renda special 2012/1aandacht voor particuliere huurvoorraad 25 aandacht voor particuliere huurvoorraad woningen, maar nog slechts in zeer beperkte mate. Energetisch kan er daarom een grote slag gemaakt worden. In dit artikel wordt gekeken in hoeverre aanpakken voor sociale huurwoningen en eigenaar-bewoners daarvoor gebruikt kunnen worden, en wordt besproken welke moge- lijkheden en kansen er liggen bij de particuliere huurvoorraad uit de jaren zeventig. Voor de aanpak van de woningvoorraad uit de jaren zeventig zijn er al vele initia- tieven in Nederland. Hierbij wordt gefocust op aanpak- ken om particulieren over te halen tot energiebesparende maatregelen, afspraken en convenanten met woning- corporaties. Dit, zodat zij het liefst in grote aantallen en met grote sprongen de woningen verbeteren. Uit onderzoek blijkt dat bewo- ners van particuliere huur- woningen zich niet gestimu- leerd voelen tot toepassing van duurzaamheidsmaatre- gelen en renovatie van hun woning. Zij lijken buiten de boot te vallen bij bestaande initiatieven. tekst eefje van de werf bouwhulpgroep Dat de particuliere huurvoorraad een onderbelichte groep is, kan verklaard worden door het feit dat maar 8,8 procent van de Neder- landse woningen hiertoe behoort. Toch zijn er ruim 90.000 particuliere huurwoningen uit de jaren zeventig; het zou zonde zijn hier geheel geen aandacht aan te besteden. Pas vanaf 1975 is er in Nederland regelgeving ingevoerd omtrent energiebesparende maatregelen in renda special 2012/1 aandacht voor particuliere huurvoorraad26 WoNeN iN particUliere HUUrsector Waar in de jaren zestig is ingezet op schaalvergroting, arbeidsvermin- dering en minder differentiatie met veel hoogbouw en standaardwonin- gen tot gevolg, is in het daarop volgende decennium de ommekeer gemaakt om terug te gaan naar de menselijke maat. In 1973 begint de hoogbouwgolf weg te ebben en wordt er overgegaan naar kleinscha- lige en meer diverse woongebouwen. In de sociale huursector vertaalt zich dit in HAT-eenheden (Huisvesting Alleenstaanden en Tweeper- soonshuishoudens) en een grotere variatie in woningplattegronden. De particuliere huursector biedt daarentegen ruime appartementen en maisonnettes en grote eengezinswoningen. De woningen zijn veelal gebouwd in wijken met veel groen en op grote percelen. De staat van onderhoud is prima en er is weinig sociale problematiek in deze buurten. Bewoners wonen vaak lang in de wonin- gen, met een lage mutatiegraad en grote betrokkenheid met de woning en buurt als gevolg. Energetisch zijn de woningen net zo slecht als sociale huurwoningen, maar door de grotere maat kunnen ze de energieslurpers van de woningvoorraad genoemd worden. VerscHil met koopWoNiNgeN Hoewel er vaak enkel een onderverdeling wordt gemaakt tussen de huur- en koopsector, vertonen zowel de woningen als de bewonersgroepen van particuliere huurwoningen vaak meer overeenkomsten met de koop- sector. Waar bij koopwoningen individueel door de jaren heen verschil- lende aanpassingen aan de woningen zijn gedaan, hebben particuliere huurwoningen het voordeel dat de woningen uit een blok nog wel in dezelfde staat verkeren. Hierdoor kan er gemakkelijker en effici?nter gebruikgemaakt worden van ??n aanpak voor al de woningen uit een blok. Een groot verschil met koopwoningen is natuurlijk de splitsing van eigenaar en gebruiker van de woning. Dit zorgt voor het split incentive probleem: de verhuurder investeert, maar de opbrengsten komen voor- namelijk ten goede aan de huurder in de vorm van een lagere energiere- kening en meer comfort. Hierdoor lijken er bij de particuliere huursector meer overeenkomsten te zijn met de sociale huursector. VerscHil met sociale HUUrWoNiNgeN Aangezien de particuliere huurwoningen naast de energetische staat met weinig problemen te maken hebben, lijken er ten opzichte van de sociale huurvoorraad grotere kansen en mogelijkheden te liggen voor de aanpak van deze woningen. Er kan een grote slag geslagen worden als het gaat om energiebesparing. Echter, de positieve punten ten opzichte van sociale huurwoningen zorgen ook voor extra belemmerin- gen. Doordat er weinig problematiek rondom deze woningen speelt en het vaak gaat om kleinschalige complexen of kleine aantallen, is de urgentie om deze woningen aan te pakken ook minder hoog. Gemeen- ten maken vaak afspraken met woningcorporaties om wijken aan te pakken, om zowel de woningen te verbeteren als de sociale problema- tiek aan te pakken. Met commerci?le verhuurders worden geen afspraken gemaakt. Zij hebben geen (directe) maatschappelijke doel- stelling. Het split incentive probleem speelt hierdoor een grotere rol. Woningcorporaties kunnen een investering in de woning ook zien als een maatschappelijke waardetoevoeging. Voor commerci?le verhuur- ders moet het zich wel degelijk uiten in een financieel voordeel. Voor ingrijpende verbeteringen en energiebesparende maatregelen kan huurverhoging gevraagd worden. Woningcorporaties kunnen bij zo'n huurverhoging tegen de maximale huurgrens aanlopen waarboven woningen niet meer als sociale huurwoning worden beschouwd en bewoners geen huurtoeslag meer kunnen krijgen. Bij particuliere huur- woningen speelt dit probleem niet. iNkomeNsgreNs Door de in 2011 opgelegde strengere inkomensgrens voor de sociale huursector, mogen huishoudens met een inkomen boven 33.614 euro niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De verwachting is dat de vraag naar particuliere huurwoningen hierdoor zal toenemen. In theorie zou volgens marktwerking de verhuurder een hogere prijs voor de woning kunnen vragen en daarmee de investering terugverdienen. Echter, de Europese regelgeving zorgt er ook voor dat de doelgroep voor particuliere huurwoningen verandert. Er zal een grotere instroom komen van mensen met een inkomen net boven de 33.614 euro. Hierdoor zullen er minder mensen zijn die gemakkelijk wat meer kunnen betalen aan huur, en zal de weerstand tegen huur- verhoging vergroten. staNDpUNt HUUrDers Uit onderzoek onder particuliere huurders, uitgevoerd door studenten van de Hogeschool van Amsterdam (HvA), blijkt dat het thema duur- zaamheid maar tot op zekere hoogte leeft onder de bewoners. Bewo- ners staan wel positief tegenover duurzaamheidsmaatregelen, maar als het enkel gaat over het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen hebben ze er maar een kleine bijdrage voor over. Bewoners vinden dat de verhuurder hier grotendeels voor moet betalen. De waardestijging van het pand door duurzame aanpassingen zal namelijk ten goede komen aan de verhuurder. Ook kan de verhuurder volgens het woning- waarderingsstelsel extra huur vragen aan nieuwe bewoners. Op het moment voelen bewoners zich deels belemmerd in de verduur- zaming van hun woning. Ze hebben het gevoel dat ze hierin geen (grote) rol kunnen spelen en stellen zich afhankelijk op van de verhuur- der. Ze denken dat de gemeente en nationale overheid hierin een rol kunnen spelen, door met initiatieven te komen om verduurzaming in de particuliere huursector te stimuleren en duurzaamheid meer te laten leven onder de bewoners. bouwhulpgroep renda special 2012/1aandacht voor particuliere huurvoorraad 27 BestaaNDe aaNpakkeN Voor de aanpak van de sociale huurvoorraad hebben zowel de nationale als de gemeentelijke overheid afspraken met woningcorporaties gemaakt. Voor de aanpak van een complex ligt het initiatief bij de corpo- ratie. Aanpakken gaan zowel in op verbeterplannen voor de woningen, als op het overhalen van bewoners om voldoende instemming te krijgen, zodat de plannen uitgevoerd kunnen worden. Hierbij wordt voornamelijk ingezet op het betrekken van bewoners in het gehele proces. Aanpakken gericht op bewoners van koopwoningen bieden veelal financi- ele stimulansen om investeringskosten en terugverdientijd te verminde- ren en zekerheid te bieden. Daarnaast wordt veelal ingezet op adviezen op maat, collectieve aanpakken met individuele keuzemogelijkheid, en integrale oplossingen om duurzaamheid als onderdeel mee te nemen. gescHikte aaNpak? Aangezien er zich rondom particuliere huurwoningen minder proble- men afspelen, is de urgentie voor aanpak van deze woningen minder groot. Daarnaast voelen commerci?le verhuurders zich maatschappe- lijk minder gedwongen om de woningen te verbeteren. In een aanpak voor de particuliere huurwoningen uit de jaren zeventig zal daarom meer gefocust moeten worden op het overhalen van de verhuurder. Aanpak gericht op commerci?le verhuurders dient voor de verhuurder in ieder geval financieel voordeel op te leveren. Dit kan gerealiseerd worden door middel van een werkwijze waardoor een waardestijging van de woningen ontstaat, of door een methode waarbij de investering (deels) doorgerekend wordt aan de huurders. De verwachting is dat door de Europese regelgeving de vraag zal vergroten, en dat daardoor de kans op leegstand minder groot wordt. Hierdoor kan er meer gevraagd worden aan huur. Voor kwaliteit en comfortverbetering zijn bewoners vaak wel bereid meer huur te betalen. En een huurverhoging voor energetische maatregelen kunnen bewoners gecompenseerd zien in hun energierekening. Voor meer zekerheid kan hiervoor een woonlastengarantie worden afgegeven. eigeN iNitiatief Particuliere huurwoningen uit de jaren zeventig zijn zeker een kansrijke voorraad, maar mogen wel iets meer aandacht krijgen. Om ervoor te zorgen dat ook deze voorraad verduurzaamd wordt, moeten uitvoe- rende partijen niet wachten totdat de verhuurder bij hen komt. Zij moeten zelf het initiatief nemen en integrale totaaloplossingen aanbie- den. Als hierbij gekozen wordt voor een korte bouwtijd met weinig overlast voor de bewoners, hoeft hiervoor geen tijdelijke huisvesting geregeld te worden. Dat bespaart in de kosten. De commerci?le verhuurder zal minder moeite hebben dan corporaties om bewoners mee te krijgen, aangezien deze vaak een grotere binding heeft met de woning en er minder sociale en financi?le problemen zijn bij de bewo- ners. Wel dient er rekening te worden gehouden met een groeiende groep bewoners die niet (veel) meer kunnen betalen. Particuliere huurders zijn tussen de groepen woningeigenaren en soci- ale huurders in te plaatsen. Ze hebben minder belang bij een woning- verbetering dan woningeigenaren aangezien het niet hun eigen bezit is. Maar ten opzichte van sociale huurder hebben ze wel een grotere betrokkenheid en wonen ze er veelal langer. keUZepakketteN Het onderzoek van de HvA laat zien dat particuliere huurders weinig over hebben voor enkel duurzaamheidsmaatregelen. Dit wordt beves- tigd door meer algemene bewonersonderzoeken. Het verlagen van het energieverbruik door de woning technisch te verbeteren, is veelal niet de reden dat mensen kiezen voor een renovatie. Het verbeteren van het comfort, het dagelijks gebruik, en de uitstraling van de woning en het gehele woongebouw, zijn daarentegen veel belangrijker voor bewoners. Er zal daarom veel meer gefocust moeten worden op inte- grale oplossingen waarin duurzaamheidsmaatregelen zijn meegeno- men. Door het gebruik en de behoeften van de bewoners als uitgangs- punt te nemen en hier energiebesparings- en woningverbeteringsmaat- regelen aan te koppelen, zullen bewoners deze maatregelen eerder wensen. Om bewoners mee te krijgen en weerstand te voorkomen, kan er gewerkt worden met keuzepakketten. Hierbij is het verstandig niet enkel te communiceren in termen van wat het de bewoner kost aan huurverhoging en overlast, maar ook wat de renovatie integraal bete- kent en oplevert in de zin van woonlasten en merkbare kwaliteitsver- betering aan de woning. Voor huurders die niet veel meer willen of kunnen betalen, kan een woonlastenneutraal basispakket aangeboden worden waarin alle energiebesparende maatregelen zitten. Daar bovenop zouden bewoners tegen een huurverhoging moeten kunnen kiezen voor extra kwaliteitsverbeterende of luxe maatregelen. Als de renovatie wel degelijk van groot belang is voor de bewoner, accepteert deze meer overlast en vindt hij het ook logisch dat hier een huurverho- ging tegenover staat. jaapkoek Particulier huurwoning- complex De Zichten in Leiden. Onderzoek van de HvA onder deze huurders laat zien dat het thema duur- zaamheid maar tot op zekere hoogte onder hen leeft.