renda special energiesprong januari 2012 4 voor 12 voor woonlasten40 4 voor 12 voor woonlasten van processen op gang komen of zich versterken, zoals het versneld vrijkomen van methaangassen door dooi van toendra's en uit oceanen. Hierdoor zal het gehele klimaatsysteem op aarde op drift raken. Beperking van de temperatuurstijging tot 2?C vereist een emissiere- ductie van 80 tot 90 procent in 2050. Als tussendoel formuleert het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een reductie van 25 tot 40 procent in 2020, ten opzichte van referentiejaar 1990. In Nederland is het beleid ten aanzien van de `overige' klimaatgassen zoals N2 O, HFK's en PRK's redelijk succesvol (PBL 2011). De noodza- kelijke reductie van CO2 wil echter maar niet lukken. Integendeel; in Nederland steeg de CO2 -uitstoot van 159 megaton in 1990 tot maar- liefst 182 megaton in 20102 . Per inwoner is de CO2 -emissie in Neder- land 30 procent hoger dan gemiddeld in de EU273 . Het gevaar van een acute crisis is dat alle aandacht en energie daar naartoe gaat. Zonder de ernst van de huidige economische crisis ? die zeker ook effecten heeft op corporaties ? te willen ontkennen: het blijft zaak om de blik ook op de lange termijn te richten. Misschien moet je dit zelfs juist nu doen om toekom- stige risico's ten aanzien van de waardeontwikkeling van het vastgoed te voorko- men. Er zijn een drietal grote vraagstukken die niet nieuw zijn, maar die dreigen te worden ondergesneeuwd in het geweld van de econo- mische crisis: klimaatveran- dering, beperkte beschik- baarheid van fossiele brand- stoffen en stijgende ener- gieprijzen. Deze vraagstuk- ken dreigen zo urgent te worden dat de kerntaak, het leveren van goede en betaalbare woningen, en zelfs het economische voortbestaan van de corpo- ratie in gevaar komen. Het meest acuut geldt dit voor het probleem van de woon- lasten, waar in dit artikel de aandacht op gericht wordt. tekst bert weevers Op wereldniveau komen harde en afdoende afspraken over het klimaat maar niet van de grond. Steeds meer zie je dat op lager schaalniveau initiatieven worden ontplooid. In de VS, die nooit het Kyoto-protocol hebben ondertekend, zijn wel veel steden en staten die klimaatbeleid hebben opgetuigd. In Nederland ontstaan ook op lokaal niveau meer en effectievere initiatieven terwijl de landelijke politiek ver achter blijft. Bij deze lokale initiatieven zijn ook vaak corporaties betrokken. De corporatie immers is bij uitstek een maatschappelijke organisatie die over haar eigen kortetermijn-bedrijfeconomische schaduw heen kijkt. DEkEnEffEct Waar gaat het ook al weer over? CO2 -emissie zorgt door een `deken- effect' voor een opwarming van de temperatuur op aarde. Sinds de start van de industri?le revolutie in 1750 is het CO2 -gehalte in de atmosfeer gestegen van 280 ppm naar 380 ppm1 nu. De gemiddelde temperatuur steeg in Nederland relatief harder dan in de rest van de wereld. Uiteraard zijn er ook natuurlijke oorzaken die een rol spelen bij de opwarming van de aarde. Denk aan zonneactiviteit, luchtvervuiling door vulkaanuitbarstingen, of sterkere en zwakkere oceaanstromen. De effecten kunnen zowel versterkend als vertragend werken. De mens heeft geen invloed op deze oorzaken, maar wel op de uitstoot van klimaatgassen. De effecten van klimaatverandering zijn onder andere toename van extreme weersomstandigheden, droogte, heftige regenval, stormen, veranderingen in de biosfeer en zeespiegelstijging. De algemene wetenschappelijke consensus is dat de temperatuurstij- ging beperkt moet worden tot 2?C. Wanneer dit niet lukt zullen er tal nEDErlanDs EnErgiEgEbruik Het energiegebruik in Nederland is in de periode 1995-2007 met 11 procent toegenomen, en niet met maar 4 procent zoals de overheid had gepland. Hierdoor is ook 13 megaton (Mton) meer CO2 uitgestoten dan de bedoeling was. Het energiebe- sparingsbeleid werkt dus onvoldoende. Zo heeft bijvoorbeeld met betrekking tot de sector huishou- dens het convenant Meer Met Minder minder dan de helft van de beoogde energiebesparing opgele- verd. Ook de invoering van energielabels heeft nog maar beperkt invloed gehad; slechts 10 procent van de verkochte woningen heeft een label. In de periode 1995-2007 heeft de sector huishoudens in Nederland jaarlijks circa 1,2 procent energiebespa- ring gerealiseerd, terwijl het doel 2,4 procent was4 . 1 Bron: KNMI 2 PBL en JRC 21-9-2011 /TW 3 Long-term trend in global CO2 emis- sions. 2011 report ? PBL Netherlands Environmental Assessment Agency, The Hague, 2011; European Union, 2011 PBL publication number 500253004 JRC Technical Note number JRC65918 ISBN 978-90-78645-68-9, pag. 14 4 Bron: Algemene Rekenkamer 5 Geciteerd in Onzichtbaar Goud, pag. 281 4 voor 12 voor woonlasten 41 creatieve oplossingen backcasting energie- neutraal toekomst 2% 4% 5% 16% 36% 26% 11% nu 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% hernieuwbareenergieconsumptie ennationaledoelstelling2020(%) Zweden voorlopige data 2009 doelstelling 2020 Letland Finland Oostenrijk Potugal Roemeni? Denemarken Estland Sloweni? Lithouwen Spanje Frankrijk Bulgarije Slowakije Duitsland Hongarije Polen Tjechi? Griekenland Itali? Ierland Nederland Belgi? Cyprus VK Luxemburg Malta EU-27 Gerealiseerd aandeel hernieuwbare energieconsumptie in 2009 en nationale doelstelling voor 2020 voor alle landen van de EU EnErgiEconvEnant In het kader van de Duurzame Leefomgeving 2007-2011, een van de pijlers van het kabinet-Balkenende, is het actieprogramma Schoon en Zuinig bedacht. Doel was onder andere 30 procent minder CO2 -uitstoot in 2020 vergeleken met 1990. Doorvertaald voor de gebouwde omgeving betekent dit 100 PJ extra energiebesparing ten opzichte van ongewijzigd beleid. Het besparingsaandeel hiervan voor de sociale huurwoningen is 24 PJ. Deze doelstelling is ook in het ener- gieconvenant tussen Aedes, Woonbond, VROM en WWI vastgelegd. Omgerekend betekent dit een besparingsdoelstelling van bijna 30 procent energie in de periode 2008-2020. Het gaat daarbij alleen over gebouwgebonden energiegebruik. De meeste maatregelen hebben betrekking op schilisolatie, hr+-ketels en ventilatie met wtw. Dit betekent dat het gebouwgebonden elektraverbruik eerder toe- dan afneemt; de besparing op gasverbruik zal dus meer dan 30 procent moeten bedragen. Het is bevreemdend om te merken dat veel partijen het telkens hebben over slechts 20 procent gasbesparing. Op deze wijze wordt er nauwelijks een fundamentele bijdrage aan het tegengaan van klimaat- verandering geleverd. Er is meer nodig. Maar bovenal moet nu nage- dacht worden over de periode na 2020. Energieneutraliteit van de gebouwde omgeving uiterlijk in 2050 is het baken waarop gekoerst zal moeten worden. Of liever nog, een energieleverende gebouwenvoor- raad, omdat we ook nog auto willen blijven rijden, tv willen kijken enzo- voort. fossiElE branDstoffEn Bij ongewijzigd beleid is over 20 jaar het Nederlandse gas op. De winning van schaliegas brengt zo veel nadelen met zich mee dat dit geen noemenswaardige bijdrage aan de binnenlandse gasproductie zal leveren. Naar verwachting zal biogas slechts 10 procent van de behoefte gaan dekken. Dan zijn we dus vrijwel volledig afhankelijk van import uit het buitenland. Op wereldschaal zijn er nog voorraden fossiele brandstoffen voor tientallen jaren, als de niet-conventioneel winbare reserves worden meegeteld. Van kolen is er zelfs voldoende voor enkele honderden jaren. De wereldwijde vraag neemt echter scherp toe, met tientallen procenten in de komende decennia met name door de economische groei in (voormalige) ontwikkelingslanden. De impact die dat heeft op geopolitieke verhoudingen wordt nog steeds onderschat, temeer daar de voorraden fossiele brandstoffen zich vooral in politiek instabiele landen bevinden. gasnEttEn Met dit vooruitzicht is het logisch om vanaf nu geen gasnetten meer in nieuwbouwwijken aan te leggen, maar nog slechts all electric woningen te bouwen. Doen we dat niet, dan wordt de volgende generatie bij de transi- tie naar duurzame bronnen met een enorme kapitaalvernietiging gecon- fronteerd. Jeremy Rifkin zei al: "We moeten geen eendentwintigste- eeuwse infrastructuur bouwen op een twintigste-eeuwse brandstof."5 Bron: Remmen los, Advies over versnelling van de transitie naar een duurzame energiehuishouding in Nederland, Raad voor het Landelijk Gebied, Raad voor Verkeer en Waterstaat, VROM-raad, oktober 2011. renda special energiesprong januari 2012 4 voor 12 voor woonlasten42 Wereldwijd is het energiegebruik sinds 1973 verdubbeld. Het aandeel duurzame energie hierin bleef ongeveer gelijk, toen 12,5 procent, nu 13,3 procent. Het beroep op de fossiele voorraden is dus enorm gestegen. Er ligt nog een hele opgave, ook voor Nederland, dat in het recente verleden door de gasverslaving tal van kansen voor de opbouw van een duurzame energie-industrie heeft laten liggen. Door nu vol in te zetten op een energietransitie kan juist een robuust duur- zame economie ontwikkeld worden. EnErgiEprijZEn Beide bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een niet onbelang- rijk neveneffect: stijgende energieprijzen. Overheden proberen in het kader van het klimaatbeleid met heffingen en belastingen een prijsprikkel voor energiebesparing te cre?ren. Toenemende vraag naar energie vanuit opkomende economie?n en beperkt beschikbare voorraden zorgen voor een marktgedreven prijsstijging. De afgelopen periode zijn de energielasten voor huishoudens sluipenderwijs gestegen. Door de vaak automatische afschrijving samen met de veelal gestegen inko- mens, is deze lastenstijging het merendeel van de mensen niet opgeval- len. Toch zijn met name de energielasten hoofdverantwoordelijke voor de woonlastenstijging, waar vooral de lage inkomensgroepen de dupe van zijn. Zij wonen over het algemeen in de energetisch slechtere woningen. Voor huishoudens met een minimuminkomen is nu al de energiereke- ning bijna even hoog als de netto huur. Onderzoek in Tilburg door Rigo en BuildDesk toont aan dat op dit moment 45 procent van de corpora- tiedoelgroep boven de woonquote zit. Doortrekken van de prijsstijgin- gen van gas en elektra van de afgelopen jaren naar de komende jaren, leidt tot een dramatisch beeld. Over 25 jaar zijn de woonlasten maar- liefst voor 75 procent van de doelgroep in Tilburg te hoog. Ook bij een lagere energieprijsstijging worden woonlasten onbetaalbaar, zeker wanneer we andere ontwikkelingen daarbij betrekken; uitkeringen dalen, en gemeentelijke lasten en zorgkosten stijgen. onbEtaalbaar Over het effect van de stijgende energieprijzen is al veel geschreven. Veel corporaties en gemeenten hebben inmiddels afspraken gemaakt om de energieprestatie van de woningvoorraad te verbeteren. Deze afspraken zijn in het algemeen qua ambitie echter nogal beperkt en volgen vaak de beperkte interpretatie van het Aedes-energieconve- nant. Twee labelstappen of label B bij renovatie zijn onvoldoende om de woonlastenstijging in de toekomst afdoende te beperken. Dit geldt op individueel woningniveau, maar nog sterker op voorraadniveau, omdat er sprake is van twee elkaar versterkende ontwikkelingen: De energieprijsstijging, en Huurstijging door sloop/verkoop/nieuwbouw; huurharmonisatie en huurverhogingen bij woningverbetering. Juist deze combinatie gaat er bij ongewijzigd beleid voor zorgen dat de hoeveelheid woningen met betaalbare woonlasten de komende 20 jaar drastisch afneemt. Aan nieuwbouwwoningen worden steeds hogere eisen gesteld. Na 2020 vragen ze geen fossiele energie meer. Het woonlastenverschil met de bestaande voorraad gaat door de stijgende energieprijzen echt opval- len. Zeker in gebieden met een meer ontspannen woningmarkt zullen energetisch slechte tot matige woningen slechter verhuurbaar raken. Leegstand doet de waarde van het bezit kelderen. In een gespannen woningmarkt, waar een bewoner moeilijk een andere en beter betaal- bare woning kan vinden, zullen meer huurders met hoge woonlasten in betalingsproblemen komen. De corporatie zal complexen met te hoge woonlasten voor de doelgroep sterk moeten afwaarderen. WoonlastEn lagE inkoMEns Er zijn circa 3,5 miljoen woningen met een label E of lager, en er zijn ruim 1 miljoen huishoudens in Nederland met een netto jaar- inkomen van minder dan 14.000 euro. Daarvan woont een aanzienlijk deel in deze woningen met een laag label. Als voor- beeld nemen we gezin Verstappen, bestaande uit vader, moeder en zoon. Het woont in een eengezinstussenwoning uit 1970, met een slechte energiekwaliteit, namelijk label F. Vanwege het lage inkomen ontvangt het gezin huurtoeslag. De energielasten zijn bijna even hoog als de netto huur en de familie heeft last van tocht en vocht in de woning met gezondheidsklachten tot gevolg. Als de energieprijzen blijven stijgen zoals de afgelopen 15 jaar, dan stijgen de woonlasten in 2030 met 287,- euro per maand tot 746,- euro, gecorrigeerd voor inflatie. Dit zou 60 procent van het netto inkomen zijn. Onbetaalbaar dus. Bij deze berekeningen is er gemakshalve vanuit gegaan dat inkomen, huur en overige lasten gelijke tred houden met de inflatie. Ook bij een half zo hoge ener- gieprijsstijging nemen de woonlasten in re?le prijzen met ruim 120,- euro per maand toe. Ook dit is voor een minimum inkomen niet te betalen. Woonlasten egw 1970 label f 2011 tijdvak maand huur (bruto) 380,00 huurtoeslag 164,97 huur (netto) 215,03 servicekosten 20,00 energie (gas & elektra) 184,58 water 17,67 rioolheffing 7,00 reinigingsheffing 10,00 waterschapslasten 4,50 totaal 458,78 netto inkomen 1.250,00 huurquote 17% energiequote 15% huur+energiequote 32% woonlastenquote 37% renda special energiesprong januari 20124 voor 12 voor woonlasten 43 paraDigMa De echte omschakeling van huur- naar woonlastdenken moet nog komen. De omschakeling vergt een dubbele denkverbreding, namelijk van huur naar huur plus andere woonlasten, ?n een verbreding van de tijdshorizon. Want niet alleen nu telt, maar vooral ook de toekomst. Een dergelijke paradigmaverschuiving is lastig voor alle partijen. Huur- ders kijken in het algemeen slechts kort vooruit, hoewel hun belangen- organisaties wel steeds meer het belang van het totale woonlasten- beeld inzien. Intern bij corporaties wordt er wel over gepraat, maar een portfoliobeleid gericht op woonlasten ontbreekt vooralsnog. Gemeen- ten beginnen volkshuisvestelijke prestatieafspraken in te kleuren met energieafspraken, maar ook hierin ontbreekt een goede analyse van de gewenste woonlastenontwikkeling. Uitzonderingen zoals Tilburg daargelaten. Op landelijk niveau worden discussies gevoerd over Huur op Maat-oplossingen alsof de energielastenstijging geen rol speelt. In de regelgeving (BBSH, Herzieningswet) wordt betaalbaarheid nog gedefinieerd in huurgrenstermen. Kortom, er is nog veel te doen. Toch is woonlastdenken de enige uitweg. Enerzijds omdat daarmee de opgave scherp in beeld komt, anderzijds wordt hiermee ruimte geschapen. Ruimte door vergroot draagvlak voor woningverbetering en ruimte voor meer investeringen door hogere huren en langere levensduur. vErbEtEroptiEs Wanneer de corporatie de familie Verstappen benadert voor een woningverbetering is ze blij verrast, maar ook argwanend. Welke optie is voor de familie het beste? De corporatie berekent de huur- verhoging op basis van de extra WWS-punten. Twee labelstappen kost 27 euro extra bruto huur. Dankzij de huurtoeslag hoeft de fami- lie daar zelf maar 7 euro van te betalen terwijl de besparing op de energierekening 35 euro is. Dat is een direct netto voordeel van 28 euro per maand. Een verbetering naar label B levert een direct netto voordeel op van 46 euro. Het nadeel van beide opties is dat er na verloop van tijd door de energieprijsstijging toch weer een forse energierekening ontstaat. Zelfs bij de verbetering naar label B stijgen de woonlasten over 15 jaar alweer met 1000 euro per jaar, gecorrigeerd voor inflatie. De corporatie heeft daarom ook een plan naar een volledige energie- neutrale woning doorgerekend. Omdat dit een grote investering vergt, wordt er een forse huurverhoging gevraagd van 270 euro per maand. Hiermee heeft de corporatie over 25 jaar de investering terugverdiend. De nieuwe bruto huur wordt daarmee 650 euro. Familie Verstappen en eventuele nieuwe huurders houden recht op huurtoeslag, maar moeten vanwege de overschrijding van de aftop- pingsgrenzen een fors deel zelf betalen: netto is de huurverhoging 144 euro. Dit wordt echter ook weer ruimschoots goedgemaakt door de besparing op de energierekening. Hiervoor betalen de huurders alleen nog maar de netwerkbeheerder voor de elektra- aansluiting. Het netto voordeel is direct ruim 20 euro. Op termijn is de energieneutrale variant de enige garantie voor beheersbare woonlasten. 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 1 woonlasten per variant woonlastenperjaargecorrigeerdvoorinflatie 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 egw 1970 label F egw 1970 label D egw 1970 label B egw 1970 label E-neutraal voorbEElDcorporatiE Van een corporatie is met rekenmodel Fimaren (Financieel en Maat- schappelijk Rendement van Energie-investeringen) een analyse gemaakt van de ontwikkeling van de woonlasten. Woonlasten wordt hier gedefinieerd als huur- en gebouwgebonden energielas- ten; de posten waar de corporatie invloed op heeft. Anno nu heeft 80 procent van alle woningen een maandelijkse woonlast van 600 euro of minder (woonlastencategorie?n met de kleuren donker- groen, lichtgroen en geel). De corporatie wil zien wat het effect is van doorgaan met oud beleid. In het merendeel van de voorraad wordt normaal onderhoud uitgevoerd: oude cv-ketels worden vervangen door hr+-combiketels. Bij schilderbeurten wordt enkel glas en verouderd dubbel glas vervangen door hr++-beglazing. Een deel van de complexen krijgt een renovatie of groot onderhouds- beurt waarbij ook de gebouwschil energetisch verder wordt verbe- terd, meestal met een kleine huurverhoging. En ten slotte wordt ook een deel van de woningen verkocht, gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Bij mutatie wordt de huur opgetrokken naar de streefhuur. Door de `autonome' huurontwikkelingen (sloop en verkoop van goedkope woningen, nieuwbouw van duurdere woningen, huurver- hogingen bij renovatie en huurharmonisaties) en door de stijging van de energielasten (gasprijsstijging 6 procent, elektra 3 procent), daalt het aandeel `bereikbare' woningen drastisch. In 2030 heeft minder dan 20 procent van de voorraad een woonlastenniveau beneden de 600 euro, gecorrigeerd voor inflatie. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 100% < 400 euro/mnd jaar 80% percincategorie(%) 60% 40% 20% 0% woonlasten < 700 euro/mnd < 500 euro/mnd < 800 euro/mnd < 600 euro/mnd > 800 euro/mnd Voorraad `bereikbare' woningen (woonlasten < 600/mnd.) neemt af: van 80% van de voorraad in 2010 tot minder dan 20% in 2030. Bijdragen zijn gecorrigeerd voor inflatie, berekeningen en grafiek uit Fimaren.