1 Betere verdienmodellen vereisen commitment 23-10-2014 Vastgoedpartijen zijn naarstig op zoek naar verdienmodellen met vernieuwende samenwerkingsvormen en gedeeld ondernemerschap. De focus ligt op waardecreatie voor de eindgebruiker en total cost of ownership (TCO). Het Nationaal Renovatie Platform (NRP) heeft met vastgoedadviseur Fakton een verkenning gedaan naar drie modellen: Co-creator, Co-owner en Co- investor. De eerste twee worden al door diverse partners in praktijk gebracht. En op 4 november is de NRP-Renda on Tour naar project Stadstuin Overtoom van Co-Green in Amsterdam, waarbij deze modellen centraal staan. Tekst ing. Josine Crone, Nationaal Renovatie Platform Het Amsterdamse herstructureringsproject Stadstuin Overtoom in Overtoomse Veld. Het complex bestaat uit een mix van koop- en huurwoningen. Foto Co-Green 2 Samenwerking is een belangrijk ingredi?nt van verdienmodellen omdat hiermee de productiviteit kan worden verhoogd. Ook wordt er meer waarde toegevoegd aan het product tegen lagere kosten. Bovendien kan het leiden tot een hogere snelheid in processen. Dat lukt onder andere door het werk maar ??n keer te doen, in plaats van dat partijen dit ter controle en aansturing overdoen. Het zo goed mogelijk benutten van de kwaliteiten van de samenwerkende partijen en het combineren van belangen, bieden daarbij kansen. Transparante samenwerking is daarom de kern van het nieuwe verdienen. Dit, terwijl bij oude verdienmodellen samenwerking en contractvorming juist waren ge?nt op gebrek aan transparantie en vertrouwen. Drie hoofdvormen Om die vernieuwende samenwerkingsvormen in beeld te krijgen, heeft het NRP de mogelijkheden verkend. NRP deed dit samen met zijn partners binnen een werkgroep en met inhoudelijke input van Fakton. De vastgoedadviseur heeft diverse cases van nieuwe verdienmodellen geanalyseerd, op basis van een bestudering van de wijze waarop partijen in de vastgoedketen samenwerken en resultaat en risico's met elkaar delen. Het eindresultaat is samengevat in drie hoofdmodellen, te weten: 1. Co-creator 2. Co-owner 3. Co-investor Deze modellen zijn uitgebreid bediscussieerd met de partners van NRP, die uit de volledige breedte van de vastgoedsector komen. Zodoende zijn de modellen verrijkt en verdiept. Kenmerkend voor de nieuwe verdienmodellen is dat het concepten zijn op basis van TCO, die worden afgerekend op basis van gemeenschappelijke key performance indicators (KPI's). Daarnaast ligt de nadruk op direct rendement, hanteren partijen transparante verdienmodellen en is er sprake van een hoge solvabiliteit. Van het eenzijdig neerleggen van risico's bij de opdrachtgever (een bekend, oud principe) is geen sprake meer. Co-creator Co-creatie betreft de samenwerking tussen partijen op basis van prestaties en komt op dit moment al veel voor in de bouwsector. Cruciaal in de samenwerking zijn het beperken van het uitvoerings- en kostenrisico, het optimaliseren van het plan- en uitvoeringsproces en de besparing van voornamelijk plankosten. Deze vorm van samenwerking wordt vaak toegepast op projectniveau. Op portefeuilleniveau leidt het tot vergaande optimalisatie van met name proceskosten. Voorbeelden van co-creatie zijn te vinden bij aannemers, die met vaste onderaannemers en leveranciers afspraken hebben waardoor zij snel kunnen reageren op de klantvraag, verminderde faalkosten hebben en een betere kwaliteit kunnen leveren tegen een scherpe prijs. Zo werkt Nijhuis Bouw met bouwconcept Trento op een transparante manier samen met vaste co-makers, voor projectongebonden oplossingen op basis van een kennisbank. Op deze wijze wordt ook geprofiteerd van de beste innovaties die toeleveranciers aanbieden. Het bouwsysteem is gebaseerd op zo veel mogelijk prefabricage. De kennis van de co- makers over de prefab bouwdelen en de installatiesystemen is geautomatiseerd aanwezig bij Nijhuis Bouw. Trento wordt momenteel geschikt gemaakt voor renovatie, waarbij meer 3 nadruk komt op standaardisatie van processen dan op producten omdat renoveren meer maatwerk vraagt. Om die reden worden ook vaste adviseurs als co-makers betrokken. Dashboard voor scenariokeuze Een ander voorbeeld van co-creatie is de wijze waarop onderhoudsbedrijf Smits Vastgoedzorg Resultaatgericht Samen- werken (RGS) aanbiedt aan opdrachtgevers. Het bedrijf, dat is gespecia- liseerd in prestatiegericht onderhoud en renovatie, ontzorgt de opdrachtgever door op basis van diens kwaliteitswensen de complete voorbereiding en uitvoering van projecten te doen. Een belangrijk voordeel voor de opdracht- gever is dat er wordt gewerkt aan de hand van optimalisatie van scena- rio's, waaruit hij een keuze maakt. Deze scenario's omvatten een technisch kwaliteitsniveau bij oplevering en de verwachte prestaties per kwaliteitsthema zoals veiligheid, gezondheid, energieprestatie, gebruikskwaliteit, toekomst- waarde en wonen. Voor woningcorporatie Rijswijk Wonen zijn onlangs twee flats op deze wijze aangepakt. Smits Vastgoedzorg leverde zes scenario's voor het project, compleet met de exploitatie- uitkomsten op basis van de netto contante waarde en tools als GPR Gebouw en GPR Onderhoud. De scenario's zijn aan de opdrachtgever gepresenteerd in een overzichtelijk dashboard, dat in samenwerking met Fakton is gemaakt. Standaard wordt gewerkt met een open begroting. Hans van der Krogt, directeur bij Smits Vastgoedzorg, licht deze werkwijze toe tijdens de NRP-Renda on Tour op 4 november aanstaande. Co-owner Voor het tweede verdienmodel, co-ownership, is een belangrijk kenmerk dat partijen risicodragend samenwerken op basis van mede-eigenaarschap, afgesproken prestaties en resultaatdeling. Doel is om het project effici?nt uit te voeren, waarde toe te voegen en met een optimaal resultaat te verkopen. Deze samenwerking wordt onder meer toegepast bij renovatieprojecten van corporaties waarin aannemers/ontwikkelaars risicodragend renoveren en de woningen verkopen. Artist impression van Stadstuin Overtoom. Artist impression Eigen Haard 4 Een bekend voorbeeld van deze wijze van samenwerken is E?n Blok Stad van ERA Contour. Het bouwbedrijf herstelt de casco's van verouderde corporatiewoningen, zorgt voor de splitsing en/of samenvoeging ervan en zorgt voor de verkoop van de woningen aan particulieren. Deze laatsten hebben de vrijheid hun appartement zelf af te bouwen. ERA Contour heeft met het concept onder andere in Rotterdam (Woonstad) en Amsterdam (Ymere) ervaring opgedaan. Het co-owner-model is bij uitstek geschikt voor renovatie van verouderde huurwoningen die na de renovatie worden verkocht. Co-Green als voorbeeld Een ander voorbeeld van Co-owner is Co- Green, een samenwerkingsverband tussen woningstichting Eigen Haard en diverse adviseurs en uitvoerende partijen. Het idee is ontwikkeld voor het Amsterdamse herstructureringsproject Stadstuin Overtoom in Overtoomse Veld, dat bestaat uit een mix van koop- en huurwoningen. De ambitie van Eigen Haard was om de sloop en vervangende nieuwbouw te realiseren op een klimaatneutrale wijze, zodat de corporatie hiermee ervaring kon opdoen. Bovendien was kostenneutraliteit ten opzichte van traditioneel bouwen een eis van de corporatie om de woonlasten voor bewoners laag te houden. Bij een dergelijk hoog ambitieniveau is samenwerken noodzakelijk. Vandaar dat in een vroeg stadium contact is gezocht met partijen die risicodragend willen participeren. De selectie van het team heeft plaatsgevonden op basis van visie en toegevoegde waarde. Geselecteerd is het team van ERA Contour, architect KOW en sloopbedrijf Oranje. Deze vergaande ketensamenwerking maakt duurzaam wonen betaalbaar. Om de ambitie hoog en de partijen scherp te houden, zijn goede afspraken gemaakt in een innovatieve contractvorm. De basis hiervan is dat het eindresultaat wordt gedeeld naar draagkracht en inbreng van de partijen. Omdat dit resultaat pas wordt bepaald zodra de doelen zijn gehaald, wordt geruime tijd tegen kostprijs gewerkt. Co-Green is een uitdagende samenwerkingsvorm, waarbij optimalisatie van de samenwerking voortkomt uit de gedeelde ambitie om het best mogelijke gezamenlijke resultaat te behalen. Het project verkeert momenteel in een interessante fase waarbij ??n deel van de nieuwbouw af is, ??n deel in uitvoering en ??n deel nog in de oude staat verkeert. Op 4 november licht Jurgen van de Laarschot, projectleider bij Eigen Haard, de werkwijze en de ervaringen toe. Co-investor Het derde verdienmodel, Co-investor, is de overtreffende trap van Co-creator en Co-owner. Er wordt risicodragend vernieuwd, herontwikkeld en ge?xploiteerd. Dat komt omdat participanten in een Co-investor-relatie niet alleen gezamenlijk realiseren, maar ook investeren en exploiteren. Dat legt dus de nadruk op een langetermijnrelatie waardoor het De eerste paal gaat de grond in van de Energietuin in Stadstuin Overtoom. Foto Eigen Haard 5 model alleen is geschikt voor huur- en beleggingsobjecten die, net als de vorige modellen, vanuit een bestaande exploitatie worden aangepakt. Het vraagt een vergaand commitment van partijen om met eigen vermogen in het gezamenlijke project te investeren. Daarom is een aparte regiepartner nodig, die Fakton een Special Purpose Vehicle (SPV) noemt. Omdat dit model in de praktijk nog niet werkt, kan er nog geen praktijkvoorbeeld van worden gegeven. Voor- en nadelen Het verdienmodel Co-creator leent zich optimaal voor afspraken over de instandhouding en het planmatig onderhoud van complexen op portefeuilleniveau. De opdrachtgever verzekert zich hiermee van zekere en stabiele kasstromen, waarmee een vooraf overeengekomen conditie wordt gegarandeerd. Voor de opdrachtnemer is het grootste voordeel de continu?teit. Voor een optimaal resultaat is het van belang dat partijen zich voor langere tijd committeren. Dat betekent voor de opdrachtgever meestal dat er een cultuurverandering moet plaatsvinden, want oude procedures en werkwijzen zijn niet meer van toepassing. In de praktijk gaan opdrachtgevers echter lang niet altijd over tot echte veranderingen, maar willen zij co-creatie vooral als pilot oppakken. In dat geval worden de voordelen niet ten volle benut. Ook voor het verdienmodel Co-owner is draagvlak binnen de opdrachtgeversorganisatie onontbeerlijk. Net als bij co-creatie, geldt hier dat de opdrachtgever zaken die hij eerst zelf deed, loslaat en overlaat aan de opdrachtnemer. Een belangrijk voordeel van deze wijze van samenwerken, is dat het toevoegen van het kortetermijnresultaat door risicodragend participeren een sterke prikkel geeft aan de partijen om het beste te halen uit de samenwerking. Een nadeel is dat als de opdrachtgever niet is bereid tot ingrijpende procesinnovatie, een dergelijk verdienmodel niet zal werken. Nieuwsgierig geworden? Wilt u weten wat nieuwe verdienmodellen voor uw organisatie kunnen betekenen? Kom dan naar NRP- Renda on Tour, op 4 november in Amsterdam. Tijdens deze middag zullen twee projecten van Smits Vastgoedzorg en Eigen Haard worden toegelicht en kunt u ter plaatse gaan kijken naar de resultaten in Overtoomse Veld. Ook wordt de werkwijze van de scenariokeuze met het dashboard toegelicht. Uiteraard is er ruimte om vragen te stellen over deze uitdagende samenwerkingsvormen en is er na afloop een borrel. Aanmelden kan via Renda: www.renda.nl/aanmelden_rendaontour_4_november