1 Inspiratiepraktijk corporatie QuaWonen, Bergambacht 100 procent draagvlak 26-08-2013 Voor haar bezit van 8500 woningen heeft woningcorporatie QuaWonen de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn. De corporatie heeft naar verhouding veel woningen uit de jaren zestig en zeventig, die zijn verouderd en nauwelijks ge?soleerd. Er ligt een grote opgave; er is een gemiddelde uitgave planmatig onderhoud van 8 miljoen euro, waar bovenop een extra investering in energieverbeteringen van 5 miljoen euro komt. De organisatie van QuaWonen is een traditionele driepoot, met de afdelingen vastgoed, woondiensten en bedrijfsvoering. Daarbij heeft de corporatie een eigen onderhoudsdienst. In de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel worden 240 woningen gerenoveerd. De huurders van deze woningen zijn betrokken bij de planvorming en hebben meebeslist over het vaststellen van selectiecriteria en de keuze van samenwerkingspartners. Het effect hiervan vormt een nieuwe wijze van aanbesteding, waarbij de aanbesteding wordt gedaan op basis van een woonconcept. De corporatie heeft een functionele omschrijving van de 2 opdracht via een advertentie bekendgemaakt, om op die manier de marktpartijen zo veel mogelijk ruimte te laten voor innovatie. In het document stond onder andere omschreven: Een verlenging van 50 jaar als resterende exploitatietermijn; 100 procent deelname van bewoners; Het energielabel moet naar A, een energiebesparing van 45 procent; en Er is een maximaal budget van 80.000 euro per woning. Naar aanleiding van de advertentie hebben 50 ge?nteresseerde consortia ingeschreven, waarna 10 partijen zijn uitgenodigd voor een verdere kennismaking. Van deze partijen zijn er drie consortia gekozen om een compleet plan uit te werken en hen is gevraagd om samen te werken. Daarom is er bewust gestuurd op kennisdeling, waardoor er een grotere diversiteit is ontstaan in de uitwerking van het plan. Daarnaast konden er kosten worden bespaard door gezamenlijke inkoop van advies. De consortia moesten samen tot een definitief ontwerp komen, de benodigde vergunningen verkrijgen, en 100 procent deelname en betrokkenheid van de bewoners genereren. Om dit te realiseren hebben zij voorlopige concepten gepresenteerd voor de bewoners en hen om feedback gevraagd. Vervolgens zijn de plannen gepresenteerd aan Welstandsadvies van de gemeente. De drie definitieve concepten zijn getoetst op juistheid en volledigheid, door deskundigen op het gebied van techniek, kosten, bouwkunde, energie, communicatie en klant. De selectie van de specialisten is mede bepaald door de consortia zelf. Na deze toets door deskundigen zijn de definitieve plannen gepresenteerd aan de jury: de verantwoordelijk wethouder, het managementteam van QuaWonen, en de bewonersvertegenwoordiging. Zij kozen het concept dat het beste aan de wensen voldoet. Proces Binnen de interne organisatie van QuaWonen bestond wantrouwen over de nieuwe aanbestedingsvorm, voornamelijk vanuit de afdeling vastgoed. Gedurende het traject zijn echter zowel de interne als de externe stakeholders enthousiast geworden. De bewoners zijn betrokken vanaf de eerste ontwerpfase, waar een klankbordgroep voor is opgericht. Tijdens het project is ingezet op het collectief, maar individuele bewonerskeuzes komen terug in de uitvoeringfase. Er kan worden gesproken over een klantgestuurde renovatie omdat de bewoners onderdeel zijn geweest van het proces en in de jury hebben kunnen kiezen voor een concept. De corporatie heeft bij de Dit artikel hoort bij renda extra `Klantgestuurd renoveren, bewoners- betrokkenheid in de praktijk', die 20 september verschijnt. Hierin leest u de resultaten van het Futura- onderzoek naar manieren waarop bewoners benaderd kunnen worden en de rol die ketensamen- werking daarbij kan spelen. De aanpak Welke onderdelen van de woning: bewoners hebben inspraak bij de keuze voor een volledig renovatieconcept waarbinnen vervolgens weer individuele keuzen worden geboden. Hoe: bewoners hebben via een bewonersvertegenwoordiging een stem in de jury, voor het uiten van het consortium naar keuze. Wanneer: de bewoner heeft geen keuze over het moment van renoveren. Door wie: de bewoner heeft de keuze door wie de renovatie wordt uitgevoerd. In het voortraject is kennisgemaakt met de verschillende consortia. Vergoeding meerkosten door bewoner: het is niet duidelijk hoe de meerkosten zijn doorberekend aan de bewoner. 3 vernieuwende aanbesteding samengewerkt met Platform31 (toen nog SEV). Voor de zomer van 2012 zijn de drie consortia geselecteerd die vervolgens hun plannen hebben ontwikkeld. In november 2012 zijn de uitgewerkte concepten gepresenteerd, waarbij de jury de uiteindelijke keuze heeft gemaakt. In juni 2013 is gestart met de renovatie. Monitoring QuaWonen heeft tijdens het project ondersteuning gehad van Platform31, dat mede-initiator was van de werkwijze maar weinig inhoudelijke proceservaring had. De organisatie heeft geholpen bij het vaststellen van aanbestedingscriteria en keuzengronden in het selectieproces. Tijdens de aanbesteding hebben de drie consortia begeleiding gehad van een procescoach. De monitoring van het product is ondervangen door de drie definitieve concepten door deskundigen te laten toetsen op juistheid en volledigheid. Zeggenschap De rol die de corporatie aanneemt tegenover de bewoner is bepalend voor de relatie tussen beiden. De aanpak van QuaWonen is geanalyseerd op de drie in het onderzoek genoemde relaties. Bewoners kunnen verschillende opties kiezen in de modelwoning. 4 Wat doet QuaWonen met de klantrelatie van bewoners? Bewoners hebben een aantal keuzemogelijkheden in de uitvoering. Wat doet QuaWonen met de burgerrelatie van bewoners? Door `soepavonden' is informatie gedeeld en opgehaald bij bewoners uit de wijk. Deze vorm van informatie-inwinning draagt bij aan de sociale cohesie in de wijk. De openbare presentatie en gezamenlijke keuze van het winnende consortium, droegen bij aan een gevoel van saamhorigheid. Wat doet QuaWonen met de huurdersrelatie van bewoners? Bewoners hebben via vertegenwoordiging mee besloten over de keuze van het consortium en daarmee het uiteindelijke plan van uitvoering. De bewoners zijn georganiseerd in een klankbordgroep, in combinatie met de Adviescommissie Wonen en Woonomgeving (VAC). Effecten op de waarden Wat zijn de effecten van dit renovatieproject op de waarden waar een corporatie op moet sturen? En welke aandachtspunten kunnen van daaruit geformuleerd worden? Financi?le waarde Het budget is vooraf vastgesteld; 80.000 euro per woning; De consortia hadden de uitdaging binnen dat budget zo veel mogelijk te realiseren; Door concurrentie is meerwaarde gecre?erd en is de kracht van de markt ingezet; en Het rekengeld voor de twee consortia die de opdracht niet gegund kregen, is bijgesteld van 10.000 naar 100.000 euro. Vastgoedwaarde Renovatie van de woningen met een levensduurverlening van 50 jaar; De vooraf gestelde eis voor energielabel was minimaal A, het resultaat is A++; en Kwaliteit en risico zijn gewaarborgd door aanvullende expertise. Klantwaarde Bewoners zijn vroegtijdig betrokken in het proces; Er is draagvlak gecre?erd door betrokkenheid van bewoners in de planvorming; en Er is zeggenschap van bewoners over de keuze van het consortium, doordat zij zitting hadden in de jury. 5 Maatschappelijke waarde Het uitgangspunt van de renovatieopgave was 100 procent deelname. Door de organisatie van intensieve betrokkenheid, oprichting van de klankbordgroep en de inzet van marktpartijen, is er een grotere sociale cohesie ontstaan in de wijk. Hoogtepunt is de openbare presentatie van de plannen en selectie van het uiteindelijke consortium. Gebruikmaken van oplossend vermogen van alle partijen "De aanpak van QuaWonen gaf inzicht in een traditionele corporatie die, mede gezien de enorme hoeveelheid regelgeving en sectorambities, op zoek is naar een effici?nte en nieuwe systematiek. Hierbij is de marktbenadering voornamelijk inside out ingegeven, met als primair doel invulling geven aan de organisatiedoelstellingen met grip op de beheerkosten. Ik ben positief over het gebruik van de kennis uit de markt en deze manier van aanpak. De manier van functionele vraagstelling in plaats van bestekken ondersteunt deze aanpak. Daarbij is het neveneffect van de cultuuromslag, intern en onder de stakeholders, een positieve ontwikkeling in deze tijd. Door als corporatie de moeilijke opgave niet alleen proberen op te lossen, maar kennis te vergaren uit de markt, maak je optimaal gebruik van het oplossende vermogen van alle partijen. Het besef dat marktpartijen in dit proces ervoor hebben gezorgd dat de gemeente enthousiast raakte over project en proces, is waardevol. Wellicht kan dit ook in de eigen praktijk vaker ingezet kan worden. De wijze van aanbesteding is vernieuwend, maar heeft geen juridische borging, wat ik als risicovol ervaar. Ondanks de samenstelling, de innovatieve manier van kennisuitwisseling, en betrokkenheid van specialisten, is uiteindelijk toch gekozen voor een relatief standaard ingreep. Het definitieve ontwerp bevatte niet veel innovatie, maar leidde wel tot energielabel A++. Daarnaast zijn de kosten per woning hoog en is de levensduur gelijkgesteld aan nieuwbouw. Het principe van Slim&Snel is gevolgd, wat nu ? doordat het de eerste keer was ? tot een lange doorlooptijd heeft geleid, maar de volgende keer veel sneller zou kunnen. Door deze aanpak zijn de bewoners op een andere manier betrokken geraakt bij de planvorming. Ondanks de aanvankelijke verwarring over de drie verschillende mogelijke ontwerpen, waren de bewoners positief verrast over de opties in de plannen en hun invloed en betrokkenheid op het proces. Zij hebben een duidelijke rol gekregen in het proces en zeggenschap in de uiteindelijk keuze. Dat betekent voor de organisatie dat zij voor een deel moet loslaten en dingen anders moet durven doen. Ondanks dat het proces tijdrovend is geweest, is het een mooi voorbeeld van klantgestuurd renoveren." Pierre Hobbelen, Manager bestaande woningvoorraad, Thuisvester