweepersoonshuishoudens en de daarmee gepaard gaande verkleining van de huishoudens3 . Het ging voor deze periode onder meer over concepten als de Common 1 De bouwopgave in de jaren zeventig nam af; van de grootschalige uitbreiding verplaatste de opgave zich naar de binnenstedelijke situatie. Deze kleinere omvang leende zich minder goed voor de seriematige bouw en daar kwam bij dat stimulering vanuit de overheid was afgenomen. 2 In de hoogtijdagen van de woningbouwproductie (1972-1974) lag de gemiddelde jaarproductie op ruim 150.000 woningen. In 1979 was de jaarproductie nog slechts 87.000 woningen en in de jaren tachtig lag die op gemiddeld 112.000 woningen. Al met al is er sprake van een verhoudingsgewijze langdurige terugval. 3 De woningbezetting bedroeg in 1970 3,43 en na 1990 2,44 personen, een afname met 30%. Typisch voorbeeld van een jarenzestigwijk die zich leent voor renovatie- concepten programma28 nr 6 2014 Sense Woning, het Flexi Moduul Concept en de Spaarwoning. De derde conceptengolf betrof in eerste instantie de betaalbaarheid en de prijs van de woningen. Dit laatste vertaalde zich met name in een aanbod van woningen met beperkte afmetingen. DE HUIDIGE CONCEPTENGOLF Als het economisch niet voor de wind gaat, lijkt conceptbouw dus de oplossing. In het verleden lag bij nieuwbouw het perspectief vaak op de korte termijn en bleek er te weinig perspectief voor de lange termijn. De woningen die in de jaren tachtig volgens het basisconcept werden gebouwd, hebben vanwege hun afmetingen (250 m?) maar een beperkt accomoderend vermogen. De grootschalige toepassing van deze concepten bleef daardoor achterwege. Op dit moment zijn we bezig aan de vierde golf concepten. Die is deels voortgekomen uit de grote opgave van de VINEX-wijken, waarvoor de opgave is verschoven van een vraaggestuurde naar een aanbod gedre- ven markt. Het gaat over de zoektocht naar wat uniek is en wat repetitie is. Of: wat valt binnen het (schets)ontwerp en wat kan nog individueel worden bepaald? Wat opvalt, is dat het bij de huidige concepten vooral gaat over het bouwproces en dat de visie of het achterliggende idee verder naar de achtergrond is geschoven. Als er al een motief achter het concept zit, is het vaak ??n specifiek motief. Denk daarbij aan een ener- gieconcept, een onderhoudsconcept of een concept gestoeld op snel bouwen. Bovendien gaan concepten nu niet uitsluitend meer over nieuw- bouw, maar ook komen er verbeterconcepten voor de bestaande bouw. KEUZEMOTIEVEN In het woud van alle aanwezige concepten is het soms lastig op te maken of iets nu echt een concept of vooral een marketinguiting is. In een eerdere vergelijking van negentien hedendaagse concepten4 is bekeken welke motieven aan een concept zijn verbonden. Het is niet verbazend dat kwaliteit en standaardisatie bovenaan staan (fig. 2). De bouw ziet een concept als een projectoverstijgende benadering, waarin 80% van het plan en de werkzaamheden al bekend is en de laatste 20% dient te worden ingevuld. Dat betekent dat je in het productiepro- ces veel meer kunt standaardiseren met als gevolg een betere kwaliteit. Niet alleen bij de huidige opgave is dit het geval, ook bij de eerste drie conceptgolven was standaardisatie een voorwaarde om meer en goed- koper te kunnen bouwen. Als tweede en derde motief worden energie en keuzemogelijkheden genoemd. Dat zijn motieven die echt een verschil kunnen maken in het visieaanbod. Denk hierbij aan woningen met een laag energieverbruik of zelfs energie-nul-woningen, maar ook mogelijkheden voor een eigen invulling door de bewoner of opdrachtgever. Bij veel concepten leunt het concept maar op ??n motief, terwijl een concept eigenlijk een verhaal moet zijn waar een passende bouwtechniek bij is gezocht. De praktijk lijkt soms wel eens andersom te werken: er is een bestaande bouwwijze en daar wordt een motief bij gezocht om het als concept in de markt te zetten. Misschien ligt daar wel het onderscheid tussen woningconcepten en conceptwoningen. De visie achter het concept is in veel gevallen ster- ker dan de individuele motieven; het wordt een op zichzelf staand merk, een imago dat mensen kan aanspreken. Met een sterke visie kun je de boodschap overbrengen waardoor de klant jouw concept kiest. Figuur 1. Het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen tussen 1900 en 2015 4 In 2013 verzamelde en vergeleek BouwhulpGroep van negentien bedrijven de gegevens over hun woning- concepten: 1. BaseHome, Klokbouw, 2. Basiswonen, Trebbe, 3. Design your own life, Ikea, 4. E+ Revital, consortium E+ en EBU, 5. Facet-methode, Van Wijnen, 6. HSG-woning, Huybregts Relou Systeembouw, 7. Wenswonen, Heijmans, 8. Huisvannu, Plegt-Vos, 9. Inno Concept Bouwen, BVR Groep, 10. iQ-woning, Ballast Nedam, 11. LekkerEIGENhuis, ERA/TBI, 12. Lighthouse, Kingspan, 13. Optio, Van Wanrooij Bouw, 14. PlusWonen, VolkerWessels, 15. PSC-bouwconcept, Dura Vermeer, 16. Trento-concept, Nijhuis Bouw, 17. Active House, Velux en Danfoss, 18. Cataloguswoning, VDM Woningen, 19. W&R, BAM Woningbouw. Figuur 2. De zwaarte van de zeven motieven voor concepten volgens aanbieders programma nr 6 2014 29 BEPALING VAN MEERWAARDE In de huidige markt moet alles zo goedkoop mogelijk. Er zijn dan ook diverse nieuwbouwconcepten van minder dan 90.0005 per woning. Deze prijs geldt echter voor de basis- of referentiewoning, want vervolgens is er ruimte voor een individuele invulling. Diverse opties zoals een extra verdieping, dakkapel of uitbouw zijn mogelijk. De prijs stijgt dan wel, waardoor de betaalbaarheid van het concept afneemt. Tegelijkertijd zien we juist dat in de traditionele bouwpraktijk de prijs-kwaliteitverhouding verbetert. Onder meer door betere samenwerking maar ook doordat de marges onder druk staan. Het gevolg is dat voor een vergelijkbare kwaliteit, de scheidslijn tussen concepten en traditionele oplossingen vervaagt. Ook hierdoor is het onderscheid tussen een conceptwoning en een woningconcept niet altijd duidelijk. Waarom kiest een opdrachtgever voor het aanbieden van een concept? Terugkijkend ging de eerste golf om het effici?nter maken en was de tweede golf sterk gekoppeld aan industrialisatie. In de jaren tachtig is het leidende thema het effici?nter (kleiner) maken van de woningbouw om zo de betaalbaarheid te vergroten. Een snelle blik op de negentien eerdergenoemde concepten toont dat kosten en uitvoeringssnelheid op dit moment veelgenoemde motieven zijn. Op die manier zitten de basis- kwaliteiten vooral in de uitvoeringsfase en niet in de eindprestaties. Bij de keuze van een concept moet je dan ook vooral de afweging kunnen maken wat de meerwaarde is en voor wie die interessant is. Levert een concept een betere woning door een lagere energierekening, meer gebruiksgemak of meer comfort? Of kan er sneller worden gebouwd en is dat te merken in de prijs? Voor iedere aanpak valt wel iets te zeggen, maar de vraag bepaalt nog altijd de voorwaarden voor de verwachting. NADRUK OP NIEUWBOUW De oorsprong van de vierde conceptengolf ligt zoals gezegd grotendeels in de VINEX-opgave. Ingegeven door een constante vraag vanuit de over- heid, heeft die golf geleid tot de toepassing van `basiswoningen'. Werken met een basiswoning zorgt ervoor dat er goedkoper, beter en meer kan worden geproduceerd. Maar deze golf heeft slechts een korte piekperiode gehad (circa tien jaar) en is in absolute aantallen niet te vergelijken met bijvoorbeeld de half miljoen woningen uit de tweede golf. De economische crisis heeft teweeggebracht dat de nieuwbouwvraag is teruggelopen tot nog slechts 49.000 nieuwe woningen in 20136 . Momenteel wordt 59% van de nieuwbouwwoningen (CBS Statline) gerealiseerd door projectontwik- kelingsbouwers voor de markt (aannemers en ontwikkelaars). Dat is ook de reden dat er zo veel concepten zijn; ieder ontwikkelende aannemer heeft een eigen concept (fig. 3). Binnen die opgave is zeker plaats voor woningconcepten, al is het maar om vanuit de aanbod gedreven markt klanten te kunnen bedienen. Echter veel van deze concepten zijn enkel op papier een concept en in de praktijk komt het neer op toch weer een tradi- tionele aanpak. DE TOEKOMST VAN CONCEPTEN Maar de toekomst ligt niet langer in nieuwbouw; in bestaande bouw zit maatschappelijk een veel grotere potentie. Het wordt daarmee relevanter om concepten voor dit marktsegment te ontwikkelen. Dat betekent wel dat er anders moet worden gekeken naar de bestaande voorraad. Nieuw- bouw begint bij nul waardoor je vrij bent je randvoorwaarden zelf te bepa- len. Bij de renovatieopgave ben je gebonden aan bestaande kaders en die bepalen de oplossingsmogelijkheden. Dat betekent dat je een 1:1-oplos- sing moet hebben die past binnen de bestaande kaders. Als de oplossing te generiek is, ben je iedere keer maatwerk aan het maken en het woning- concept wordt dan toch weer een conceptwoning. De grote verscheidenheid aan bestaande woningen lijkt in eerste instan- tie niet geschikt voor een conceptbenadering. Een indeling in bouwjaar en woningtype geeft een eerste kader, maar is niet specifiek genoeg als basis voor het ontwikkelen van een concept. Er zijn dan nog steeds te veel variabelen over. Het is nodig verder te kijken naar bijvoorbeeld iden- tieke componenten van een gebouw, dak, gevel of plattegrond. Op basis van die herhalende componenten in de totale voorraad, kan wel een concept worden toegepast dat aansluit bij de bestaande kaders. Zo zijn de oplossingen voor een metselwerkgevel anders dan de oplossingen voor een gevelvullende pui, ook al gaat het in beide gevallen over rijwo- ningen uit de periode 1946-1964. Omdat er een 1:1-oplossing nodig is, zijn er meer concepten nodig. BELANGRIJKE THEMA'S Begrip van de voorraad bepaalt of de toepassing van concepten haalbaar is. Daarom is een andere benadering nodig voor het toepassen van concepten in de bestaande bouw. De opbouw van de woningen moet helder zijn, want dat bepaalt de kaders. Een beukmaat, een hellingshoek, een leidingstruc- tuur, daar dient het concept een passend antwoord op te geven. De visie die daaraan ten grondslag ligt, moet duidelijk maken wat de meerwaarde is. Diverse thema's zijn de komende jaren specifiek van belang voor renova- tie. Denk daarbij onder meer aan de kosten (inclusief onderhoud), keuze- mogelijkheden en de rol van bewoners, differentiatie in het aanbod en uitvoering in de serie van ??n. Concepten die zich richten op de bestaande bouw moeten die thema's in de visie opnemen. In alle eerdere conceptgol- ven lag de herhaalbaarheid (projectoverstijgend) ten grondslag aan andere doelstellingen als kostenbesparing en effici?ntie. Ook bij renovatie gaat het om het vinden van die herhaalbaarheid en het zoeken naar de juiste gebouwfamilie, zodat daar oplossingen voor kunnen worden bedacht. Tot slot geldt voor alle concepten dat wordt gezocht naar de projecto- verstijgende oplossing. Dat betekent dus dat je niet alles achter elkaar hoeft te doen, maar dat je ??n keer de oplossing bedenkt (het concept) en die, met een beetje maatwerk, veelvuldig kunt herhalen. Je werkt in de serie van ??n. Indien keer op keer toch weer (veel) aanpassingen hierop moeten worden gedaan dan blijft het een conceptwoning. Maak je die herhaling waar dan heb je een woningconcept. Figuur 3. Aanneem- som excl. btw per woning bij een bloklengte van vier woningen, traditio- neel versus concepten 5 Investeringskosten exclusief grond en btw, prijspeil 2012. 6 Het CBS noemt 49.311 in haar cijfers. Dit aantal wordt nog in twijfel getrokken.