1 Adaptief concept voor leegstand 14-8-2012 Leegstand leeft onder studenten. Afgelopen voorjaar is SlimRenoveren veelvuldig benaderd door studenten, die aanpak van leegstand als onderwerp van hun (afstudeer)onderzoek hebben gekozen. Bjorn van Overveld en Kevin van Moll, twee van hen, pakten het onderwerp grondig bij de horens. Ze ontwikkelden een adaptief concept voor het realiseren van een nieuwe functie in leegstaande kantoren, ?n een toetsingsmodel om in een vroeg stadium de kans van slagen van een dergelijke transformatie te beoordelen. Tekst Doris de Bruijn en Sean Vos, SlimRenoveren In hun afstudeerproject voor de richting Bouwtechnisch Ontwerpen aan de Avans Hogeschool in Tilburg, presenteren Van Overveld en Van Moll een indrukwekkend concept voor het vestigen van verschillende functies in leegstaande kantoorgebouwen. "Voor het transformeren van leegstaande kantoren hebben we gekeken naar diverse nieuwe functies. De transformatie naar een woonfunctie hebben we centraal gesteld, maar nadrukkelijk hebben we onszelf ten doel gesteld om het concept zo in elkaar te zetten, dat transformatie naar een andere functie in een later stadium gemakkelijk gerealiseerd kan worden. Zo houden we de getransformeerde kantoren flexibel voor de toekomst", luidt hun motivatie. De studenten kozen voor een adaptief concept volgens de Slimbouwen-principes. En alvorens een concreet gebouw te kiezen voor het realiseren van een uitgewerkt transformatieplan, Impressie van het adaptieve transformatieconcept. Artist impression: Bjorn van Overveld en Kevin van Moll Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) 2 hebben Van Overveld en Van Moll eerst een model ontwikkeld waarmee snel en grondig kan worden bepaald of een leegstaand kantoorgebouw wel geschikt is voor transformatie. Vragenlijst Het ontwikkelde toetsingsmodel bestaat uit zes vragenlijsten over diverse aspecten. De eerste vragenlijst bevat een aantal vetocriteria: "Als ??n van de vragen uit deze lijst met `nee' beantwoord wordt, is een transformatie met ons concept bij voorbaat niet kansrijk", licht Van Moll toe. "Het gaat dan om criteria die van het grootste belang zijn voor het realiseren van een transformatie, zoals een geschikte locatie, een welwillende eigenaar en voldoende verdiepingshoogte." Het tweede, derde, vierde en vijfde onderdeel van het toetsingsmodel stelt de aspecten locatie, constructie, gevel en toegankelijkheid centraal. Hoe meer vragen in deze onderdelen met `ja' beantwoord kunnen worden, hoe kansrijker de transformatie met behulp van het adaptieve concept uiteindelijk wordt. In het zesde onderdeel van het toetsingsmodel wordt vervolgens een totaalscore berekend voor de transformatie van het gebouw. Om het toetsingsmodel te valideren hebben de studenten elf leegstaande kantoorgebouwen ingevoerd in het model. Na een uitgebreide evaluatie bleken er daarvan zes geschikt voor toepassing van het door hen ontwikkelde concept. Gevelvervanging Na het valideren van het toetsingsmodel is een leegstaand kantoorgebouw gekozen aan de Eindhovense Limburglaan als case voor de bouwkundige uitwerking van het concept. De nieuwe gevel is voorzien van verplaatsbare gevelopeningen en demontabele balkons, zodat bij een functieverandering binnen het toegepaste systeem eenvoudig in een nieuwe functie kan worden voorzien. "Omdat de gevel van het gebouw sterk verouderd was en net als bij veel oudere kantoorgebouwen gemakkelijk te verwijderen bleek, vormt de vervanging van de bestaande gevel door een adaptieve en duurzame gevel de belangrijkste ingreep van de transformatie', zegt Van Overveld. Naast de gevel zijn ook de scheidingswanden tussen en in de verschillende woningen gemakkelijk te verwijderen, zodat de indeling en functie zonder hak- en breekwerk gewijzigd kunnen worden. Om flexibel om te kunnen gaan met leidingen en installaties zijn er overal in het gebouw verhoogde vloeren, verlaagde plafonds en verticale leidingzones aangebracht. Financieel haalbaar Op de vraag wat een dergelijke transformatie gaat kosten, is een helder antwoord te geven. "Door het adaptief concept toe te passen is het mogelijk de traditionele exploitatietermijn te verlengen met minimaal 100 jaar. In de exploitatie is rekening gehouden met verschillende transformatiescenario's gedurende de gehele levensduur. Door het geheel residueel te benaderen, blijkt dat de aanschafwaarde van kantoorgebouwen bij toepassing van het adaptief concept maximaal 900 euro per vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte mag bedragen", besluit Van Overveld. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)