renda special energiesprong januari 2012 interview64 interview tekst bert weevers foto's photoworkx Corporaties lijken nog voor- zichtig te zijn met het ener- getisch verbeteren van de bestaande voorraad. Grote sprongen op grote schaal komen nog nauwelijks voor. Dit heeft alles te maken met de `gebruikelijke' manier van denken en rekenen. Verbeterplannen worden doorgerekend met stan- daard normatieve parame- ters, met beperkte huurstij- ging en een relatief korte levensduur. Tegelijk worden risico's van niet of beperkt ingrijpen niet in beeld gebracht, met als gevolg vaak weinig ambitieuze plannen. In een serie bijeen- komsten met de sector heeft de SEV geconcludeerd dat er behoefte is aan nieuwe beslismodellen die integraal en met een ruime tijdshori- zon de noodzakelijke infor- matie voor besluitvorming leveren. Een klein team bestaande uit Frans Versteeg, Marc Schweitzer, Jan Willem Croon en Jan Winsemius, is aan de slag gegaan om een richtlijn voor zulke nieuwe modellen op te stellen. Jan Winsemius is directeur van VGG/Middel- koop, dat deelneemt aan stichting TaskforceCO2 - reductie bestaande bouw, en geeft toelichting. betere besluiten door verder te kijken `Energie moet plek krijgen in het afwegingsmodel' renda special energiesprong januari 2012interview 65 "Corporaties maken permanent afwegingen over investeringen in de voorraad, zowel op portfolioniveau als op complexniveau. Kosten en opbrengsten worden gebaseerd op scenarioberekeningen. De vraag is of de waarden die hierin worden meegenomen wel de juiste zijn, en of het beeld wel compleet is. Bijvoorbeeld bij een besluit om niet te inves- teren in woningverbetering zullen de woonlasten stijgen. Misschien kan de doelgroep dan op termijn de huur niet meer betalen. Dit effect wordt tot nu toe in vrijwel geen model meegenomen (een uitzondering is Fimaren, red.). Het is bovendien duidelijk dat nieuwe modellen ook de regionale marktomstandigheden moeten betrekken. In schaarstegebie- den zal de huurder immers niet snel een andere woning kunnen vinden. In Delfzijl daarentegen leidt een woning met te hoge woonlasten snel tot leegstand. Betalingsproblemen zullen in beide situaties ontstaan. De effecten van keuzen zijn dus afhankelijk van de marktomstandighe- den. Doel van onze Richtlijnen InvesteringsModellen is om al deze factoren of waarden scherper in beeld te brengen." KlanT En COrpOraTIE "Onze visie hebben we vertaald in een basis relatieschema, waarin de woondienst vanuit zowel de klant als de corporatie wordt benaderd. De klant zoekt die woondienst die past bij zijn behoeften en zijn finan- ci?le mogelijkheden. De klantvraag wordt bepaald door omvang van doelgroepen, inkomens en ontwikkelingen in overige woonlasten zoals wijzigende woonkeuren, gemeentelijke heffingen en energielasten. Om deze in de toekomst scherp in beeld te krijgen, zullen ook demografi- sche en economische ontwikkelingen in de scenario's meegenomen moeten worden. Voor de corporatie spelen onder andere de institutio- nele kaders een rol, zoals Europese regels, meebetalen aan huurtoe- slag en beleid ten aanzien van jaarlijkse huurverhogingen, en renteont- wikkelingen." rESIDuElE huurWaarDE "Door de stijgende energieprijzen is het allang niet meer alleen de huur die voor de klant van belang is. Het totaal van huur, (gemeente- lijke) heffingen en energielasten bepaalt de woonlasten. Door deze te relateren aan het inkomen krijg je de woonquote. De vraag naar de definitie van de betaalbaarheid van het wonen, welke woonquote acceptabel is, is er overigens een die door de politiek nog beantwoord moet worden. In de discussies over het model hebben we een nieuw begrip ge?ntro- duceerd dat de kwestie voor de corporatie goed op scherp kan stellen: de residuele huurwaarde. Dit houdt in dat, geredeneerd vanuit de klant, hij allerlei uitgaven moet doen: voor levensonderhoud, sport en ontspanning, de energierekening et cetera. Tegelijk heeft hij een gelimi- teerd inkomen. Een deel van deze uitgaven kan worden geschrapt, een deel niet. Wat hij overhoudt kan hij besteden aan de huur, de residuele huurwaarde. In deze versimpelde weergave wordt het zonneklaar dat een inflatievolgend huurprijsbeleid bij sterke stijging van andere kosten en bij achterblijvende inkomensontwikkeling de betaalbaarheid niet garandeert. Een energetisch slechte woning kan straks geen huurver- hoging meer verdragen. Mogelijk is zelfs een huurverlaging nodig om verhuurbaarheid te garanderen. Dit effect neemt de corporatie nu nog niet mee in zijn afwegingen. In de standaard bedrijfswaardeberekenin- gen wordt met een standaardwaarde voor huurprijsstijging gerekend. Het is de vraag of die stijging overal kan worden gehaald." InpuT COrpOraTIE "Het gaat er niet om de strategische afweging eindeloos ingewikkeld te maken door er een enorme berg informatie aan toe te voegen. Veel gegevens worden natuurlijk nu ook al in het kader van portfoliobeleid gehanteerd. Belangrijk is om helder te krijgen wat de werkelijk bepa- lende factoren zijn in de toekomstscenario's van de corporatie. Wij denken dat energie er daar ??n van is. Dat betekent dat energie een plek moet krijgen in het afwegingsmodel. Vervolgens is de vraag hoe het model, met energie als toegevoegd onderdeel daarin, moet worden geoperationaliseerd. Het is niet effici?nt als iedereen opnieuw het wiel gaat uitvinden. We zien het als een gezamenlijke opgave voor de sector, de overheid, de toezichthouders, et cetera. Ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat CFV en/of overheden zorgen voor regio- nale rapportages over demografische en economische vooruitzichten en te verwachten energieprijsstijgingen en dergelijke. Dit heeft als bijkomend voordeel dat corporaties in zo'n regio met vergelijkbare kaders en uniforme uitgangspunten werken, wat de transparantie ten goede komt. Uiteindelijk wil de corporatie een zo re?el mogelijk beeld krijgen van de mogelijke investeringsvarianten. Het model helpt hen om veel scherper inzicht te verkrijgen in de waarderingen van bijvoor- beeld woonlasten, maar ook bezitswaarde in verband met verkoop- plannen. Ook op sectorniveau zal het model ongetwijfeld tot nieuwe inzichten leiden." rIChTlIJnEn "We leveren geen compleet operationeel model op, want dat zou te complex worden en een te lang traject vergen. Ook zijn er al de nodige rekenmodellen, al behoeven ze vaak nog wel de nodige aanpassingen, zoals ik aangaf. Wat we willen maken zijn richtlijnen voor nieuwe beslismodellen. We laten hierin zien welke waarden van belang zijn, hoe deze doorwerken en wat de bandbreedte van relevante waarden is. Rekenmodellen kunnen straks aan deze richtlijnen getoetst worden. Doordat ook WSW en CFV met ons meedenken ontstaan er ? naar wij hopen ? breed gedragen uniforme uitgangspunten. Maar misschien nog belangrijker is dat met de Richtlijnen InvesteringsModellen een nieuwe denkwijze zijn intrede doet in de sector. Het is waarschijnlijk dat de logica van het denken in vastgoedwaardeontwikkeling ook in de beoordelingen van WSW en CFV dominanter gaat worden. De impact hiervan op het corporatiebeleid zal vele malen groter zijn dan bijvoor- beeld de recente aanpassing van het WWS."