conceptueel renoveren24 renda special 2011/1 conceptueel renoveren In Nederland staan circa 2,3 miljoen woningen uit de jaren zestig en zeventig, waarvan er ongeveer 1 mil- joen als huurwoning zijn gerealiseerd. Ze zijn serie- matig en in hoog tempo gebouwd om het woningte- kort na de oorlog op te los- sen, maar voldoen niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. Ze verbruiken veel energie en zijn deels te klein. Dit is behalve een milieupro- bleem ook een maatschap- pelijk probleem, want deze woningen worden juist bewoond door mensen die minder te besteden hebben. Renovatieprojecten zijn tot op heden vaak te kleinscha- lig en te weinig ingrijpend om de voorraad op peil te brengen. In dit artikel aan- dacht voor de manier waarop verschillende spelers, te weten een vooruitstrevende corporatie, drie coalities van innovatieve marktpartijen en het programma Slim & Snel, het probleem zien en deze opgave benaderen. tekst hajo schilperoort De bouw mag in crisis verkeren, gebrek aan grote opgaven is er zeer zeker niet. Directeur Sean Vos van SlimRenoveren rekent voor: "Jaarlijks worden in Nederland 20.000 van de 7 miljoen woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Woningen moeten in dit tempo dus gemiddeld 350 jaar meegaan voordat ze worden vervan- gen. Als de gehele nieuwbouwcapaciteit voor vervanging wordt inge- zet, daalt de noodzakelijke levensduur, maar moet een woning nog steeds gemiddeld 100 jaar in de voorraad blijven. Dat vraagt om regel- matig ingrijpen gedurende de levensduur van de woning en een duide- lijke strategie. Het gaat naast energieverbruik om woonwensen, uitstraling en comfort." Jan Willem van de Groep, programmaregis- seur van de Stuurgroep Experimentele Volkshuisvesting (SEV) en verantwoordelijk voor het programma EnergieSprong, valt hem bij: "Een groot deel van de woningvoorraad moet langer in gebruik blijven dan oorspronkelijk gepland, omdat we niet de bouwcapaciteit noch het geld hebben om ze snel genoeg te vervangen." De ondervraagden in dit artikel zijn het onderling over de oplossings- richting eens: de renovatieopgave moet met integrale concepten en samenwerkingen grondig en grootschalig worden aangepakt. Van de Groep: "Die kans ligt er ook, omdat de woningen uit de jaren zestig en zeventig seriematig zijn ontwikkeld en daarom bouwkundig en installatietechnisch grote overeenkomsten vertonen. Corporaties benaderen nu nog vaak individueel de markt met kleinschalige projec- ten. Deze worden door aanbieders als complex en te duur ervaren. Corporaties zijn verder onvoldoende gewend om grote sprongen te maken, waardoor het aanbod hiervoor ook ontbreekt. Aanbieders richten zich op hun beurt op het ad hoc geschakeld aanbieden van deeloplossingen in plaats van het ontwikkelen van herhaalbare, inte- grale en duurzame concepten die financieel aantrekkelijk zijn voor de eigenaar." SlIm & SNel Slim & Snel is een programma van SEV, onderdeel van Energie- sprong Gebouwde Omgeving. Het bestaat naast een praktijkpro- gramma uit een onderzoeksprogramma en een netwerk. Jan Willem van de Groep: "Als programma streven we ernaar ten minste vier pilots te organiseren met clusters van minimaal 400 woningen. Bijzonder daarbij is dat we zowel de vraag als het aanbod ontwikkelen, beide in samenspraak tussen de corporaties en de consortia van marktpartijen. Randvoorwaarde voor deze pilots is dat de concepten een substanti?le energiebesparing ople- veren en de bewoners ook andere voordelen bieden, zoals extra ruimte of meer comfort. Ook moet overlast tot een minimum beperkt blijven. En de concepten moeten elders herhaald kunnen worden toegepast. Aanbieders krijgen met deze aanpak de kans om integrale opschaalbare concepten te ontwikkelen, te testen en te verfijnen. Een eerste pilot is inmiddels in Limburg gestart." Het Center for Sustainability van de Nyenrode Business Universi- teit voert, in samenwerking met TU Delft en de Hogeschool van Utrecht, parallel aan dit programma een onderzoek uit met als doel alle mogelijke belemmeringen voor ambitieus ingrijpen in kaart te brengen. Het gaat niet zozeer om technische als wel om `zachte' factoren, zoals behoudende opdrachtgevers, weerstand van bewo- ners en de (huidige) slechte marktomstandigheden. Knoppen waar aan kan worden gedraaid, kunnen betrekking hebben op techniek, aanbestedingsregels, samenwerkingsvormen, financi?n en wet- en regelgeving. Wie in welke mate wanneer aan welke knop moet draaien, verschilt. Er worden verschillende scenario's in kaart gebracht. Nyenrode nam ook het initiatief voor Netwerk Slim & Snel, waarin markt- en kennispartijen en overheden elkaar vinden en de krachten bundelen. energielabel Totale woningvoorraad Sociale woningvoorraad A 4% 2% B 7% 7% C 17% 17% D 22% 27% E 16% 17% F 19% 18% G 15% 12% Bron: DGMR, zoals gepubliceerd in `Wonen met energie' van Aedes, 2008. conceptueel renoveren renda special 2011/1 25 RefeReNTIepRojecT: De KRoeveN In de wijk De Kroeven in Roosendaal wordt ? overi- gens los van, en voorafgaand aan het programma Slim & Snel ? het eerste spraakmakende renovatie- project in Nederland uitgevoerd. Woningcorporatie Aramis Allee bijt het spits af en laat 246 huurwonin- gen uit 1958 tot 1966 renoveren om de woonlas- ten voor de bewoners beperkt te houden. De ambi- tie is primair op energielasten gericht, maar bewo- ners krijgen ook de mogelijkheid om intern vernieu- wingen aan te laten brengen, en er is duidelijk ook aan de architectonische uitstraling van de huizen gedacht. De woningen gaan van energielabel F/G naar A++ (EPC 0,4). Ze voldoen aan het Passief- Bouwen Keur en het project is bekroond met de PassiefBouwen Award 2010. Het is het eerste PassiefHuis-renovatieproject op deze schaal en het eerste project waarbij de bewoners bovendien in hun huis kunnen blijven. Samenwerking Aramis Allee heeft destijds de opgave niet concep- tueel benaderd, maar wel zonder hoofdaannemer, en in nevenaannemerschap aanbesteed. Daaruit volgde een samenwerking tussen bedrijven, die elkaar nu ook gevonden hebben bij doorontwikke- ling van hun aanpak voor De Kroeven tot een breed toepasbaar concept, dat overigens ook voor renovaties tot label A of B beschikbaar komt. Dit concept wordt sinds juni 2011 door Van Ieperen Groep, VDM Woningen en Brink Climate Systems aangeboden. Van Ieperen Groep trad bij de renovatie van `complex 505' als co?rdinator op. De renovatie werd in recordtempo uitgevoerd. Na een week voor diverse voorbereidingen is met een doorloop- tijd van slechts vijf dagen per woning de schil vervangen. Op dag ??n werd het buitenblad verwij- derd (Van Ieperen). Op de tweede en derde dag paste VDM de fundering aan. De dag daarop koppelde Kempair de installaties af. De vernieuwde woningen zijn voorzien van een passiefhuisinstal- latie van Brink Climate Systems. Op dag vijf werden tot slot in ??n dag tijd alle kozijnen en het complete dak verwijderd (Van Ieperen), en direct vervangen door nieuwe prefab houtskeletbouw gevels en daken van en door VDM, zodat de woning slechts ??n dag open was. De panelen van VDM, vier voor de gevels en vier voor het dak, zijn uitzonderlijk hoogwaardig uitgevoerd met een dampopen maar luchtdichte opbouw, I-liggers en cellulose isolatie (Rc =10 m2 K/W). Na deze bliksem- snelle transformatie was er nog een week nodig voor resterende werkzaamheden, zoals de gevelaf- werking (Van Keulen). De top is volgens Rob van der Hoek, manager renovatie VDM, echter nog niet bereikt: "We denken dat het een volgende keer in twee weken of minder kan. Ook de kosten kunnen nog aanzienlijk omlaag." Aansluitingen Technisch het lastigste aspect bleken de aansluitin- gen tussen de HSB-panelen en de bestaande casco's te zijn: "Zo maatvast als wij panelen fabri- ceren, zo maatvast waren de woningen zelf niet. We hebben ongeveer tien woningen nodig gehad voordat we goed in de vingers hadden hoe dat het beste opgelost kon worden en welke tapes en PURs het beste bruikbaar waren", aldus Van der Hoek. De Kroeven heeft grenzen verlegd en nieuwe verwachtingen geschapen. Bert Brinkman, direc- teur van de Van Ieperen Groep: "In het beginsta- dium leek de renovatie van De Kroeven een utopi- sche missie. Nu de normen re?el blijken te zijn, hebben we geleerd om veel verder dan vijftig jaar vooruit te kijken." foto:vanieperengroep foto:vdm foto:vdmfoto:brinkclimatesystems conceptueel renoveren26 renda special 2011/1 SlImReNoveReN Sean Vos en Doris de Bruijn studeerden twee jaar geleden aan de TU/e af op SlimRenoveren: een uitgewerkt concept voor schilrenova- tie en eveneens, optioneel, woninguitbreiding (grotere keuken, woon- kamer, entree of gelijkvloerse slaapkamer). De renovatie bestaat uit een vervanging van gevels en dak met prefab componenten. Wonin- gen kunnen hiermee tot op passiefhuisniveau worden gebracht. Het concept is volgens de bedenkers toepasbaar bij circa 80 procent van de 1,3 miljoen grondgebonden naoorlogse doorzonwoningen, die grote overeenkomsten hebben in maatvoering, indeling, materialen en bouwwijze. Vos en De Bruijn zien ook kansen voor portiekwoningen en galerijflats, maar hebben daar nog nader onderzoek voor nodig. De ingenieurs hebben in vervolg op hun afstuderen de onderneming Slim- Renoveren opgezet. SlimRenoveren biedt bouwkundige concepten, processen en advieswerk aan. menukaart Een gewild product is de Renovatiemenukaart. Vos en De Bruijn zetten met dit advies alle aspecten die in de startfase van een project van belang zijn op een rij: technische staat, energieverbruik, comfort- aspecten, woonwensen en lastenontwikkeling voor bewoners. Daarna volgen oplossingsstrategie?n, volgens de vraag welke aanpak het beste toekomstperspectief en de hoogste toegevoegde waarde biedt. Het gaat daarbij niet in de laatste plaats ook om financieel advies. Vos: "We brengen voor corporaties verschillende toekomst- scenario's en beleggingsstrategie?n in beeld, met de bijbehorende uitkomsten qua kosten, winst en risico. Op basis daarvan kunnen zij een strategische langetermijnbeslissing maken voor het beheer van hun portfolio. Ook werken we met partners binnen het Netwerk Slim & Snel aan constructies waarmee een en ander gefinancierd kan worden." principieel De benadering van SlimRenoveren is principieel conceptueel. Sean Vos: "We denken dat projecten beter, effici?nter en betaalbaarder worden als ze vaker worden uitgevoerd. Daarom werken we projecto- verstijgend samen met partners die specifieke onderdelen of compo- nenten voor hun rekening nemen. Zij zijn in staat om schilrenovaties met prefab elementen als integraal concept uit te voeren. In vergelij- king met een traditioneel uitgevoerde renovatie bieden wij met deze integrale, conceptuele aanpak een snellere, energetisch en technisch betere oplossing, die zekerder is qua proces en resultaat." SlimRenoveren is nog niet toegepast. Vos: "Het is op dit moment nog wachten op de markt. We zoeken een innovatiegerichte corpora- tie die een pilot voor de eerste toepassing wil starten." Hij verwacht dat nieuwe wetgeving de markt wellicht in beweging kan brengen: "De Tweede Kamer is onlangs akkoord gegaan met het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. Dit houdt in dat de maximale huurprijs die gevraagd mag worden in de toekomst veel sterker afhankelijk wordt van het energielabel van de woning. Het nieuwe stelsel biedt meer ruimte voor verhuurders om de huur te verhogen wanneer het label wordt verbeterd. Daar staat tegenover dat voor complexen met een slechte energieprestatie de maximaal toelaatbare huurprijs zal dalen. Het voorstel is ook door de Eerste Kamer aangenomen, dus het is voor corporaties nu gemakkelijker om energiebesparende maatrege- len in de bestaande voorraad te nemen." conceptueel renoveren renda special 2011/1 27 compoNeNT ReNovATIe+ Component Renovatie+ (CR+) is een concept van lidbedrijven uit het netwerk Conceptueel Bouwen die op het terrein van woningverbete- ring een innovatief deelconcept voeren: Weijers Eikhout (dak), Jonge- neel (gevel), MAT Afbouw (droge inbouw), Feenstra (verwarming) en Huybregts Systeembouw als centraal aanspreekpunt en loket. De coalitie zal nog worden uitgebreid met een partij voor natte groepen en ??n voor elektra & domotica. De aanpak wordt ondersteund door Vibes, BouwhulpGroep en Conceptueel Bouwen Nederland. Woningtransformatie CR+ is een totaalconcept gericht op de realisatie van woningtransfor- matie waarbij de individuele bewoners keuzemogelijkheden krijgen. Vanaf de initiatieffase bij de opdrachtgever worden door de deelne- mende bedrijven een projectoverstijgende aanpak met vooraf gese- lecteerde en berekende maatregelen als oplossing aangeboden. Deze opties zijn in voorgeprogrammeerde pakketten op de thema's duur- zaamheid, ruimte en comfort nader uitgewerkt. CR+ richt zich dus net als SlimRenoveren niet enkel op energie, maar ook op overige woon- wensen en een integrale woningverbetering. Paul Uppelschoten, aanspreekpunt voor CR+ en directeur van Huybregts Systeembouw: "We hebben drie pakketten ontwikkeld. Comfortabel wonen houdt in dat de woning licht is en uitzicht biedt. Men kan zich voldoende terugtrekken en de woning biedt in alle seizoenen thermisch comfort. Vertrekken zijn aan de gevel gesitu- eerd, en optioneel is een stiltekamer mogelijk en zijn er voorzieningen tegen oververhitting. Ruimer wonen is erop gericht dat de woning mee kan gaan in de ontwikkeling van gezinssamenstelling, leef- en werkpatroon, besteedbaar inkomen en dergelijke. De woning is op meerdere wijzen in te delen en in te richten. Vertrekken kunnen van functie veranderen (bijvoorbeeld van slapen naar werken) en de woning is uitbreidbaar. Duurzaam wonen realiseert tot slot ondanks het vele glas en de grootte van de woning een grote mate van ener- giezuinigheid. De ligging wordt optimaal benut voor duurzame ener- gie. ltv-installaties, serres, daken met extra zonne-energie en tuinen worden benut in combinatie met een warmtepomp." Simulatie Bijzonder ook is dat de pakketten gesimuleerd worden in de daarvoor ontwikkelde Woningconfigurator. Deze kent een aantal te doorlopen stappen: de keuze voor een type woning, bepaling van de periode, het vaststellen van een waardeprofiel, keuze uit verbeterpakketten en opties, een weergave van het effect en bereikte totaalresultaat. De tool toont virtueel de keuzemogelijkheden om de woning te verbete- ren en rekent de nieuwe prestaties voor uitvoering al voor. Daarnaast is een tweede tool ontwikkeld voor de uitwisseling van gegevens en de communicatie tussen de betrokken partijen. Ook CR+ zoekt nog naar toepas- sing. Uppelschoten: "We bemer- ken nog aarzeling bij corporaties bij een dergelijke grootschalige, integrale, multidisciplinaire aanpak, die voorbijgaat aan traditioneel kleinschalig onderhoud, en zoeken nu een project om onze aanpak uit te proberen en te demonstreren."