renda special energiesprong januari 2012 column56 column opnieuw rekenen aan corporatiebezit tekst frans versteeg, projectmanager energiesprong De centrale doelstelling van de corporatiesector is om betaalbare woningen aan te bieden voor die inkomensgroepen die op de vrije markt niet terecht kunnen. De corporatie doet dat door woningen aan te bieden onder de marktprijs en onder de kostprijs. Betaalbaarheid nu en in de toekomst is daarbij afhankelijk van de hoogte van huurtoeslag, kosten van het levensonderhoud, inkomensontwikkeling, gemeentebelastingen, de energierekening en de overige uitgaven van de huurders. Veel van deze variabelen worden op dit moment niet meegenomen bij investeringsbeslissingen, die veelal worden genomen op basis van de vooral op nieuwbouwprojecten gerichte `onrendabele top'- modellen. Tot op heden is hierbij een algemene impliciete aanname, dat het huidige huurniveau ook in de toekomst ? gecorrigeerd voor inflatie ? voor de doelgroep betaalbaar zal blijven. In langetermijn- prognoses wordt aangenomen dat huren inflatievol- gend zullen zijn en kunnen blijven stijgen. Toch is het de vraag of dit altijd zomaar het geval zal zijn. Mogelijke toekomstige huuropbrengsten kunnen onder druk komen te staan wanneer de inkomensontwikkeling van de doelgroep achterblijft bij de inflatie. Ook garandeert het huurbeleid van de sector allerminst dat de woonlasten op vergelijk- bare niveaus zullen blijven. Wanneer de trend van de energieprijsontwikkeling doorzet, zullen de totale woonlasten ondanks het corporatiebeleid (ver) boven inflatieniveau gaan stijgen. Dat betekent dat bij de prognose van toekomstige huuropbrengsten rekening moet worden gehouden met de totale woonlasten, inclusief energielasten, en met de inkomensontwikkeling van de doelgroep. Daarmee wordt de woonquote ? het deel van het inkomen dat de doelgroep uitgeeft en k?n uitgeven aan wonen ? meer dan in de afgelopen jaren weer een relevant onderwerp. Dit betekent ook dat de kwaliteit van woningen en het daarmee samenhangende energieverbruik meer en op een andere manier een rol gaat spelen in de investeringsafweging. Op dit moment is de investe- ringsafweging allereerst gericht op de vraag of de kosten van een betere energieprestatie kunnen worden doorberekend in extra huur. Het is echter ook de vraag of zonder investering in die betere energieprestatie, de voorspelde huurverhogingen wel zullen kunnen worden waargemaakt bij verder stijgende energielasten in de toekomst. Door op die manier een meer compleet en realis- tisch beeld van de toekomst te schetsen, kan duidelijk worden dat investeren in energie voor de corporatiesector direct in het domein van de kern- taak van beleid valt. Dit omdat niet investeren de betaalbaarheid op termijn ernstig onder druk kan zetten. Daarmee komen de huurinkomsten onder druk te staan. Gevolg is dan dat de waardeontwik- keling van de totale voorraad van de corporatie onder druk komt te staan. In het kader van de EnergieSprong worden nu in nauw overleg met Waarborgfonds Sociale Woning- bouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) uitgangspunten geformuleerd voor modellen, waarmee corporaties hun beleidsafwegingen beter kunnen onderbouwen en bewuster kunnen gaan sturen op totale woonlasten en vooral op de lange termijn waardeontwikkeling van hun totale corpora- tiebezit. De waarDe- ontwikkeling van De totale voorraaD komt onDer Druk te staan