1 Inspiratiepraktijk corporatie KleurrijkWonen, Geldermalsen Bewoner als mede-opdrachtgever 02-09-2013 Het werkgebied van woningcorporatie KleurrijkWonen strekt zich uit over een deel van de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden in Zuid-Holland en de Betuwe in Gelderland. Haar woningaanbod van 11.000 woningen staat in verschillende woonmilieus, zowel in klein stedelijk gebied als op het platteland. Voor KleurrijkWonen zijn er vier kernwaarden van belang bij de uitvoering van haar taak, namelijk: kleurrijk, kansen biedend, doelgericht en betrouwbaar. Intern is de afdeling wonen gereorganiseerd om de klant nog beter te bedienen, waarbij wordt gezocht naar nieuwe mogelijkheden om met beperkte middelen een optimaal resultaat neer te zetten. De Oranjebuurt in Geldermalsen was een grauwe buurt met sobere en verouderde woningen. Bijkomend probleem was het slechte imago van de buurt, waar bewoners last van hadden. Doelstellingen van het project waren daarom als volgt: 2 Het cre?ren van betaalbare woningen Een levensduurverlenging van dertig jaar Versterking van de sociale wijkstructuren Verbetering van het algemene imago van de buurt Het opnieuw cre?ren van woonplezier in de woning en in de wijk Centrale vraag voor de corporatie was of de 119 eengezinswoningen zouden worden gesloopt en verruild voor nieuwbouw, of dat er grootonderhoud plaats zou vinden. Deze afweging is onderzocht door de bewoners; zij mochten advies geven in de vorm van een toekomstvisie. Bij de start van dit participatietraject is duidelijk gesteld dat de formele besluitvorming bij KleurrijkWonen lag. Tijdens het proces is tevens gewerkt aan het versterken van de organisatie onder bewoners. Zij hebben zich (met eigenaar- bewoners uit de buurt) verenigd in de Raad van Oranje. Proces Met hulp van begeleiding hebben de bewoners een eigen toekomstbeeld geschetst. Daar kwam uit dat een ruime meerderheid van hen een voorkeur had voor onderhoud of renoveren van de woningen. Voor de inzet van deze vorm van bewonersparticipatie had de corporatie al een bouwkundig onderzoek gedaan. Het bleek dat de gewenste ingrepen van de bewoners voor 80 procent overeen kwamen met de uitkomsten van dit bouwkundige onderzoek van de corporatie. Om een integrale aanpak te garanderen, is bepaald dat de bewoners mede-opdrachtgever werden en zij maximale individuele keuzevrijheid zouden krijgen. KleurrijkWonen heeft op voorhand wel duidelijke kaders gesteld en duidelijk gemaakt dat zij de formele besluitvorming behouden. De architect heeft bewoners in ontwerpateliers zelf laten ontwerpen en geluisterd naar de gewenste verbeteropties. Deze ateliers zijn met kleine groepen gehouden in een lege woning in de Oranjebuurt, wat resulteerde in gesprekken tussen directe buren. Ter voorbereiding zijn de bewoners op excursie geweest, zodat zij met idee?n werden gevoed en naar referenties konden verwijzen. De gewenste verbeteropties van de bewoners zijn vervolgens door de architect vertaald in concrete plannen. Al deze opties zijn gehonoreerd door de corporatie en opgenomen in de verbetercatalogus. Bewoners konden ook nog individueel kiezen uit de opties die zowel de woningindeling als de gevelindeling en kleurstelling betroffen. Dit artikel hoort bij renda extra `Klantgestuurd renoveren, bewoners- betrokkenheid in de praktijk', die 20 september verschijnt. Hierin leest u de resultaten van het Futura- onderzoek naar manieren waarop bewoners benaderd kunnen worden en de rol die ketensamen- werking daarbij kan spelen. De aanpak Welke onderdelen van de woning: bewoners hadden invloed bij het opstellen van verbeteropties, voornamelijk over de woning- en gevelindeling. Hoe: de klant kiest voor verbeteropties, afwerking van materiaal en kleur uit de catalogus. Wanneer: de corporatie bepaalt het moment van grootonderhoud. Door wie: de corporatie bepaalt door wie de verbouwing wordt uitgevoerd. Vergoeding meerkosten door bewoner: noodzakelijke maatregelen zijn voor kosten van de corporatie. De meerkosten per verbeteroptie zijn vanuit de investeringskosten teruggerekend naar een huurverhoging. Bij de individuele opties is een eenmalige bijdrage in rekening gebracht. 3 In de uitvoeringsfase is gekozen voor een bouwteam. De aannemer is bewust geselecteerd op basis van ervaring van de corporatie met klantgericht werken. Daardoor is extra aandacht besteed aan het betrekken van de bewoners in de uitvoeringsfase, via een opleveringsfeest, buurtmuseum en rommelmarkt. Het bouwteam heeft informatieavonden per blok en/of straat georganiseerd, waarbij het onder andere de planning per woning presenteerde. Het team was helder naar de bewoners toe over de planning van het grootonderhoud, en wekte geen loze verwachtingen. Ook werd extra aandacht besteed aan individuele bewoners. Monitoring De combinatie van sociale wijkvernieuwing en fysieke renovatie is in de Oranjebuurt zeer succesvol gebleken. Na de renovatie is opnieuw een belevingsonderzoek gedaan door een externe partij. Daaruit kwam onder andere naar voren, dat: 57 procent van de bewoners trotser is op de buurt en op zichzelf; 82 procent van de bewoners de Oranjebuurt aanbeveelt om in te wonen; 32 procent van de bewoners meer sociale contacten in de directe woonomgeving heeft dan twee jaar geleden; en dat 30 procent van de bewoners sinds de renovatie meer activiteiten organiseert in de buurt. Zeggenschap De rol die de corporatie aanneemt tegenover de bewoner is bepalend voor de relatie tussen beiden. De aanpak van KleurrijkWonen is geanalyseerd op de drie in het onderzoek genoemde relaties. Wat doet KleurrijkWonen met de klantrelatie van bewoners? De bewoners hadden invloed bij het opstellen van verbeteropties, voornamelijk over woning- en gevelindeling, wat resulteerde in een verbetercatalogus. Vervolgens kozen zij de opties, de afwerking, het materiaal en de kleur. Ten slotte hadden de bewoners ook de keuze om de woning te kopen, voor of na het grootonderhoud. 4 Wat doet KleurrijkWonen met de burgerrelatie van bewoners? Voornamelijk door het aansluiten bij de behoeften van de bewoners en het zelforganiserende vermogen aan te boren, wordt de burgerrelatie gelegd. Dit is geformaliseerd in de Raad van Oranje en in het fysieke wijkpunt, het Huis van Oranje. De renovatie heeft geleid tot activiteiten in de wijk, zoals een rommelmarkt en een buurtmuseum. Wat doet KleurrijkWonen met de huurdersrelatie van bewoners? De bewoners hebben de keuze gemaakt om voor grootonderhoud te gaan in plaats van sloop-nieuwbouw. De zeggenschap over het daadwerkelijke besluit lag bij de corporatie. Effecten op de waarden Wat zijn de effecten van dit renovatieproject op de waarden waar een corporatie op moet sturen? En welke aandachtspunten kunnen van daaruit geformuleerd worden? Financi?le waarde Hoge investering per woning (84.000 euro), waarbij in totaal zo'n 65.000 euro huur- verhoging op jaarbasis wordt gerealiseerd; De huurwaarde is toegenomen door een hogere gemiddelde huur, en daardoor een grotere kasstroom; en In de uitvoeringsfase is veel tijd (en geld) bespaard door een werkomschrijving in plaats van een bestek te hanteren. In de begroting is een vast bedrag voor onvoorziene kosten per woning opgenomen, zodat discussie over het meer- en minderwerk afneemt. Vastgoedwaarde Goede investering in zowel technische kwaliteit als gebruikerskwaliteit; De waarde van de woningen is toegenomen door energetische maatregelen en de daaraan gekoppelde labelsprongen; en Door verbetering van de uitstraling van de wijk, is de populariteit ervan gestegen. Dit is positief voor de waarde van de woningen. Klantwaarde Bewoners zijn in een vroeg stadium betrokken. KleurrijkWonen heeft eerst zelf heldere kaders en uitgangspunten benoemd en deze vervolgens aan bewoners gecommuniceerd; en Bewoners waren gelijkwaardige gesprekspartners. 5 Maatschappelijke waarde Er is een versterking van de sociale cohesie in de wijk ontstaan; Er is meer betrokkenheid ontstaan, bijvoorbeeld in de vorm van actieve bewonersgroepen voor groenonderhoud, speelplekken en openbare ruimte; en Door betrokkenheid bij het project is een aantal bewoners gestimuleerd tot een grotere deelname aan de maatschappij. Succesvol door betrokkenheid en invloed van bewoners "Prima voorbeeld van hoe een project succesvol kan zijn door grote betrokkenheid en invloed van bewoners. Door de corporatie zijn aan de voorkant duidelijke kaders en uitgangspunten gesteld en deze zijn gecommuniceerd met de bewoners. Binnen de kaders zijn de mogelijkheden onderzocht, waarna met de architect zowel de binnen- als de buitenzijde is uitgewerkt. Dit verhoogt de betrokkenheid. Het is een transparante aanpak om aan de voorkant het bedrag voor kostendekkende huurverhoging te communiceren en vervolgens alle voorstellen af te prijzen. Dit project valt of staat ook met de keuze van de aannemer. Hier is bewust gekozen voor een renovatieaannemer wiens bedrijfsfilosofie naadloos aansluit bij de gekozen werkwijze. Deze aannemer heeft zijn onderaannemers ook hierop geselecteerd. Een les voor ons is dat je aan de voorkant moet zorgen voor voldoende interne capaciteit of desnoods met hulp van externen. Het proces vergt samen met de bewonersparticipatie behoorlijk wat tijd en aandacht, dus daarin moet ge?nvesteerd worden. De kosten die hiermee gemoeid zijn, lijken te worden terugverdiend door een snellere doorlooptijd, want bewoners zijn betrokken en willen graag. Individuele woonwensen zijn kostendekkend in de huur doorberekend. Het is een interessante aanpak om te vergelijken met ons eigen project in Oud-Dongen. De Oranjebuurt is, qua woning- en bewonerssamenstelling, opvallend overeenkomstig met Oud- Dongen. In dat project denken we na over in welke fase van het proces het mede- opdrachtgeverschap (of coproduceren volgens de participatieladder) gewenst is. Ons bezoek aan KleurrijkWonen heeft ons inzicht gegeven in de mogelijkheden en heeft de interne discussie gevoed." Ronald van den Berg, Manager vastgoed, Vieya